限購(gòu)松綁推升各方博弈心態(tài) 三季度房?jī)r(jià)跌幅將擴(kuò)大

    受銀行信貸緊縮、市場(chǎng)去化壓力大、房企業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素影響，7月份全國(guó)100個(gè)城市中76城房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，此前堅(jiān)挺的一線(xiàn)城市也全部下跌。百城新建住宅均價(jià)10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，連續(xù)第3個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。

    業(yè)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前近30個(gè)限購(gòu)城市取消或調(diào)整限購(gòu)政策，將反而助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商博弈市場(chǎng)的決心，難以有效拉動(dòng)市場(chǎng)成交，預(yù)計(jì)三季度市場(chǎng)將依然處于“以?xún)r(jià)換量”的過(guò)程中，預(yù)計(jì)“降價(jià)潮”在下個(gè)季度真正來(lái)臨。

　　百城房?jī)r(jià)連續(xù)3月下跌

　　2014年7月，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)連續(xù)第3個(gè)月環(huán)比下跌且跌幅繼續(xù)擴(kuò)大；十大城市全部環(huán)比下跌、且跌幅超過(guò)全國(guó)。2014年7月，住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)為76個(gè)，較上月增加5個(gè)。同比來(lái)看，2014年7月，百城住宅價(jià)格同比2013年7月上漲4.72%，漲幅較上月縮小1.76個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第7個(gè)月縮小。

　　此外，根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)北京、上海等十大城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年7月十大城市住宅均價(jià)為19328元/平方米，環(huán)比下跌0.97%，為連續(xù)第3個(gè)月下跌，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大，10個(gè)城市全部下跌。同比來(lái)看，十大城市平均價(jià)格上漲9.76%，連續(xù)第21個(gè)月上漲，漲幅縮小至10%以?xún)?nèi)，較上月縮小2.56個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)于7月百城價(jià)格多數(shù)下跌的情況，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，總體來(lái)看，受銀行信貸緊縮及市場(chǎng)存銷(xiāo)比指標(biāo)提高等因素影響，市場(chǎng)去化壓力大，此時(shí)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)由于資金面壓力、業(yè)績(jī)指標(biāo)等因素開(kāi)始采取“以?xún)r(jià)換量”策略，甚至部分項(xiàng)目采取大幅降價(jià)策略以盡快回籠資金，導(dǎo)致100個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上月下跌0.81%，甚至出現(xiàn)76個(gè)城市環(huán)比下跌，跌幅在拉大。

　　“從十大城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，即使是房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺的一線(xiàn)城市等大中城市，市場(chǎng)形勢(shì)也不容樂(lè)觀。”張宏偉說(shuō)。

　　當(dāng)前“救市”難以拉動(dòng)成交

　　無(wú)論是統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，還是中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)情況，都在清晰地傳遞著市場(chǎng)整體下行的信號(hào)，而近期過(guò)半的限購(gòu)城市出臺(tái)“救市”措施，也讓消費(fèi)者降低入市意愿，預(yù)期市場(chǎng)保持下行。

　　張宏偉表示，至少30個(gè)城市限購(gòu)政策調(diào)整或取消，將反而助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)博弈市場(chǎng)的決心，一定程度上不利于市場(chǎng)成交量拉開(kāi)。從成交價(jià)格的角度來(lái)看，盡管第二季度開(kāi)發(fā)商定價(jià)更貼近市場(chǎng)，6月份品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)也開(kāi)始“搶收”半年報(bào)業(yè)績(jī)，但收效并不好。當(dāng)前來(lái)看，整體市場(chǎng)仍然處于博弈狀態(tài)，難以有大幅下跌的動(dòng)力。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，日益強(qiáng)烈的調(diào)控微調(diào)難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交，6、7月成交量持續(xù)低迷，明顯影響了開(kāi)發(fā)商的定價(jià)，預(yù)期后續(xù)特別是二線(xiàn)城市下調(diào)房?jī)r(jià)的項(xiàng)目將明顯增加，三季度市場(chǎng)將依然處于以?xún)r(jià)換量過(guò)程中。

　　三季度樓市“降價(jià)潮”或真來(lái)臨

　　影響當(dāng)前市場(chǎng)成交量的重要因素之一是信貸情況。業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前大多數(shù)商業(yè)銀行并沒(méi)有下調(diào)首套房貸利率，商業(yè)銀行信貸仍然偏緊，即使出現(xiàn)下調(diào)首套房貸利率，下調(diào)的空間也不會(huì)太大（8月1日起，上海農(nóng)行只針對(duì)200萬(wàn)以上房貸有九五折優(yōu)惠，至少50%以上的首套自住客群無(wú)法享受這個(gè)優(yōu)惠），甚至廣州、石家莊、?？诘瘸鞘惺滋追抠J利率還出現(xiàn)比此前上浮的現(xiàn)象。

　　張大偉表示，在多地相繼放松限購(gòu)之后，個(gè)別商業(yè)銀行開(kāi)始恢復(fù)首套利率優(yōu)惠政策，雖然目前并不普遍且折扣力度不大，但其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響不容小視，信貸政策的放松將直接利好樓市需求的釋放，后續(xù)市場(chǎng)的走勢(shì)依然依賴(lài)信貸的變化。

　　張宏偉預(yù)計(jì)，三季度開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，千方百計(jì)消化庫(kù)存，堅(jiān)持以現(xiàn)金為王。尤其是對(duì)于上市房企來(lái)講，由于6月份半年報(bào)“搶收”不利，在第三季度里，在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，大型房企“以?xún)r(jià)換量”的市場(chǎng)行為讓當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)更加明朗化，預(yù)計(jì)在三季度樓市“降價(jià)潮”會(huì)真正來(lái)臨。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，受到信貸收緊、看跌情緒影響，整個(gè)購(gòu)房的熱情繼續(xù)低迷，使得房企的庫(kù)存壓力加大，降價(jià)成主策略。“房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大態(tài)勢(shì)在三季度會(huì)繼續(xù)延續(xù)，會(huì)繼續(xù)探底。”