“以房養(yǎng)老”難在哪兒？房?jī)r(jià)不穩(wěn)定是首因

    為期兩年的“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“以房養(yǎng)老”）試點(diǎn)于月初啟動(dòng)，時(shí)至月末，試點(diǎn)實(shí)施已近一個(gè)月，老百姓似乎并不買(mǎi)賬，參與“以房養(yǎng)老”調(diào)研的幾家保險(xiǎn)公司也只有幸福人壽上報(bào)了相關(guān)產(chǎn)品。“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)推行有哪些難點(diǎn)？怎樣解決？《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者就此進(jìn)行了調(diào)查。

　　險(xiǎn)企：房?jī)r(jià)不確定性是首慮

　　其實(shí)早在2006年我國(guó)就開(kāi)始“以房養(yǎng)老”的探索。據(jù)記者了解，2006年在上海、南京等地就有了政府主導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”；2007年上海公積金中心試行“以房養(yǎng)老”，但因真正符合條件的老年申請(qǐng)者很少，如今已經(jīng)停辦；在2011年，國(guó)內(nèi)銀行又以“反按揭”的形式推出“以房養(yǎng)老”，規(guī)定了抵押期限，無(wú)論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒(méi)了，只能“養(yǎng)老”不能“送終”，所以，實(shí)施效果并不理想。結(jié)合“政府版”和“銀行版”的“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn)，這次國(guó)家又推出“保險(xiǎn)版”。但目前來(lái)看，不管是百姓還是險(xiǎn)企似乎對(duì)這次的“保險(xiǎn)版”也并不感興趣。

    據(jù)了解，在“以房養(yǎng)老”的指導(dǎo)意見(jiàn)落地前，包括幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽、中美大都會(huì)人壽、中宏人壽7家保險(xiǎn)公司已經(jīng)進(jìn)行過(guò)一段時(shí)間的參與“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)調(diào)研。但在7月1日《意見(jiàn)》實(shí)施后，卻只有幸福人壽一家險(xiǎn)企向保監(jiān)會(huì)上報(bào)具體方案。為何“以房養(yǎng)老”推行會(huì)如此之難？

　　保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示：“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在我國(guó)尚屬新生事物，其業(yè)務(wù)流程復(fù)雜，期限較長(zhǎng)，涉及領(lǐng)域廣。保險(xiǎn)公司開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。”

　　“房?jī)r(jià)走勢(shì)及老人預(yù)期壽命如何評(píng)估，是金融機(jī)構(gòu)首先顧慮的問(wèn)題。更重要的是，房?jī)r(jià)不會(huì)總是只升不降，未來(lái)預(yù)期很難作出準(zhǔn)確判斷，這對(duì)保險(xiǎn)公司而言是不小的風(fēng)險(xiǎn)。”一家知名保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，今年以來(lái)，杭州、廣州、北京等多個(gè)大城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的情況。未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)怎樣，上漲還是繼續(xù)下跌，誰(shuí)都無(wú)法做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，這也是保險(xiǎn)公司和投保人都不愿意參與“以房養(yǎng)老”的主要原因。

　　另有金融業(yè)人士認(rèn)為，中國(guó)房屋70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也是實(shí)施“以房養(yǎng)老”的一大障礙。“中國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)70年，是‘倒按揭’的最大障礙，也是與國(guó)外政策環(huán)境的最大差異。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是未知風(fēng)險(xiǎn)。”某銀行客戶(hù)經(jīng)理劉小姐告訴記者，“而這兩種不確定風(fēng)險(xiǎn)都是保險(xiǎn)技術(shù)不能處置的”。

　　市民：不如留給子女 不如用來(lái)出租

　　“老年人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該留給子女，這是中國(guó)人的習(xí)俗”、“安居才能樂(lè)業(yè)，沒(méi)有房子生活還有什么意思”……這是記者在居住的小區(qū)采訪時(shí)，老人們七嘴八舌地發(fā)表著對(duì)“以房養(yǎng)老”的看法。7月25日下午記者在小區(qū)中隨機(jī)采訪了10位老人，問(wèn)他們是否愿意拿房子做抵押“以房養(yǎng)老”，其中有9位表示“不愿意”。

　　《意見(jiàn)》中規(guī)定，申請(qǐng)“以房養(yǎng)老”得滿(mǎn)足兩個(gè)條件：60歲以上老年人，擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。“以房養(yǎng)老”的首倡者、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇曾公開(kāi)表示：“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)得滿(mǎn)足三個(gè)特征，即高房?jī)r(jià)的城市，高潛質(zhì)的房屋，高素質(zhì)、無(wú)子女、失獨(dú)的老人。有數(shù)據(jù)顯示中國(guó)老人有兩億人口，其中，沒(méi)有子女的老人占10%，大概2000萬(wàn)。有1%的是失獨(dú)老人，據(jù)老齡委估算是200萬(wàn)，并且以每年7.6%的幅度在增長(zhǎng)。有這么多潛在投保人，但為何有8成以上的老人不愿投保呢？

