深圳樓市“金九銀十”遭遇開門“黑” 優(yōu)惠再現(xiàn)

    每年的九、十月份是消費市場的旺季，也號稱深圳樓市的“金九銀十”。開發(fā)商一般都會在這兩個月或推新的樓盤，或加推新的單位，希望能賺得盆滿缽滿。但是，今年他們可能要失望了，因為樓市“金九銀十”遭遇到9月初的開門“黑”：一二手房成交量持續(xù)下滑，市場觀望者增多，樓盤折扣、優(yōu)惠再現(xiàn)，甚至有業(yè)內(nèi)人士稱樓市“拐點”已來臨……

    1、9月第一周新房成交量創(chuàng)新低

    今年6月份，深圳一手房成交總量首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，之后的7、8月下跌加劇，8月份的最后一周更是創(chuàng)下新低：688套。

    當很多人以為688套是今年春節(jié)后樓市周成交量的最低點時，剛剛踏入“金九銀十”的上一周(8月31日至9月1日)，樓市又遭遇了開門“黑”——655套。

    昨天，根據(jù)有關(guān)部門信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，記者計算出上周我市一手房成交量、總金額、總面積和均價分別為655套、13.1億元、68694平方米和19073元／平方米。成交量比前一周的688套減少了33套，環(huán)比下跌約4.8%，日均成交量93.6套；7天中，有5天的成交量低于100套，9月6日僅成交50套，為今年以來第二低成交量。

    記者還發(fā)現(xiàn)，由于近兩個月來福田、鹽田和羅湖三區(qū)的新樓盤較少，價格又始終居高不下，導致經(jīng)常出現(xiàn)零成交。8月24日至30日，福田區(qū)和鹽田區(qū)分別有4天和3天零成交，7天成交總量分別僅為9套和10套；上一周(8月31日至9月6日)，福田和鹽田二區(qū)仍然有3天零成交，而羅湖也有1天零成交，鹽田區(qū)7天的成交量僅為7套、日均1套。

    記者查詢了4月份的一手房成交量，發(fā)現(xiàn)當月29日、30日分別成交349套、378套，兩天的總量已達到727套，比8月31日至9月6日一周的成交量還多出72套。

    2、二手住宅連續(xù)7周成交下滑

    上周我市二手住宅5個交易日成交總量為2738套，較前一周減少53套，環(huán)比下降約1.9%。其中最高的一天是9月4日，成交量為629套；最低的一天是2日，成交量為438套，這也是近幾個月成交量最低的一天。二手住宅成交面積遠遠高于一手房，二者之比創(chuàng)下今年以來最大差距為13.5。

    就在之前的7月份，我市二手住宅成交總量達15826套，日均約510套，為今年之最。而進入8月份，盡管二手住宅的成交量仍維持在較高水平，但卻開始逐周下滑，到上周成交量已是連續(xù)第7周下滑，日均約391套，比起7月份來日均成交量減少了119套。

    3、炒家開始加緊出貨

    近幾天，記者在景田、桃源等片區(qū)中介地鋪采訪時了解到，從7月起，二手住宅炒家開始加緊出貨，只要買家出價合適他們就毫不猶豫脫手。這與數(shù)月前賣家多次反價形成了鮮明對比。

    原來，在本市各大商業(yè)銀行近期收緊二套房貸的政策后，炒家入市成本上升，他們也對未來市場變化產(chǎn)生疑慮，擔心未來政府的房地產(chǎn)政策趨嚴導致樓市轉(zhuǎn)向，所以只要有賺頭趕緊就賣。同時，許多購房者為平衡成本和風險轉(zhuǎn)而選擇戶型相對較小的房產(chǎn)，導致8月份樓市60平方米左右的小戶型特別緊俏，成交量逆市上升。

    昨天，在景田一家地鋪，記者遇到前來簽約的許先生，他剛剛把手里的二套小戶型賣了。據(jù)許先生介紹，他是擁有多年經(jīng)驗的老炒家了，主攻50平方米左右的小戶型。從今年2月份到現(xiàn)在，他已經(jīng)成功買賣了17套分布在南山和福田的小戶型，利潤差不多有100萬元。許先生說，他炒小戶型以短線為主，最長的壓在手里不超過3個月，一般每個月買賣3至4套。本來上個月他手里還有6套房子沒掛牌，想再等等。但看到當前房價已經(jīng)有點高得離譜，市場可能要變了，干脆全部放出去。他說，“賺錢是硬道理，少賺一點總比砸在手里賠錢好多了。”

    4、折扣優(yōu)惠再現(xiàn)市場

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，近兩個月來，隨著新房成交量的減少，一些新推出的樓盤再也沒有以前那種開盤幾天就售罄的風光，反而是久違了的折扣、優(yōu)惠又再次出現(xiàn)在置業(yè)者的面前了。

    上周末，羅湖一新盤營銷中心開放，當時打出了“凡年滿18歲以上客戶出示本人身份證、同名賬戶(銀行卡不少于10萬元)可免費獲贈鉆石一枚”的口號。據(jù)了解，該樓盤為此準備了1000顆鉆石。另外，現(xiàn)場登記還可享開盤額外9.8折優(yōu)惠。同一時間，龍崗中心城一寫字樓也推出了置業(yè)禮包：可獲額外購房折扣，并享受物業(yè)升級服務，還贈送家庭旅游。

