3000套經(jīng)適房遭棄購調(diào)查：政府回購制度未跟上

    昆明市子君村經(jīng)濟(jì)適用房是從今年4月份開始銷售的，然而記者在售樓處看到，盡管是星期六，售樓處卻冷冷清清；在廣州市推出的今年第一批經(jīng)濟(jì)適用房銷售現(xiàn)場，記者看到很多人早早就過來等候選房，老老少少非常熱鬧，與昆明相比，冰火兩重天。

　　在深入調(diào)查后，記者發(fā)現(xiàn)了廣州和昆明經(jīng)濟(jì)適用房冰火兩重天的根本原因，昆明市這批經(jīng)濟(jì)適用房要求在今年4月份預(yù)售時先交納60%的首付款，隨后在交鑰匙時再一次性支付剩下的40%，這對于購買經(jīng)濟(jì)適用房的人是一筆不小的?

　　近一段時間，圍繞經(jīng)濟(jì)適用房的丑聞不斷出現(xiàn)，有的地方違規(guī)變更經(jīng)濟(jì)適用房的用途，有的地方在分配經(jīng)濟(jì)適用房過程中徇私舞弊，有的地方上千套經(jīng)濟(jì)適用房被棄購，這種種現(xiàn)象都讓經(jīng)濟(jì)適用房的作用大打折扣。經(jīng)濟(jì)適用房到底怎么了，我們還要不要繼續(xù)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房？就在這些討論持續(xù)升溫的時候，昆明和廣州又傳來消息，兩地正在發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用房面臨著完全不同的兩種境遇。一起來看記者熊曼琳的調(diào)查。

　　昆明、廣州兩地經(jīng)濟(jì)適用房遭遇大相徑庭

　　記者：“這里是昆明市正在銷售的經(jīng)濟(jì)適用房，一期共有5300套，現(xiàn)在距離開盤的時間已經(jīng)過去了將近5個月的時間，而還有2700多套房子沒有銷售，眾多有購買經(jīng)濟(jì)適用房資格的人選擇了放棄。”

　　昆明市子君村經(jīng)濟(jì)適用房是從今年4月份開始銷售的。這里就是售樓處，盡管是星期六，但售樓處卻冷冷清清。

　　昆明市經(jīng)濟(jì)適用房售樓處保安：“賣了2500多套。”

　　記者：“一共多少套？”

　　昆明市經(jīng)濟(jì)適用房售樓處保安：“5300套。”

　　記者：“那還有一半多沒賣出去？”

　　昆明市經(jīng)濟(jì)適用房售樓處保安：“對。”

　　在售樓處記者了解到，由于此前有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房的人很多放棄了購買，因此剩下2700多套房子要等待政府繼續(xù)審批申請人資格才能重新銷售。

　　不過，與現(xiàn)在售樓處的冷冷清清相比，子君村開盤當(dāng)天卻非?；鸨?。

　　經(jīng)濟(jì)適用房申購人朱蘭英：“子君村開盤的時候你們沒參與你們沒去，去的人真是的有好幾百人，真的各個在那叫苦連天，哭的哭，去的時候是帶著美好的愿望美好的理想，想要到這個房子去看，各個都是想圓這個夢，但是看了以后你才是什么結(jié)果，各個都是大哭，為什么大哭？他們買不起，哭是真的。”

　　她叫朱蘭英，這里就是她的家，30多平米的房子住著老老少少5個人。女兒的房間最小只能放下一張床。她叫朱恒珍，這里是她的家，一個二十多平方米的出租屋，住了6個人。

　　經(jīng)濟(jì)適用房申購人朱恒珍：“里邊12個平方，這個有9個平方，然后這個是我，我女兒跟我住這個床，這個是我兒子在睡這里，然后我侄女是搭了一點在這個，搭了哪一點。”

　　由于人多，陽臺也被改造成床鋪。

　　記者：“這個地方也住人？”

　　朱恒珍：“我侄女在住。”

　　記者：“搭了違章建筑。”

　　朱恒珍：“違章的。”

