百城房價連跌3個月 多地“救市”效果暫未顯現

    在此番房地產市場的調整中，“逐步回歸理性”是不少業(yè)內人士的共識。當前，各地先后發(fā)布政策為樓市松綁減壓，以浙江為例，在8個限購城市中，已出現了集體限購松動。四川更是出臺了直接貼息銀行3%的政策來支持剛需市場。不過從短期來看，成效并不明顯。更有業(yè)內人士認為，市場的問題應該交給市場去解決，地方政府不宜過多干預。

　　在地方政府積極“救市”之時，房價仍然在固執(zhí)地往下走。

　　中國指數研究院8月1日發(fā)布的7月份百城房價指數顯示，全國100個城市新建住宅平均價格為10835元/平方米，環(huán)比6月下跌0.81%，這也是繼5月、6月以來的第3個月持續(xù)下跌。從漲跌城市個數看，100個城市中76個城市環(huán)比下跌，僅24個城市環(huán)比上漲。

　　截至目前，在全國46個限購城市中，已經有31個城市在限購方面有不同程度的松動，占比超過60%。

　　中指院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者，放松限購無法從根本上扭轉當前市場庫存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于穩(wěn)定預期，促進市場回穩(wěn)。金融支持是否到位、企業(yè)促銷力度以及需求預期的轉變將是市場回升的關鍵要素。

　　在網易經濟學家年會夏季論壇上，民生證券首席經濟學家邱曉華表示，今年底或明年初，房地產市場很可能會回到更多由公平市場競爭和合理供求關系以及政府必要的監(jiān)管下的理性發(fā)展，因此房價不會再重復過去暴漲、暴跌的極端現象。

　　房價環(huán)比連跌3個月

　　百城房價已經連續(xù)第3個月下跌，從漲跌城市個數看，76個城市環(huán)比下跌，24個城市環(huán)比上漲。與6月相比，7月價格環(huán)比上漲的城市數量減少了5個，其中漲幅在1%以上的有3個，較6月減少4個；7月價格環(huán)比下跌的城市數量較6月增加5個，其中跌幅在1%以上的有39個，較6月增加4個。

　　包含四個一線城市在內的十大城市全部環(huán)比下跌，且跌幅超過全國。房價環(huán)比跌幅逐漸加深，同比漲勢也日漸微小。7月百城住宅價格同比上漲4.72%，漲幅較6月縮小1.76個百分點，為連續(xù)第7個月縮小。100個城市中，有48個城市住宅價格同比上漲，上漲城市個數較6月減少15個。

　　此外，上半年大多數房企銷售金額仍然同比下滑，而能夠完成全年銷售業(yè)績指標的企業(yè)僅為少數。在中國指數研究院重點監(jiān)測的23家公布銷售目標的房企中，平均完成率為40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地產、萬科、中海地產(中海九號公館中海尚湖世家)三家標桿品牌房企完成目標了的50%，目前完成目標40%以上的企業(yè)有12家。

　　房價下跌的另一個原因是庫存。上半年，我國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比下降了7.8%，銷售額也同比下降9.2%；待售面積則增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面積也同比增長8.3%。

　　“從一、二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲誘發(fā)大量新房集中上市，為消化結構性過剩與階段性高供給，普通商品房價格將進入為期2~3年的調整期。盡管長期拐點尚未出現，但短期下跌難以避免。”中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華說。

　　樓市正逐步回歸理性

　　當前，大部分限購城市也開始出臺相關“救市”措施，天津、南寧、無錫、合肥等超過30個城市限購政策調整或取消，但業(yè)內對放松限購的效果預期并不看好。

　　黃瑜表示，部分庫存過大、需求不足的城市，通過放松限購、調整公積金政策等措施力圖維持市場平穩(wěn)運行。供應方面，迫于庫存高企和負債率較高的壓力，多數房企采取低價加推、降價促銷等策略，加大推盤以價換量以保障業(yè)績。“在市場信息更發(fā)達的大中城市，品牌房企對市場反應更加敏感，促銷項目增多且價格下調幅度擴大，但需求方面，消費者仍然預期市場保持下行，入市意愿不高，市場成交沒有明顯改善。”

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，預計在2014第三季度，限購等救市政策出臺難以對低迷期市場起到比較大的刺激作用，開發(fā)企業(yè)仍然要堅持“跑量”的基本原則，千方百計消化庫存。

