一線城市高端住宅限購"難松" 豪宅欲走單邊行情

    下半年以來，各二三線城市樓市放松限購有開閘之勢。其中呈現(xiàn)出一個(gè)明顯的特征，即將中高端住宅列為首批放開限購房源。但對(duì)于一線城市來說，豪宅若要走出單邊行情，尚需市場檢驗(yàn)。

　　7月28日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局通過微博發(fā)布：“從7月29日零時(shí)起，購買本市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區(qū)140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄。”限購放松再次從高端住宅入手。

　　高端住宅限購放松城市增加

　　其實(shí)，從近期限購變化特征來看，很多城市選擇先放開高端樓市。從7月份，蘇州全市已取消對(duì)90平方米以上住房的限購政策，與蘇州政策較為相似的還有武漢限購政策的調(diào)整。同月，武漢140平方米以上的住房（包括新建商品房和二手房）不再納入限購范圍。

    7月26日起無錫取消90平方米以上住房的限購政策；5月29日，海南本省人?？谫彿?20平方米以上可落戶?？冢瑐?cè)面突破了中高端住宅市場限購政策。

　　總體來看，近期各地限購政策開始出現(xiàn)定向?qū)捤傻木置?，其中，一些城市中高端住宅首先取消限購成為這些城市限購政策調(diào)整的一個(gè)較重要的特征。

　　放開中高端是否將成為二三線城市放松限購一個(gè)方向，那么，目前二三線放松高端住宅限購是否可行？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中高端市場放開限購不是不可以，因?yàn)閺谋举|(zhì)上講，中高端住宅市場和中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場可以歸結(jié)為不同的市場需求，在當(dāng)前市場背景下，豪宅市場成交量價(jià)變化情況基本上對(duì)于普通商品住宅沒有太多影響。

　　從當(dāng)前限購政策變化特征來說，張宏偉認(rèn)為，中高端住宅市場放開限購可行。從限購政策發(fā)展趨勢來看，其他高端大戶型庫存偏大的城市勢必也會(huì)效仿上述政策調(diào)整的內(nèi)容，以此適度刺激中高端市場需求，有效去化高端大戶型房源庫存。對(duì)于中高端市場可以從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購。限購政策如果有必要進(jìn)行調(diào)整，可對(duì)豪宅和郊區(qū)別墅放開限購，改的以限貸和稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　張宏偉還認(rèn)為，從未來預(yù)期出臺(tái)的長效調(diào)控機(jī)制來看，勢必會(huì)通過稅費(fèi)、市場手段形成“去投資化”機(jī)制，這樣的調(diào)控機(jī)制一旦形成，大量的投資客、投機(jī)客會(huì)被擠出房地產(chǎn)市場，從這個(gè)角度來看，即使所有城市限購政策全部取消，中高端豪宅市場也難以再對(duì)樓市造成比較大的影響。

　　但亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長謝逸楓認(rèn)為：“根據(jù)27個(gè)已取消限購政策的城市看，只有5個(gè)城市采取放開中高端樓市的方式，說明是非主流。屬于供求的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性局部的現(xiàn)象，體現(xiàn)限購政策差別化執(zhí)行，也是分類調(diào)控的表現(xiàn)。”

　　一線城市放松時(shí)機(jī)未到

　　7月27日，有消息稱，北京市住建委決定將適度放開高端商品房項(xiàng)目，加強(qiáng)稅收征管，保持房價(jià)基本穩(wěn)定，并適時(shí)合理調(diào)整普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。完善價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，對(duì)定價(jià)基本符合市場實(shí)際的項(xiàng)目加快審批。

　　去年下半年，北京對(duì)價(jià)格較高的高端商品房的入市實(shí)行價(jià)格管控，4萬元以上新盤預(yù)售審批幾乎停滯。不過今年上半年以來，對(duì)于高端項(xiàng)目的控制已經(jīng)有所松動(dòng)，一些價(jià)格較高的樓盤開始陸續(xù)入市。

　　從最近幾個(gè)月的入市項(xiàng)目即可以看出，均價(jià)4萬元/平方米以上項(xiàng)目達(dá)數(shù)十個(gè)，其中不乏接近10萬元/平方米的項(xiàng)目。7月入市的亞奧悅家園均價(jià)每平方米超過5萬元。海淀區(qū)清河區(qū)域的學(xué)府樹家園均價(jià)6萬元/平方米左右。6月份拿到預(yù)售許可的位于海淀區(qū)東升鄉(xiāng)的薊門名居，最高價(jià)格9.7萬元/平方米左右。

　　偉業(yè)顧問集團(tuán)北京公司高端項(xiàng)目營銷部部長佟易對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，今年以來，均價(jià)接近10萬元/平方米的項(xiàng)目并不少，應(yīng)該明年推出的也會(huì)很多。因?yàn)槿ツ暌荒昴玫牡貎r(jià)都比較高，在這一年中需要消化，這樣必然導(dǎo)致明年放入市場中的產(chǎn)品都得在10萬元/平方米左右。

　　而此次北京市住建委則表示將適度放開高端商品房項(xiàng)目。對(duì)定價(jià)基本符合市場實(shí)際的項(xiàng)目加快審批。隨著高端市場的放量供應(yīng)，市場庫存量消化壓力也在加大。在此背景下，似乎放松高端樓市的限購有了合理的理由。

　　同時(shí)，二三線城市陸續(xù)放開中高端住宅限購，甚至一些城市全面放開限購。那么以北京為代表的一線城市是否也具備了放松高端住宅限購的條件呢？

　　張宏偉對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“一線城市今年很難說會(huì)取消限購，包括高端市場，目前看一線城市高端住宅限購暫時(shí)還不到時(shí)機(jī)。”

　　“按照庫存量與遏制投資性投機(jī)性需求及房價(jià)反彈性三項(xiàng)指標(biāo)看，目前一線城市不太具備全面放開高端限購的條件。”謝逸楓表示，一線城市的高端市場限購政策短期內(nèi)不會(huì)取消，但不排除區(qū)域調(diào)整。特別是一線城市郊區(qū)與新區(qū)庫存過高，去化周期超過合理期及房價(jià)下行嚴(yán)重的區(qū)域，具有放松限購的理由與條件。譬如廣州的南沙等。

　　佟易還向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，從一線城市來講，其實(shí)現(xiàn)在放開也沒有太大意義，對(duì)于高端市場市場而言，是不是放松限購，對(duì)買家來說影響并不大。他們可以通過自已的方式來解決這個(gè)問題，比如以公司名義購買等等。高端放開與否看的是政府的態(tài)度，只是一種表態(tài)，沒什么實(shí)際意義。在現(xiàn)階段，各方面輿論壓力都比較大，所以對(duì)于一線城市不會(huì)選擇在現(xiàn)在放開高端限購。但從趨勢來看，高、中、低端肯定是要分類調(diào)控的。按現(xiàn)在的政策趨勢，要放開限購也是要先放開高端市場。