　　盡管記者采訪的這6個人都有資格申請經(jīng)濟(jì)適用房，然而他們中的五個都放棄了購買。他們說因為拿不出這么多的錢。目前昆明市子君村經(jīng)濟(jì)適用房的價格是每平方米2100元。這個價格是不是太貴了呢？記者走訪了附近的一家房產(chǎn)中介。

　　記者：“這周邊的房價要多少？”

　　房地產(chǎn)中介工作人員：“我們這是4500元。”

　　記者：“均價嗎？”

　　房地產(chǎn)中介工作人員：“對，那邊是4200元。”

　　記者：“有沒有4000元以下的。”

　　房地產(chǎn)中介工作人員：“沒有。”

　　昆明風(fēng)之鈴市場研究咨詢公司為記者提供了子君村周邊同類商品房的價格。新亞洲體育城，每平方米4600元，彼岸4200元，廣源小區(qū)4100元，銀海暢園4800元。這些商品房的價格都高出經(jīng)濟(jì)適用房一倍以上。

　　昆明風(fēng)之鈴市場研究咨詢機(jī)構(gòu)總經(jīng)理石遠(yuǎn)：“應(yīng)該說目前的話將近2千到3千塊錢這個價差。”

　　記者：“所以說差距還是很大的。”

　　石遠(yuǎn)：“對。”

　　看來經(jīng)濟(jì)適用房的價格同商品房相比很有競爭力。昆明市住房保障局局長向浩告訴記者，不僅價格便宜，這里還處在昆明新老市區(qū)的中心地帶，是未來昆明的發(fā)展方向。

　　昆明市住房保障局局向浩：“它旁邊就是一個大的公交場站，同時我們昆明市準(zhǔn)備建輕軌，那么輕軌也從它旁邊經(jīng)過，在旁邊還有一個我們現(xiàn)在正在建設(shè)的一個(螺絲灣)商貿(mào)城。”

　　記者了解到，像昆明這樣棄購的情況并不在少數(shù)，石家莊、杭州、長春等地都曾出現(xiàn)棄購經(jīng)濟(jì)適用房的先例。而就在昆明經(jīng)濟(jì)適用房遭冷遇的同時，廣州推出的經(jīng)濟(jì)適用房項目卻賣得熱火朝天。繼續(xù)來看記者的調(diào)查。

    這里是廣州市推出的今年第一批經(jīng)濟(jì)適用房銷售現(xiàn)場。很多人早早就過來等候選房。老老少少非常熱鬧。有的忙著咨詢，有的忙著填寫自己滿意的戶型。

　　“現(xiàn)在請40號。”

　　廣州市這批經(jīng)濟(jì)適用房特別搶手，這里是萬松園經(jīng)濟(jì)適用房，平均每29戶搶購一套房子。黨恩新街的經(jīng)濟(jì)適用房的供需也達(dá)到了1比7.5的比例。所有的房子在3天之內(nèi)全部銷售完畢。廣州市住房保障局局長黃信敬告訴記者，這樣的火爆完全在他們的意料之中。

　　廣州市住房保障辦公室副主任黃信敬：“這兩個點是交通非常方便，周圍的配套設(shè)施包括醫(yī)院、學(xué)校等等這些，都是非常齊全，第二個原因就是他的價格真真正正是經(jīng)濟(jì)。”

　　記者：“我身后的這座大樓就是廣州市正在銷售的經(jīng)濟(jì)適用房，在步行十分鐘的距離里，我的前方是一個公園，我的左邊是醫(yī)院和地鐵，我的右邊是公交總站，這棟大樓的后面就是菜市場和學(xué)校，也正是因為這樣的地段讓這里的房價居高不下，我旁邊的這棟商品房均價在12000元以上，而這里的經(jīng)濟(jì)適用房只有5600多元。”

　　事實上，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，廣州市黨恩新街經(jīng)濟(jì)適用房在5600多元，而周邊商品房的均價都在11000到13000元左右。萬松園經(jīng)濟(jì)適用房在4400多元，而周邊商品房均價已經(jīng)達(dá)到12000多元。也就是說，經(jīng)濟(jì)適用房房價只相當(dāng)于普通商品房的二分之一到三分之一。再加上完善的配套設(shè)施讓這里的經(jīng)濟(jì)適用房炙手可熱。

