各地上演"曲線救市" 供需失衡下市場(chǎng)恐難真正回暖

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷半年之后，“曲線救市”已成為眼下“最熱鬧的風(fēng)景線”。來(lái)自中原地產(chǎn)研究部的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，在46個(gè)限購(gòu)城市中有26個(gè)城市針對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了微調(diào)。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，早在今年初，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)將放松調(diào)控的聲音便傳出，而在此次地方政府“救市”大軍中，除了?？诘瘸雠_(tái)松綁限購(gòu)相關(guān)政策的城市外，還包括以眉山為代表的非限購(gòu)城市的 “救市”舉動(dòng)。在不少分析人士看來(lái)，此輪地方政府“曲線救市”的背后，是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去幾年超速發(fā)展透支市場(chǎng)空間所致。

　　盡管各地 “救市”路徑花樣百出，不過(guò)大多數(shù)專家認(rèn)為，其對(duì)購(gòu)房潛力的釋放作用有限，在信貸政策、剛需透支等因素作用下，市場(chǎng)很難被提振。

    “救市”多在二、三線城市

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅在7月就有?？?、濟(jì)南、西安等10個(gè)左右城市發(fā)文“松綁”。據(jù)中原地產(chǎn)研究部的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，在46個(gè)限購(gòu)城市中有26個(gè)城市針對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了微調(diào)（包括限購(gòu)執(zhí)行層面取消、局部取消、明確發(fā)文取消或傳聞取消）。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，目前對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行松綁和變通調(diào)整的城市主要有兩種：一種是呼和浩特、濟(jì)南等發(fā)布明確政策文件，進(jìn)行松綁；另一種則是南昌等雖然未明確發(fā)文，實(shí)際上卻有松綁動(dòng)作。

　　事實(shí)上，在此輪地方政府掀起的“救市”大戲中，還有不少未納入限購(gòu)的城市也參與了進(jìn)來(lái)。“目前各個(gè)地方政府‘救市’路徑也不盡相同。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，比如以蘇州為代表的明確放開(kāi)某一類或某個(gè)區(qū)域的住宅商品房限購(gòu)政策；以濟(jì)南、福州為代表的以取消或不要求提供住房套數(shù)查詢證明以及降低“補(bǔ)稅”限制等變相放松對(duì)置業(yè)者購(gòu)房套數(shù)的限制；還有以南寧為代表的通過(guò)放寬入戶政策、降低公積金貸款門檻、減免契稅或一次性付款可購(gòu)第三套房等方式進(jìn)行“救市”。

　　對(duì)于樓市而言，“救市”并非首次。記者了解到，自2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期以來(lái)，還經(jīng)歷了一次較大調(diào)整。

　　2009年初，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)：2009年2月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%，環(huán)比下降0.2%；與此同時(shí)，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市數(shù)量超過(guò)了房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)。

　　“2009年初樓市遭受了大幅度下跌，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商集體呼吁救市。”世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)理王波介紹。

　　“不過(guò)與2009年不同的是，這一次救市主角大多為地方政府。”一位不愿具名的地產(chǎn)界觀察人士表示，2009年房?jī)r(jià)下行與宏觀調(diào)控政策長(zhǎng)期作用有關(guān)，今年的市場(chǎng)反轉(zhuǎn)則更多來(lái)自于市場(chǎng)本身的作用。“說(shuō)白了就是剛需下降。”該名人士認(rèn)為。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也注意到，目前出臺(tái)“救市”政策的城市基本集中在二、三線城市，這也成為此輪“救市”的一個(gè)鮮明特點(diǎn)。

　　在張大偉看來(lái)，二、三線城市未來(lái)很可能會(huì)全面放松限購(gòu)，并出臺(tái)相關(guān)政策“救市”。“國(guó)內(nèi)很多二、三線城市，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺少支撐的三線城市的庫(kù)存積累已經(jīng)很高，只有‘救市’才存在盤活市場(chǎng)的希望”。

