投向房地產(chǎn)的信托資金猛增 房地產(chǎn)信托"托"了誰(shuí)

    在樓市回暖的背景下信托資金投向房地產(chǎn)，最直接的受益者是信托產(chǎn)品的受益人、信托公司和房地產(chǎn)公司；進(jìn)而言之可以說(shuō)是信托資金推動(dòng)樓市回暖。在我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇初露端倪、中小企業(yè)仍然困難重重之際，將資金更多投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域顯然并不是政策所期望的。

    房地產(chǎn)信托再次成為了信托市場(chǎng)惹人關(guān)注的焦點(diǎn)。

    8月6日，金地集團(tuán)與平安信托正式簽署合作投資戰(zhàn)略框架協(xié)議。平安信托將對(duì)金地負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目展開(kāi)投資，未來(lái)3年其規(guī)模有望達(dá)到100億元。其后不久萬(wàn)通地產(chǎn)公告稱，公司全資子公司天津富銘置業(yè)有限公司擬向中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司申請(qǐng)2億元信托貸款，借款期限為2年，貸款利率為每年12%，萬(wàn)通地產(chǎn)則為天津富銘借款本息的償還提供擔(dān)保。

    在此之外，從信托公司集合資金信托項(xiàng)目的發(fā)行情況看，房地產(chǎn)信托同樣引人關(guān)注。用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年7月，房地產(chǎn)信托計(jì)劃資金規(guī)模達(dá)近167億多元，共發(fā)行地產(chǎn)信托產(chǎn)品101款，且明顯呈遞增趨勢(shì)，1至7月投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品分別為5個(gè)、12個(gè)、12個(gè)、13個(gè)、15個(gè)24個(gè)和20個(gè)。另有統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金同比猛增至82.2％。

    房地產(chǎn)信托熱的本源在于今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，2009年1至6月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)31.7%，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額同比增長(zhǎng)53.0%。在股市、樓市雙飛的背景下，證券類信托產(chǎn)品和房地產(chǎn)信托理所當(dāng)然地成為今年上半年信托產(chǎn)品的主流。

    但另外的一個(gè)問(wèn)題是，房地產(chǎn)信托究竟在“托”誰(shuí)？

    毫無(wú)疑問(wèn)，以“受人之托，代人理財(cái)”為宗旨的信托公司，在資金運(yùn)作的過(guò)程中首先要考慮的是受益人利益的最大化。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品隨著樓市的回暖而不斷增加也證明了，信托公司的確在按照為受益人爭(zhēng)取利益最大化的宗旨而努力。但這樣的努力“托”了誰(shuí)又“損”了誰(shuí)呢？

    很顯然，在樓市回暖的背景下信托資金投向房地產(chǎn)，最直接的受益者是信托產(chǎn)品的受益人、信托公司和房地產(chǎn)公司；進(jìn)而言之可以說(shuō)是信托資金推動(dòng)樓市回暖、帶動(dòng)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)率和GDP的提升。但有受益者必然有受損者，信托資金推動(dòng)樓市價(jià)格的升高很明顯損害的是購(gòu)房人，一旦房?jī)r(jià)與居民購(gòu)買(mǎi)力相脫離，被吹起來(lái)的巨大房地產(chǎn)泡沫損害的將是把資金投向這一領(lǐng)域的金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)而可能損害國(guó)家經(jīng)濟(jì)。這并非危言聳聽(tīng)。

    北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月北京期房商品住宅的銷量為12840套，剔除其中的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房外的期房商品住宅簽約套數(shù)為10862套，日均約350套，較6月的日均385套下跌9.1%。與此同時(shí)，7月北京商品住宅成交均價(jià)達(dá)每平方米14500元，環(huán)比上漲9.05%，較上半年明顯提速。

    搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月上海商品房成交量29982套，共計(jì)成交310.1萬(wàn)平方米，商品房成交量環(huán)比6月下挫27.1%；商品住宅（包含動(dòng)遷配套商品房）成交22829套，環(huán)比6月銳減2268套，共計(jì)成交253.4萬(wàn)平方米。但在銷售價(jià)格上創(chuàng)下每平方米17116元的歷史最高紀(jì)錄，量跌價(jià)升成為7月樓市的顯著特征。

    廣州官方房地產(chǎn)網(wǎng)陽(yáng)光家緣網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月廣州樓市共成交6653套，比6月的10502套下降36%，只有5月的一半。但銷售價(jià)格的漲幅卻是2.7%。

    三大主要城市房地產(chǎn)價(jià)升量跌的現(xiàn)象至少給出了這樣一個(gè)信號(hào)：房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)讓購(gòu)買(mǎi)者心里發(fā)虛。

    近期媒體不斷爆出一些房地產(chǎn)大腕對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題的觀點(diǎn)，其中的一些觀點(diǎn)發(fā)人深思。

    今年7月舉行的一個(gè)論壇上，北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)稱：中國(guó)有錢(qián)人太多，房子太便宜；地產(chǎn)商應(yīng)該“捂盤(pán)”。8月舉行的一個(gè)論壇上，任志強(qiáng)再出驚人之語(yǔ)，房地產(chǎn)商需要囤地，手里有糧心中才不慌。

    日前，國(guó)土資源部表示，鑒于今后拉動(dòng)內(nèi)需還將持續(xù)一段時(shí)間，因此下半年各地除堅(jiān)持更加嚴(yán)格的用地審批外，還要開(kāi)展對(duì)已審批用地的核查、監(jiān)管行動(dòng)，重點(diǎn)查看用地比率、是否存在囤而未建現(xiàn)象?？梢?jiàn)“捂”與“囤”現(xiàn)象已經(jīng)引起相關(guān)部門(mén)的關(guān)注。值得人們?nèi)ニ伎嫉氖?，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，沒(méi)有金融資本的支持，地產(chǎn)商如何去“捂”又怎么去“囤”？缺少金融資本撐腰，地產(chǎn)商哪會(huì)有如此的底氣？

    僅就“囤”地而言，很顯然信托是地產(chǎn)資金鏈中重要的一部分。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)資金鏈中，銀行信貸資金是不可能在地產(chǎn)商“拿地”階段進(jìn)入的，而信托資金則大部分是在這一階段進(jìn)入?；蛟S在整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)中，幾百億元的信托資金并不足以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)，但從信托文化確立的角度看，要實(shí)現(xiàn)信托的可持續(xù)發(fā)展，信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和投向必須與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展相吻合。在我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇初露端倪、中小企業(yè)仍然困難重重之際，將資金更多投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域顯然并不是政策所期望的。從這個(gè)角度看，信托資金投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，“托”的是信托產(chǎn)品受益人，是房地產(chǎn)商。一旦將房地產(chǎn)的泡沫“托”到破裂，則很可能損害到除地產(chǎn)商以外的所有參與各方，包括信托公司、信托產(chǎn)品的受益人，甚至中國(guó)經(jīng)濟(jì)。