    龍崗某樓盤推出的優(yōu)惠力度最大——客戶認購VIP卡可在開盤時享總價減15萬元的優(yōu)惠。

    據(jù)初步統(tǒng)計，目前深圳在售或即將推出的樓盤有20個左右有折扣或優(yōu)惠，其內(nèi)容五花八門：交2萬元有額外9.8折，交1萬元抵2萬元或享額外9.8折，交5000元享9.7折優(yōu)惠，新品認籌、老帶新有優(yōu)惠，清盤在即有折扣，購買享三重優(yōu)惠，優(yōu)惠倒計時開始……真真假假，讓人看了眼花繚亂。

    5、市民觀望暫不出手

    某網(wǎng)站近日所做的一項置業(yè)調(diào)查顯示，在受訪的800多名深圳市民中，有70%的人表示現(xiàn)在房價已到頂點、年底前鐵定要降，15%的人認為房價還會上升但大漲的可能性較小；74%的人表示會觀望一段時間、近期不打算買房，12%的人出于自住的需要決定不論房價漲跌挑到滿意的房子就出手，10%的人認為幾年之內(nèi)不會買房。

    記者在南山、福田等幾個樓盤售樓處采訪時，多位市民對記者表示，現(xiàn)在房價太高，還是等等再說。黃先生說，前一段時間在股市賺了一筆錢，本想換一套南山的大房子，但轉(zhuǎn)了十幾個樓盤，發(fā)現(xiàn)均價都要二三萬元，120平方米的房子總價要三四百萬元，付完首期連裝修費都不夠，還是看看情況再決定吧。

    觀點一

    年底前房價會降

    資深地產(chǎn)研究人士“孤獨求敗”表示，無論是從成交的數(shù)據(jù)還是從市場氣氛來看，深圳樓市拐點目前已經(jīng)來到?，F(xiàn)在樓市的表現(xiàn)與2007年極其相似，高房價如果沒有成交量的支撐很快就會掉頭向下，更何況國內(nèi)外的經(jīng)濟形勢現(xiàn)在還剛剛向好，遠沒有到繁榮的地步。此時置業(yè)者沒有必要再去追高，還是手握現(xiàn)金、謹慎觀望為好。

    廣東刀客地產(chǎn)研究機構(gòu)總經(jīng)理謝逸楓認為房價會下降，“金九銀十”出手純粹是往火坑里跳。他提出三個理由：上半年小陽春釋放了需求，也透支了“金九銀十”的需求。上半年開發(fā)商解決了資金緊張的局面，但他們?yōu)榱碎_發(fā)其他項目和繼續(xù)建設后期的項目，必須要投入很多資金，況且銀行開始收緊信貸額度，開發(fā)商貸款有難度了；所以在資金緊張的情況下，唯一的辦法就是下降房價，快速銷售房子，回籠資金。目前樓市的供應和需求比例出現(xiàn)問題，供應量加大。

    謝逸楓認為，2008年全國城市樓市“金九銀十”在平淡中度過，不僅是因為金融危機的影響，主要是置業(yè)者在2007年瘋狂之后，心理普遍遭遇到的創(chuàng)傷還沒有恢復。所以，2009年樓市“金九銀十”現(xiàn)“后拐點和房價下降”是必然的。

    澳達實業(yè)行政總裁羅振坤指出，近期二手市場成交量大幅下滑，“反價”一詞已成絕響，市場已進入買賣雙方博弈的階段。他預期業(yè)主的心態(tài)會隨著時間而調(diào)整，議價空間漸漸擴大，到9月底時二手房價相比7月本年高峰時下調(diào)約一成，并在10月因價格漸趨理性而成交量有所回升。房價年底前在政策預期不穩(wěn)定的情況下有所反復，而反復的周期甚短，短線投資者不宜入市。

    羅振坤預計，一手房方面開發(fā)商會加快推盤的步伐，并在10月初再次推出各式各樣的優(yōu)惠，變相減價，量升價跌。由于未來幾個月入市的大多是質(zhì)量較高的豪宅項目，和上半年成交的一手房是沒有直接可比性的，所以未來數(shù)月可能會出現(xiàn)成交均價上漲但實質(zhì)房價下跌的情況。

    觀點二

    正常調(diào)整繼續(xù)看好

    中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉認為，近期樓市成交量下降是正常調(diào)整，這是由于房價前期上漲過快，購房者跟不上節(jié)奏。現(xiàn)在的外圍形勢較好，大的基本面并沒有改變，成交量也沒有到低迷的狀態(tài)，豪宅賣得也不錯，出現(xiàn)拐點的可能性較小。如果以4月及以前的房價為基準(購房者多為自住客)，現(xiàn)在房價的絕對價格上升得并不多，是市場可以接受的。他表示未來繼續(xù)看好深圳樓市。

    深圳同致行物業(yè)顧問有限公司董事長王波指出，由于房地產(chǎn)本身屬性的特殊性，房地產(chǎn)的健康平穩(wěn)發(fā)展有著國家層面的保證。而由于投資需求和剛性需求的有力支撐，房地產(chǎn)在探底之后，也會重新走上長期向好的趨勢。因而，在沒有重大負面影響事件下，對后半年的地產(chǎn)市場在整體上依舊保持樂觀預期。

    深圳星彥地產(chǎn)的鄢圣剛也認為，未來幾個月深圳房價會繼續(xù)上行，賣方表現(xiàn)依然亢奮，但行情出現(xiàn)分化，部分樓盤將遭遇價格頂部壓力