　　經(jīng)濟(jì)適用房冰火兩重天的根本原因何在？

　　昆明和廣州的經(jīng)濟(jì)適用房正在發(fā)售，場面卻一冷一熱，形成了鮮明的對照。有人說，廣州的經(jīng)濟(jì)適用房位置好，價格便宜，自然會大受歡迎。很多城市的經(jīng)濟(jì)適用房建在郊區(qū)，價格沒有優(yōu)勢，所以才成了無人問津的雞肋?？墒俏覀兊挠浾咴诶ッ髡{(diào)查的時候發(fā)現(xiàn)，這兒的經(jīng)濟(jì)適用房位置也不差，價格呢，也只有周邊商品房的一半。顯然，位置和價格并不是昆明經(jīng)濟(jì)適用房遭冷遇的主要原因。在深入調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)了廣州和昆明經(jīng)濟(jì)適用房冰火兩重天的根本原因。

　　“我們現(xiàn)在這個經(jīng)濟(jì)房，它不可以貸款，我們確實是買不起，就是一般的工作人員都買不去。”

　　原來，昆明市這批經(jīng)濟(jì)適用房要求在今年4月份預(yù)售時先交納60%的首付款，隨后在明年5月1日交鑰匙時再一次性支付剩下的40%。這批經(jīng)濟(jì)適用房都在40平米到70平米不等，按照首付60%的比例，每套房的首付款要交就要交6萬到8萬左右。而在一年的時間里要交清10萬到14萬元左右的房款。這對于購買經(jīng)濟(jì)適用房的人是一筆不小的開支。

　　記者：“有沒有問過銀行(貸款)？”

　　經(jīng)濟(jì)適用房申購人“我們昆明市每個銀行都去過了。”

　　記者：“每個銀行？”

　　經(jīng)濟(jì)適用房申購人：“每個銀行都去過，我去過工商銀行，我去過建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行都去過，他說你是不是買商品房，我說不是，我們是經(jīng)濟(jì)適用房，它說不貸，他說沒有政策。”

　　購買經(jīng)濟(jì)適用房必須一年之內(nèi)全款支付，這樣的付款方式，讓很多有購買資格的人不得不放棄。他們想不明白為什么他們不可以像普通商品房一樣從銀行獲得貸款。

　　經(jīng)濟(jì)適用房申購人朱蘭英：“我先把20%付了，就是后來那些怎么辦，有銀行貸款，20年下來，我們每個月付個400，500塊錢，大家壓力又不算太重，生活也會有保障。”

　　那么銀行為什么不愿意給經(jīng)濟(jì)適用房貸款呢？難道是擔(dān)心這些人的支付能力嗎？記者走訪了昆明市的幾家銀行。這里是建設(shè)銀行昆明分行。

　　記者：“經(jīng)濟(jì)適用房能貸款嗎？”

　　建設(shè)銀行昆明分行工作人員：“不可以，因為做補(bǔ)了抵押，所以辦不了貸款。”

　　這里是中信銀行昆明分行。

　　記者：“經(jīng)濟(jì)適用房不能貸？”

　　中信銀行昆明分行工作人員：“對，貸不了。”

　　記者：“為什么呢？”

　　中信銀行昆明分行工作人員：“在抵押的時候因為抵不掉，中信銀行昆明市所有的網(wǎng)點都不行。”

　　記者：“就是因為抵押的問題？那我要是收入夠也不行嗎？”

　　中信銀行昆明分行工作人員：“一樣的。”

　　記者走訪了幾家銀行，他們告訴我們，不管收入多少，由于不能抵押，經(jīng)濟(jì)適用房也不能貸款。這樣的回答讓記者感到有些驚訝。因為就在記者走訪廣州經(jīng)濟(jì)適用房時，那里的銀行都很樂意給經(jīng)濟(jì)適用房貸款。并會在售樓現(xiàn)場安排專人解答問題。

