京滬樓市頻回落 高房價透支購買力投資價值盡喪

    在信貸收緊、買賣雙方博弈的背景下，8月上海二手房成交量不出意料地連續(xù)第二個月下降，而成交均價也結(jié)束了長達(dá)10個月的上漲，呈微跌態(tài)勢。量價雙雙走低的行情為今年首次出現(xiàn)。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心數(shù)據(jù)顯示，今年8月，上海二手房成交2.37萬套，環(huán)比下降18%，降幅較7月擴(kuò)大12個百分點。均價方面，8月全市二手房成交均價在7月的歷史高點上微跌1%，為1.27萬元/平方米，這也是今年內(nèi)上海二手房均價的首次下滑。作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京樓市8月份成交量全線走跌。中國樓市會不會走出一個類似股市頂部的“M頭”？據(jù)《東方早報》 《華夏時報》

　　樓市成交萎靡

　　開發(fā)商現(xiàn)打折

　　據(jù)山西證券的一份統(tǒng)計，8月底部分城市房地產(chǎn)成交出現(xiàn)回落。環(huán)渤海地區(qū)北京、青島回落；長三角地區(qū)上海小幅回落；珠三角地區(qū)深圳回落較多；中部地區(qū)長沙小幅回落；西南地區(qū)重慶回落，昆明波動。

　　作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，北京樓市8月份成交量全線走跌。記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，北京期房、現(xiàn)房成交量在8月份雙雙下滑，環(huán)比降幅達(dá)5.63%和45.73%；同時，在上半年火爆異常的二手房市場，二手房成交量及住宅成交量近4個月來也第一次分別下降了4.73%及4.19%。

　　而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月，京城共有81個商品房項目開盤銷售，創(chuàng)下近5年單月開盤量最高的歷史紀(jì)錄，環(huán)比7月增加了65.3%，但是開盤價格也是水漲船高，開盤均價達(dá)到了16165元/平方米，環(huán)比7月開盤均價上漲了10.7%。但這81個項目銷售率僅為五成，比7月下降12.4%；而因擔(dān)心樓市轉(zhuǎn)向而在8月份集中推樓的開發(fā)商們，也沒有取得預(yù)期的銷售效果。

　　“由于開盤項目價格不斷攀升，導(dǎo)致了許多剛性需求的客戶難以承受，而一些投資性客戶也開始望而卻步，在此影響下，8月開盤項目的整體銷售率有了明顯的下滑。”亞豪機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹。

　　嗅覺靈敏的開發(fā)商們在嗅到不安全的空氣后，已經(jīng)開始借“金九銀十”展開了打折促銷，但“金九銀十”因突遭政策調(diào)整和消費者轉(zhuǎn)向觀望而備受考驗。

　　記者從房地產(chǎn)市場了解到，目前北京多家開發(fā)商已經(jīng)展開了打折促銷活動，為了能在9月創(chuàng)造銷售高峰，各家樓盤紛紛以9月優(yōu)惠促銷來吸引購房者光顧，折扣率從9.2折到9.9折不等；同時還有VIP卡抵現(xiàn)金、買房送物業(yè)費等促銷活動。同時新開的樓盤也放低了身價以求青睞。

　　高房價透支購買力

　　投資價值盡喪

　　“樓市成交確實在轉(zhuǎn)向萎靡，二手房在緊俏了半年后也開始降溫，房地產(chǎn)中介們都在擔(dān)心，上半年的火爆銷售基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，現(xiàn)在房價太高，信貸政策又收緊，市場正在轉(zhuǎn)向觀望，樓市很可能開始轉(zhuǎn)向。”中原地產(chǎn)一門市部負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　9月3日，在2009北京秋季房地產(chǎn)展示交易會上，記者發(fā)現(xiàn)更多購房人的心態(tài)已經(jīng)轉(zhuǎn)向觀望。不少看房人告訴記者，房價太高了，買不起，而且也擔(dān)心接下來會跌。

　　“房價太高了！八九成人都已買不起房了，現(xiàn)在的高房價已經(jīng)難以為繼。”中央黨校研究室副主任周天勇對記者指出。

　　而中國社科院工經(jīng)所投資與市場研究室主任曹建海算了一筆賬，目前在北京樓市的租售比，有的已經(jīng)達(dá)到了1:800，而國際水平一般在1:100左右，目前租房比買房便宜得多。“在北京，買一套房子，除去大筆首付不說，剩下的月供至少是租金的兩倍；同一套房子，如果租住幾十年，同樣得到了房屋的全部使用價值，實際上是賺了?，F(xiàn)在房子的供應(yīng)很充足，優(yōu)先選擇是租房而非買房。”曹建海說。

　　同時，中大恒基市場部經(jīng)理張大偉表示，北京市的房價收入比達(dá)到27:1，相當(dāng)于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房。而根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，房價收入比應(yīng)維持在3:1至6:1的范圍內(nèi)才算合理。即便不把房貸因素考慮在內(nèi)，北京市的房價收入比也高達(dá)17：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)。

　　曹建海更是大膽地預(yù)測，房價將于今年年底回落并深度下行。“做出這一預(yù)測的原因有三：一是信貸微調(diào)和收緊二套房貸政策對房地產(chǎn)投機(jī)打擊非常大；二是中國經(jīng)濟(jì)不景氣的局面短期難以改善；三是全國城市房地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。”