告別兩位數(shù)高增長 全國樓市回歸理性

    現(xiàn)象

    樓市告別兩位數(shù)高增長

    短期下跌難以避免，不會出現(xiàn)斷崖式崩潰

    7月28日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心發(fā)布的2014年《中國住房發(fā)展（中期）報告》顯示，我國大中城市房價呈現(xiàn)由全線上漲到普遍微跌的主動調(diào)整態(tài)勢，中國樓市告別兩位數(shù)的高速增長期，正逐步回歸理性。

    日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，與5月相比，70個大中城市中，新建商品房價格下降的城市有55個，較上月大幅增加20個，城市數(shù)量達到2011年1月份以來最多。此外，二手住宅價格環(huán)比上漲的城市也降至7個，較上月大幅減少12個，其數(shù)量為自2012年2月以來最少。

    “從價格下降的城市數(shù)量來看，70個大中城市中止?jié)q及下降城市達到九成，大中城市房價已由全線上漲轉(zhuǎn)向普遍微跌的局面。從價格下降的幅度來看，當(dāng)前房價同比、環(huán)比變化情況已與2011年底樓市調(diào)整時期水平基本相當(dāng)。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭說。

    除了價格，成交量也在萎縮，庫存仍在增加。上半年，我國商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比下降了7.8%，銷售額也同比下降9.2%。而待售面積則增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面積也同比增長8.3%。

    值得注意的是，樓市調(diào)整還只是開頭。“從一二線城市看，2013年市場的瘋狂上漲誘發(fā)大量新房集中上市，為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給，普通商品房價格將進入為期2—3年的調(diào)整期。盡管長期拐點尚未出現(xiàn)，但短期下跌難以避免。”中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華說。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，2014年，樓市變化的速度超過市場之前的預(yù)期。“從年初出現(xiàn)個別城市價格調(diào)整，到3—4月出現(xiàn)華東區(qū)域的調(diào)整，再到6月環(huán)比房價指數(shù)全面下調(diào)。市場已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整。”張大偉特別指出，一線城市也出現(xiàn)了下調(diào)，這意味著樓市調(diào)整從點到塊，再到面，全面降溫已經(jīng)開始。

    中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛分析，此次樓市調(diào)整是在宏觀經(jīng)濟步入新常態(tài)下的調(diào)整，也是存量住房戶均超過1套且住房保障有實質(zhì)性進展下的調(diào)整，更是中央經(jīng)濟治理理念發(fā)生重大變化、在市場分化中的調(diào)整，這勢必影響樓市的發(fā)展趨勢及相關(guān)調(diào)控對策。

    “盡管根據(jù)我國居民改善住房條件的動力，及人口流向拐點尚未出現(xiàn)的情況下，我國住房市場不會斷崖式崩潰。”倪鵬飛說，“種種跡象表明樓市暴利時代已經(jīng)終結(jié)。未來10年，中國房地產(chǎn)市場將進入低速增長階段。”

    原因

    信貸政策收緊致需求有限

    庫存量短期迅速增加，保障房分流剛需并影響預(yù)期

    在中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士后楊慧看來，住房供求狀況的調(diào)整是導(dǎo)致上半年各類城市主要指標下行的共同原因。

    “住房需求受信貸政策收緊及預(yù)期觀望的影響，增長有限；住房供給則受前期大量施工竣工面積住房陸續(xù)入市，以及銷售低迷導(dǎo)致庫存增加的雙重作用，短期內(nèi)不斷增加。”楊慧分析，一線城市和熱點二線城市主要指標下行，主要是由于三方面的原因。首先是去年的高基數(shù)，其次是信貸收緊導(dǎo)致大量剛需難以轉(zhuǎn)變?yōu)閷嶋H需求，最后自住性住房及共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房政策的建立完善，分流了大量商品住房市場的剛需并嚴重影響購房者進入觀望期。其他二線城市和熱點三線城市的樓市回調(diào)則主要是由于剛性需求在去年迅猛釋放后難以為繼，以及在限購限貸等樓市調(diào)控政策下，投資投機性需求被持續(xù)抑制。大量三、四線城市樓市萎靡主要是住房需求不足以消化高庫存導(dǎo)致的供求失衡。