　　中信銀行廣州分行行長李松玉：“我們在經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中首付是2到3成，期限就是10年到20年，可能更長一點也沒有問題。”

　　中信銀行廣州分行對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)適用房敞開大門。而當(dāng)?shù)孛裆y行和建設(shè)銀行也同樣如此。

　　記者：“經(jīng)濟(jì)適用房的貸款和普通商品房沒什么區(qū)別？”

　　中國建設(shè)銀行廣州越秀支行個人貸款營銷中心：“其實一點區(qū)別都沒有。”

　　記者：“像你們申請貸款的這些人中間有多少是符合你們的要求的？”

　　中國建設(shè)銀行廣州越秀支行個人貸款營銷中心：“應(yīng)該到95%左右吧。”

　　記者：“都是可以貸款的？”

　　中國建設(shè)銀行廣州越秀支行個人貸款營銷中心：“都可以的。”

　　記者：“那也就是說我經(jīng)濟(jì)適用房也是可以做為抵押的？”

　　中國建設(shè)銀行廣州越秀支行個人貸款營銷中心：“是啊是啊，它這個與我銀行貸款沒什么關(guān)系，它一樣可以抵押。”

　　為什么同一家銀行在不同的城市會有不同的政策呢？記者在昆明的幾家銀行走訪時聽到了這樣的聲音。

　　建設(shè)銀行昆明分行工作人員：“它房管局允許做抵押了，那我們這邊可以辦理，它如果不允許做抵押，我們這邊都辦不了。”

　　昆明市光大銀行工作人員：“產(chǎn)權(quán)處那邊如果他這套房子他可以做抵押的話，它認(rèn)可可以抵押的話，那就可以在銀行貸款，我們關(guān)鍵是看產(chǎn)權(quán)部門。”

　　記者：“房管局的？”

　　昆明市光大銀行工作人員：“對。”

　　這里的銀行告訴記者，普通商品房如果未能按時還款，銀行可以回收并出售，但是經(jīng)濟(jì)適用房在5年內(nèi)不得上市交易，銀行由于無法處理抵押物，因此會面臨巨大風(fēng)險。而對于這樣的風(fēng)險，廣州市的各大銀行似乎并不擔(dān)心。

　　中信銀行廣州分行行長李松玉：“廣州市政府在這方面做得安排也比較完善，對銀行的風(fēng)險也有一定得保障。”

　　李松玉告訴記者，廣州市政府早在2007年全面推出經(jīng)濟(jì)適用房之前就先期推出政府對經(jīng)濟(jì)適用房的回購制度。如果經(jīng)濟(jì)適用房無法還款，政府將出面回購，補(bǔ)償銀行遭受的損失。這樣就保障了銀行的利益。而昆明市的回購制度目前還在研究之中。

　　昆明市住房保障局局向浩：“我們準(zhǔn)備研究提出來用政府回購的形式來解決，因為它屬于保障對象，那么他買不起經(jīng)適房，我們只有用廉租房的形式來進(jìn)行回購。”

　　記者：“從4月份到現(xiàn)在已經(jīng)過去了5個月了，您現(xiàn)在有結(jié)果了嗎？”

　　向浩：“現(xiàn)在正在商量回購，一些資金問題，來源問題要解決，中央給相應(yīng)的配套資金，相應(yīng)的補(bǔ)助資金，還有省里面也給與相應(yīng)的配套資金。”

　　按照向浩的說法，目前回購的資金來源是他們面臨的主要問題。那么這筆資金需求很大嗎？建設(shè)銀行廣州分行早在上世紀(jì)90年代就開始給低收入人群貸款。黃信敬告訴記者，至今為止還沒有發(fā)生一起不良貸款，因為雖然這些人收入低，但是房子對他們來說比什么都重要，因此總是會想方設(shè)法還貸。

　　黃信敬：“它到現(xiàn)在建行也好，都還沒有一單說是供不起。”

　　記者：“所以他們愿意給這些人貸款。”

