業(yè)內(nèi)：未來個人房貸優(yōu)惠可期 但難回“八五折時代”

    “目前整體來說，市場上的資金成本有往下走的趨勢，到期資金出來后有再投資的需求，供給端沒有問題，需求端又比較旺盛，所以未來房貸利率這塊確實松動”，華泰證券分析師林博程對《證券日報》記者表示。

　　“農(nóng)行房貸利率優(yōu)惠應(yīng)該是在房貸增速放緩背景下，監(jiān)管層進一步窗口指導(dǎo)的結(jié)果；而資本管理高級法背景下，房貸更加節(jié)約資本，也為利率折扣提供了條件。未來其他銀行可能也會跟進。不過，由于銀行面對的整體資金成本高于2012年，八五折優(yōu)惠時代不太可能大規(guī)模重返”，瑞銀證券報告指出。

　　央行剛剛公布的《中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至6月末，個人住房貸款比年初增加8704億元，同比少增92億元。

　　報告稱，2014年以來，房地產(chǎn)市場有所分化和調(diào)整，一些商業(yè)銀行在盈利壓力增大、信貸政策投向引導(dǎo)力度較大的情況下，傾向于將有限的信貸資源更多地配置到收益更高的小微企業(yè)、個人經(jīng)營貸款等領(lǐng)域，房地產(chǎn)信貸投放意愿有所下降。但個人住房貸款增量占比仍處于較高水平，上半年增量在全部新增貸款中占比為15.2%，高于2010年-2013年的平均水平。

    高折扣時代難返

　　央行剛剛公布的《中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，截至6月末，個人住房貸款比年初增加8704億元，同比少增92億元。

　　而央行此前發(fā)布的《2014年上半年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》中指出，截至上半年末，個人購房貸款余額10.74萬億元，同比增長18.4%，增速比一季度末低1.7個百分點；上半年增加9389億元，同比少增239億元。

　　“但個人住房貸款增量占比仍處于較高水平，上半年增量在全部新增貸款中占比為15.2%，高于2010年-2013年的平均水平。”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在監(jiān)管層窗口指導(dǎo)和政策微調(diào)疊加效應(yīng)下，再加上目前銀行的流動性確實較前期寬松，各家銀行有望開始啟動新一輪的房貸優(yōu)惠政策。

　　招商證券指出，“農(nóng)行下調(diào)上海的按揭貸款利率，具有很強的政策信號，從歷史上不同時期的房貸政策來看，國有銀行一般都會統(tǒng)一行動，收緊或者放松房貸按揭利率。銀行下調(diào)按揭貸款利率的動力來自于政策導(dǎo)向及資金面相對寬松導(dǎo)致的無風(fēng)險利率的下行。傳導(dǎo)路徑上可能由農(nóng)行傳導(dǎo)至其他銀行，由上海地區(qū)逐步擴散到其他地區(qū)，如其他的一線城市等”。

　　但瑞銀證券指出，由于銀行面對的資金成本整體高于2012年，銀行房貸利率優(yōu)惠不太可能大規(guī)模重返八五折優(yōu)惠時代。

　　“這輪房貸利率下調(diào)是政策驅(qū)動下由大行帶動的，當(dāng)然也要在流動性的配合下進行。但是，個人房貸業(yè)務(wù)投入產(chǎn)出比相對較低是事實，各家銀行也不會為了配合政策而完全犧牲利潤，所以略微回調(diào)可期，但要回到此前的八五折大幅優(yōu)惠可能性不大”，另一位銀行業(yè)分析師也坦言。

　　個貸與開發(fā)貸隱性連接

　　“我們現(xiàn)在很少向期房發(fā)放貸款，一般我們做二手房貸款比較多”，匯豐銀行一位客戶經(jīng)理告訴記者，“即便是向新房發(fā)放貸款，其利率通常也比二手房要高。”

　　但是形成鮮明對比的是，據(jù)記者調(diào)查，多家中資銀行的二手房貸款利率都比新房貸款利率要高。

　　“針對目前房地產(chǎn)市場的情況，對于期房我們主要有一個樓盤完工風(fēng)險的考慮。如果是小型的開發(fā)商，資金鏈有可能會斷掉，也許還沒封頂就沒辦法再進行開發(fā)了，所以新房這塊的房貸我們做的不多”，上述匯豐客戶經(jīng)理解釋稱。

　　該客戶經(jīng)理透露，很多大的中資銀行之所以青睞于做新樓盤貸款，主要是很多房地產(chǎn)項目已經(jīng)是銀行開發(fā)貸的客戶，所以連帶個人房貸也都一起做了，其中蘊含的風(fēng)險比較低。

　　有媒體報道稱，今年以來，銷售業(yè)績下滑導(dǎo)致資金回籠較慢、融資難度的加大、開發(fā)貸和按揭貸的收緊，都令開發(fā)商的資金鏈進一步承壓。從高通智庫重點監(jiān)測的品牌房企1月至6月的銷售目標(biāo)達成率來看，多數(shù)落后于合理目標(biāo)，完成進度約為全年的三分之一。

　　另據(jù)統(tǒng)計，主要銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款和其他以房地產(chǎn)為抵押的貸款總額占銀行各項貸款的四成左右，房地產(chǎn)市場波動將使銀行近四成的資產(chǎn)質(zhì)量承受風(fēng)險。