    作為歷史上首次出現(xiàn)的非政策因素導(dǎo)致的市場自發(fā)調(diào)整，本輪樓市調(diào)整不僅可能周期更長，還會對宏觀經(jīng)濟造成一定程度的影響。倪鵬飛分析，宏觀經(jīng)濟增長會受到房地產(chǎn)投資增速放緩的影響，今年行業(yè)對GDP的貢獻將降低0.7個百分點，對地方財政收入的影響也不容小覷。

    更需要關(guān)注的是潛在的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。盡管房地產(chǎn)金融風(fēng)險被業(yè)內(nèi)多次提及，且商業(yè)銀行也選擇收縮房地產(chǎn)信貸，特別是個貸規(guī)模，但是從上半年住房信貸數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模在銀行信貸總規(guī)模的占比不降反升，保持著近十年來的少有的高水平。而且上半年，房地產(chǎn)貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中的占比也是自2011年以來最高的。

    “房地產(chǎn)信貸多項占比指標居高不下，投射出商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的依賴度有增加的趨勢。銀行40%的錢仍流向房地產(chǎn)業(yè)，銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)多年來形成的利益捆綁關(guān)系更加固化、強化，商業(yè)銀行‘去房地產(chǎn)化’的過程似乎還很遙遠。”中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士高廣春說。

    倪鵬飛認為，與美國不同，我國住房信貸首付比例較高，樓市風(fēng)險主要存在于開發(fā)貸款環(huán)節(jié)。“我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)規(guī)模過大，戰(zhàn)線又過長，資金成本又高，有可能出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險。像上半年住宅施工面積近44億平方米，這其中很大原因就是資金跟不上導(dǎo)致不能如期交房，甚至?xí)霈F(xiàn)爛尾。那么這些在建住房就潛在了約15萬億元的信貸風(fēng)險。”

    展望

    順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸

    市場自發(fā)調(diào)整有利于稀釋泡沫，地方政府不宜過多干預(yù)

    對于有些地方限購松綁問題，張大偉說，松綁的效果可能有限，像沈陽等非熱門城市，目前的庫存量去化速度超過20個月，人口流入增量也在放緩，導(dǎo)致樓市上漲乏力。“除非中央政府放棄調(diào)結(jié)構(gòu)努力，再次大規(guī)模降準降息，否則市場的趨勢很難改變。”

    倪鵬飛也認為，今年的樓市調(diào)整有利于消化2010年以來的過度庫存，有利于稀釋樓市泡沫。“市場的問題要交給市場解決，對于這次市場自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過多干預(yù)。更不要剛開始調(diào)整就急于救市，要順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸。”

    專家預(yù)測，在下半年中央“微刺激”保障宏觀經(jīng)濟穩(wěn)中有進的大背景下，一線城市松綁限購的可能性不大，而其他二線城市和熱點城市調(diào)整將延續(xù)全年。樓市調(diào)控則將繼續(xù)關(guān)注中長期制度建設(shè)，“分類調(diào)控、區(qū)間調(diào)控、雙向調(diào)控”成為樓市調(diào)控的思路。

    “住房市場健康穩(wěn)定發(fā)展需要一整套綜合指標。住房價格不應(yīng)成為市場穩(wěn)定的唯一指標。”倪鵬飛說，今后樓市調(diào)控應(yīng)側(cè)重區(qū)間調(diào)控，綜合房價、庫存、投資等多元指標。“如果房價跌幅不超過30%，庫存沒有超過6至10個月，投資也沒有大幅下滑，那么政府不要急于干預(yù)，還應(yīng)采取中性的金融與財政政策。”

    根據(jù)2014年《中國住房發(fā)展（中期）報告》，2015至2030年中國城市住房需求的總體走勢將呈現(xiàn)“上升—平穩(wěn)—下降”的“倒U型”特征。

    考慮戶籍制度改革的影響，由戶籍分割引發(fā)的“半城市化”問題導(dǎo)致的市場嚴重空間失配的現(xiàn)象將有所緩解。但是受經(jīng)濟增長模式的制約，一、二線城市仍將是住房矛盾突出的城市，而三、四線城市供大于求的結(jié)構(gòu)性矛盾也將凸顯。2015年至2030年間，中國住房市場仍將保持嚴重分化的特征。