　　7月28日，中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心發(fā)布的2014年《中國住房發(fā)展（中期）報告》顯示，我國大中城市房價呈現由全線上漲到普遍微跌的主動調整態(tài)勢，中國樓市告別兩位數的高速增長期，正逐步回歸理性。

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，市場的問題要交給市場解決，對于這次市場自發(fā)的調整，地方政府不宜過多干預。

　　他認為，今后樓市調控應側重區(qū)間調控，綜合房價、庫存、投資等多元指標。如果房價跌幅不超過30%，庫存沒有超過6至10個月，投資也沒有大幅下滑，那么政府不要急于干預，還應采取中性的金融與財政政策。

　　地方救市1

　　浙江多個城市限購“松綁”能否回暖需看銀行“臉色”

　　8月1日，浙江金華住房與城鄉(xiāng)建設局正式發(fā)布通知，即日起金華市區(qū)暫停執(zhí)行住房限購政策。由此，前后一周時間內，浙江省內的杭州、溫州、寧波和金華等4個城市相繼放松限購。此外，據中新網消息，衢州、臺州多個樓盤的銷售人員告訴記者，目前當地限購令也已口頭取消，不過正式文件還未下發(fā)。

　　據了解，2011年，浙江省內的杭州、溫州等11個地級市中有8個宣布實施樓市“限購令”。目前，除紹興、舟山依然執(zhí)行限購政策外，其他6個城市均已松動。

　　浙江省社科院房地產研究所研究員王永太對《每日經濟新聞》記者表示，2010年前，浙江省各市房價普遍偏高，經過這些年限購，下降趨勢已近觸底，現在第一時間放開限購很正常。

　　一周內4地松綁限購

　　7月28日~8月1日，浙江省內的杭州、溫州、寧波以及金華先后發(fā)布松動限購消息，但《每日經濟新聞》記者注意到，在各地為樓市“松綁”的基礎上，房屋成交量并沒有大幅上漲。以杭州為例，透明售房網公開資料顯示，從7月28日放松限購開始，經過幾天的 “小高潮”后，8月1日和8月2日分別售出新房258套與261套，基本回到了限購松綁前的水平。

　　而從房屋庫存量來看，截至7月底，寧波市區(qū)可售商品住房4.86萬套、660萬平方米，可售面積較年初增加31%。按照商品住房可售量與2013年月均成交量比較計算消化周期，寧波市區(qū)商品住房平均消化周期超過20個月。

　　王永太認為，2010年以前，浙江多個城市的樓市供需失衡是造成高庫存的根本原因。“在2010年以前，浙江全省的房價均價甚至一度超過了天津全市的均價，其中杭州始終處于‘準一線’水平。之前的過度消費，導致這幾年銷量大幅下降，房價增速放緩，庫存積壓嚴重。”

　　放寬商貸可能性較小

　　《每日經濟新聞》此前報道了杭州公積金貸款首付比例有所放松的消息，杭州市住房公積金管理中心表示，首套房首付三成不變，二套房公積金貸款首付比例從原來的七成下調至六成。銀行商業(yè)貸款方面，杭州目前執(zhí)行的政策還是首套房基準利率，個別評級高的客戶可能享受九五折利率；二套房依然執(zhí)行首付七成，利率上浮10%的底線。

　　在多位業(yè)內人士看來，此次“松綁”后，浙江樓市能否真正回暖，關鍵還得看銀行“臉色”。

　　透明售房市場研究院院長方張接此前在接受媒體采訪時表示，根據透明售房研究院的數據，上半年的購房者中，有三成左右使用公積金貸款或組合貸款。杭州公積金貸款調整，會催生一定購買力，但限購調整、限貸不變的市場，不會是具有轉折意義的市場。

　　方張接認為，公積金調整撕開了限貸政策調整的一個口子，預計未來商業(yè)貸款政策也會放松限制，一旦限購、限貸都逐步放松，市場底部就會加快來臨。

　　對于放寬商業(yè)貸款的可能性，王永太則持保守態(tài)度，“目前來看，銀行貸款限制放寬可能性很小，從控制金融風險的角度考慮，降低貸款首付，意味著金融風險增大，從目前浙江金融市場情況看，這樣的放寬不太可能；另一方面，政府調控的目標是房價不能上漲的同時，促進房產銷售額，要達到這一目的，還需要更細致的研究，出臺更有針對性的政策。”