　　“目前實(shí)施的最大障礙有兩條：第一是老百姓固守的老觀念。中國(guó)深受‘養(yǎng)兒防老’傳統(tǒng)觀念影響，一些老人在心理上難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來(lái)的房子未來(lái)成為別人的；第二是大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性的擔(dān)憂(yōu)，當(dāng)然要留給兒女們了，這是中國(guó)人自古以來(lái)的習(xí)俗”，一位張姓老人在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)。據(jù)此前媒體報(bào)道，在本次實(shí)施試點(diǎn)的4個(gè)城市中，上海有超九9成的老人不愿“以房養(yǎng)老”，廣州有8成老人表示“以房養(yǎng)老”不靠譜。

　　近日，暨南大學(xué)輿情研究中心開(kāi)展了關(guān)于“廣州市居民養(yǎng)老現(xiàn)狀”的民意調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州市民對(duì)最傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”方式的認(rèn)知度和認(rèn)同度都是最高的，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的認(rèn)知度次之，其次是社區(qū)養(yǎng)老、“以房養(yǎng)老”和“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老。

　　“‘以房養(yǎng)老’制度推行難在未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格難以預(yù)料。”北京大學(xué)人口研究所教授穆光宗在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　《意見(jiàn)》中規(guī)定，這次“以房養(yǎng)老”主要有兩類(lèi)產(chǎn)品可供選擇：參與型和非參與型。投保人如果購(gòu)買(mǎi)參與型，保險(xiǎn)公司則參與分享房產(chǎn)增值收益，通過(guò)評(píng)估，對(duì)投保人所抵押的房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配；如果購(gòu)買(mǎi)了非參與型產(chǎn)品，則保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。而對(duì)投保人來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)上漲則存在保險(xiǎn)公司是否對(duì)其房產(chǎn)公平估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，如果下跌可能存在收益比買(mǎi)其他理財(cái)產(chǎn)品收益低的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“假設(shè)投保人今年70歲，擁有一套房齡20年的房子，目前房屋市場(chǎng)售價(jià)為100萬(wàn)，預(yù)期養(yǎng)老金每月能拿到5400元。但是如果將房子租出去則每月可能有6000元的租金，與收益相對(duì)穩(wěn)定的理財(cái)產(chǎn)品如國(guó)債相比，養(yǎng)老金也存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。這也是投保人從實(shí)際利益來(lái)考慮不愿‘以房養(yǎng)老’的原因。”一位保險(xiǎn)公司工作人員向記者介紹說(shuō)。

　　專(zhuān)家：完善機(jī)制，以法規(guī)突破瓶頸

　　目前，中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段，2012年底60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。養(yǎng)老矛盾日益突出，最大的問(wèn)題是養(yǎng)老金不足。所以，國(guó)家才如此急迫地推行“以房養(yǎng)老”政策。但目前階段來(lái)看，社會(huì)各界對(duì)此似乎有很大爭(zhēng)論。

　　保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成在接受媒體采訪時(shí)表示：不論對(duì)監(jiān)管部門(mén)、保險(xiǎn)公司還是對(duì)消費(fèi)者，都沒(méi)有成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，這個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)比較粗淺。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場(chǎng)化的養(yǎng)老選擇，需要更理性看待，才能營(yíng)造出消費(fèi)者、險(xiǎn)企和監(jiān)管層三方共贏的局面。

　　一位法學(xué)專(zhuān)家分析表示：“以房養(yǎng)老”目前在中國(guó)實(shí)施的障礙主要有兩點(diǎn)：第一點(diǎn)是投保人固守的老觀念，第二點(diǎn)是房產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性。具體來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)“攔路虎”前者是觀念問(wèn)題，后者是市場(chǎng)問(wèn)題。觀念絕不是一成不變的，這些年養(yǎng)老院從無(wú)人問(wèn)津到一床難求的變化就是最好的例證；市場(chǎng)問(wèn)題更是應(yīng)該交給市場(chǎng)自己解決。而要想把“以房養(yǎng)老”制度真正落到實(shí)處，最應(yīng)該關(guān)注的是相關(guān)的法治問(wèn)題。目前，關(guān)于這項(xiàng)制度的很多配套法律法規(guī)都是缺位的，比如70年房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，比如參與這項(xiàng)制度的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的資格問(wèn)題、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職責(zé)問(wèn)題等等。只有這些法律空白盡快補(bǔ)齊，“以房養(yǎng)老”制度才有可能突破瓶頸。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉在接受采訪時(shí)也表示：我們需要做的是完善市場(chǎng)定價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，建立公開(kāi)化、公正化的市場(chǎng)化的“以房養(yǎng)老”操作體系，不再設(shè)置行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻，讓民間資本充分參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，讓銀行等金融機(jī)構(gòu)放下身段，而在其中政府所需要做的就是完善后期保障制度，不需要參與市場(chǎng)。

　　“對(duì)于‘以房養(yǎng)老’這一新鮮制度，需要政府拿出更加智慧的頂層設(shè)計(jì)，用嚴(yán)密的法規(guī)、政策盡量防控其不可回避的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，才會(huì)有越來(lái)越多的人愿意接受這種新興的養(yǎng)老模式。”上述人士表示。