　　黃信敬：“是愿意的，所以我們也注意到說其他城市說，有些銀行不愿意那個，我們就覺得奇怪，廣州市這些金融部門都挺樂意為低收入人群提供貸款。”

　　劉女士是我們采訪的人中唯一申購經(jīng)濟(jì)適用房的人。她買房的首付款60%是東拼西湊借來的。她說剩下40%的房款如果實在借不到，那到明年就只好退房了。而朱恒珍則早就放棄了購買經(jīng)濟(jì)適用房的打算。

　　經(jīng)濟(jì)適用房申購人：“最終來說，我們是最底層的人，我們想圓一個有房的夢，如果能圓我們這個夢，我們真的是非常感謝。”

　　記者：“昆明市今年第二批經(jīng)濟(jì)適用房很快就要上市銷售了，在這些拔地而起的鋼筋水泥里早已承載了很多人關(guān)于家的夢想。而他們夢想的實現(xiàn)以來與城市管理者能夠勇于擔(dān)當(dāng)，為民謀利。其實在城市的飛速發(fā)展中，我們總是會遇到一些以前不曾遇到的問題，而我們始終相信只要懷揣著百姓的夢想，這些問題都可以迎刃而解。”

　　半小時觀察：用金融政策盤活經(jīng)濟(jì)適用房

　　不可否認(rèn)，經(jīng)濟(jì)適用房的確幫助很多買不起商品房的居民圓了“居者有其屋”的夢想。從1994年我國實行經(jīng)濟(jì)適用房政策至今，已經(jīng)有上千萬家庭成為這項政策的受益者。雖然在建設(shè)和分配經(jīng)濟(jì)適用房的過程中出現(xiàn)了一些不合理、不公平的現(xiàn)象，但是因此將這項政策一棍子打死，恐怕也有失公允，至少到現(xiàn)在，我們并沒有找到一個更好的替代方案。

　　昆明的3000套經(jīng)濟(jì)適用房成了燙手的山芋，三方都陷入尷尬：需要住房且符合條件的居民買不起，開放商的投資無法收回，政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目標(biāo)難以實現(xiàn)——這樣一個三輸?shù)慕Y(jié)局是誰都不想看到的。我們不能說廣州的經(jīng)濟(jì)適用房就盡善盡美，但它至少最大限度發(fā)揮了這項政策的效用，基本實現(xiàn)了各方利益的共贏。仔細(xì)看來，廣州只不過比昆明多走了一步，那就是實行了經(jīng)濟(jì)適用房的回購制度，化解了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險，從而調(diào)動了金融機(jī)構(gòu)為經(jīng)濟(jì)適用房提供信貸支持的熱情。要想盤活3000套滯銷的經(jīng)濟(jì)適用房，昆明不妨借鑒廣州的做法。

　　有評論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的購買者收入水平不高，加大對經(jīng)濟(jì)適用房的貸款會增加金融機(jī)構(gòu)的壞賬，造成中國式的次貸問題。借鑒美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)當(dāng)然無可厚非，但是仔細(xì)觀察一下我們會發(fā)現(xiàn)，我國中低收入購房者的信用記錄其實是相當(dāng)不錯的，節(jié)目中我們看到了，建設(shè)銀行廣州市分行十多年前就開始向中低收入群體發(fā)放貸款，至今沒有發(fā)生一起不良貸款，這個記錄要好于普通的商品房貸款。另外，目前的經(jīng)濟(jì)適用房貸款余額在個人住房貸款總量中占的比例微乎其微，即使出現(xiàn)大量壞賬，也不會威脅到金融機(jī)構(gòu)的整體安全。當(dāng)然，防范風(fēng)險是永遠(yuǎn)需要繃緊的一根弦。

　　今年上半年，各地房價節(jié)節(jié)攀升，對很多人來說，擁有一套住房再次變得遙不可及。如何解決住房問題，讓老百姓能踏踏實實安居樂業(yè)？很多地方都在想辦法。重慶市政府最近就宣布，未來的房價要保持在普通人家奮斗6、7年就可以買房子的水平。希望這不是個一廂情愿的夢想，而是有實實在在的政策支持