　　地方救市2

　　四川居民首套房享基準利率 銀行獲3%財政補貼

　　樓市低迷至今，多地紛紛松綁限購，但效果尚未顯現，業(yè)內人士將制約這一樓市僵局的關鍵直指信貸。

　　7月31日，成都市財政局官網發(fā)布消息稱，四川省財政廳決定從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機構按照國家政策規(guī)定向居民家庭在四川省行政轄區(qū)內首次購買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過（含）人民銀行公布的同期貸款基準利率，按金融機構實際發(fā)放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。

　　8月3日，《每日經濟新聞》記者向多家四川國有商業(yè)銀行核實了上述說法，其相關負責人表示，他們在上周已知悉該政策，目前尚未對信貸進行調整，還在等待政策的具體細則出臺。

　　不過，有銀行界、房地產業(yè)內人士認為，銀行的房貸利率受資金供需關系影響，在當前銀行資金鏈緊張、資金來源被大量分流的情況下，銀行不一定會犧牲房貸利息而接受貼息政策，該政策的刺激效果可能有限。

　　“補貼”支持剛需市場

　　四川財政發(fā)布的這條“補貼”銀行、鼓勵銀行支持剛需房購買的政策，引發(fā)了房企和購房者的關注。

　　一家國有商業(yè)銀行相關負責人告訴記者，財政補貼金額是銀行房貸總額的3%，這是政府在增強購房者信心，予商業(yè)銀行以支持。等到具體細則公布，銀行會積極配合，做出相應調整。

　　據成都市財政局官網消息稱，按照 《四川省人民政府辦公廳轉發(fā)財政廳關于穩(wěn)定經濟增長的十條財稅政策措施》文件精神，最新舉動為的是發(fā)揮財政政策引導作用，“鼓勵金融機構支持居民家庭購買基本住房，促進全省建筑業(yè)和房地產業(yè)健康發(fā)展”。

　　此次新政針對的是面積在140平方米以下、小區(qū)容積率1.0以上、成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下的“首套普通商品房”，也即剛需房。

　　全國房地產商會聯盟執(zhí)行主席顧云昌表示，四川這一政策相當于對銀行貼息的方式支持剛需市場，而住建部部長陳政高此前曾公開表示的今年下半年要千方百計“去庫存”。

　　顧云昌指出，貸款是影響房地產市場的重要因素，尤其是對于剛需購買者來說。地方政府用貼息的方式鼓勵銀行放貸，既是為了促進解決居民住房的民生問題，又旨在解決樓市低迷、庫存量過高的經濟問題。

　　銀行是否接招有待觀察

　　不過，也有銀行界、房地產界的業(yè)內人士認為，這項政策雖意圖甚好，但銀行是否接招還有待觀察。

　　記者注意到，財政貼息的前提是“貸款利率不超過同期基本利率”，而幾乎所有銀行都不提供基準利率貸款，首套房房貸均會在基準利率基礎上上浮，不少銀行都上浮至少10%執(zhí)行。因此，四川財政3%的貼息政策是否能充抵上浮的基礎利率？

　　中原地產華西區(qū)董事、總經理莊澤寶也認為，這項政策并非強制命令，具體執(zhí)不執(zhí)行、如何執(zhí)行是看各個銀行。另外，銀行也會觀望細則的出臺，3%的房貸將以怎樣的方式返給銀行？分多長時間返？這些都將影響銀行具體房貸政策的實施。

　　一家國有商業(yè)銀行在四川的一位高管坦言，銀行并不是愿意放松房貸，事實上，首套房對銀行而言是優(yōu)質資產，銀行是愿意貸款的。

　　他表示，資金來源緊張才是難以降低貸款門檻的根本問題。隨著市場上大小信貸融資公司的加入，互聯網金融產品的吸金，銀行資金來源已被嚴重分流。因此縱使有財政貼息，銀行也會考量成本和收益，恐怕難以提高貸款額度、降低貸款利息。

　　事實上，除了對銀行貼息，政府刺激樓市的另一種常見做法是直接補貼購房者。成房聯總經理冷泉頤認為，比起貼息銀行，將補貼返給購房者的做法可能更有效。

　　顧云昌指出，這兩種辦法都可行，貼息的方法國外多有運用，也比較規(guī)范。3%的返利并不低，政府的姿態(tài)是關鍵。