　　多名分析人士認(rèn)為，在二、三線城市為“救市”主力背后，是地方經(jīng)濟(jì)多年來(lái)土地財(cái)政收入為主的倒逼效應(yīng)。以濟(jì)南市為例，1~5月，全市稅收收入增長(zhǎng)11.5%，未達(dá)到年初計(jì)劃增速12%的目標(biāo)，其中，總量占營(yíng)業(yè)稅近1/3的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅完成19億元，同比下降2.85%。

　　“財(cái)政收入下滑將影響地方經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，政府出手也屬無(wú)奈之舉。”上述人士表示。

　　或有更多城市加入“救市”

　　事實(shí)上，多名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，眼下多個(gè)地方政府出臺(tái)“救市”政策，其實(shí)早有預(yù)演。

　　在2010年出臺(tái)的多個(gè)地方版限購(gòu)令中，均出現(xiàn)了 “暫時(shí)”、“暫停”、“暫定”等字眼，無(wú)形中將其定性成一個(gè)短暫實(shí)施的階段性政策；而“限購(gòu)政策”的持續(xù)時(shí)間等問(wèn)題，并未在文件中體現(xiàn)。

　　此外，在2014年 《政府工作報(bào)告》中有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的表述也有所變化。

　　分析人士認(rèn)為，對(duì)比前幾年的《政府工作報(bào)告》，2011年、2012年為“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控”；2013年，則提出“堅(jiān)決”抑制投資投機(jī)性需求；今年的報(bào)告中，卻并未出現(xiàn)“堅(jiān)定不移”、“堅(jiān)決”、“加強(qiáng)”等詞語(yǔ)。“這或許是房地產(chǎn)調(diào)控政策將逐漸淡出的先聲。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)。

　　“實(shí)際上對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央已經(jīng)傳遞出松綁的信號(hào)，不然地方政府也不可能貿(mào)然集體‘救市’。”王波說(shuō)。

　　如果說(shuō)此前在房地產(chǎn)調(diào)控一事上中央的態(tài)度并未明朗化化，那么近日新上任的住建部部長(zhǎng)陳政高在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上提出“千方百計(jì)消化庫(kù)存”則是一個(gè)分水嶺。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，14個(gè)重點(diǎn)城市的庫(kù)存環(huán)比增長(zhǎng)2.78%，處于今年以來(lái)最高水平，多地庫(kù)存接近2010年以來(lái)的最高水平。

　　“庫(kù)存高企、銷售低迷是地方政府救市的主要原因，而中央的‘不刺激、不打壓’的態(tài)度則無(wú)形中增加了地方政府‘救市’的趨勢(shì)。”上述觀察人士表示，未來(lái)可能會(huì)有更多二、三線城市加入“救市”隊(duì)伍。

　　“救市”收效暫難顯現(xiàn)

　　這一輪由地方政府主導(dǎo)的 “救市”之路，是否能拯救“被困”的樓市？對(duì)此，中原集團(tuán)研究中心給出了否定的答案。

　　該研究中心7月24日發(fā)布的《限購(gòu)放松效果大盤點(diǎn) 樓市尚無(wú)反彈跡象》統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，7月前20日，中原監(jiān)測(cè)54個(gè)重點(diǎn)城市中，新房總成交量比6月同期微漲3.9%。對(duì)于7月的小幅上升，該研究中心分析認(rèn)為，“6月初受端午節(jié)影響，成交量下降造成同比基數(shù)較低。若刨除端午節(jié)3天影響，7月成交量同比仍下降2.7%。”

　　此外，針對(duì)政府“松綁”樓市，中原集團(tuán)研究中心總結(jié)了三類不同的市場(chǎng)反應(yīng)，除開(kāi)“短期效果顯著，成交出現(xiàn)反彈”和“收效甚微”兩類城市外，抽樣調(diào)查的城市中，“松綁”對(duì)樓市“基本沒(méi)影響”的城市數(shù)量占近半數(shù)。

　　抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，蘇州、無(wú)錫、廈門等地的“救市”不僅沒(méi)有拉動(dòng)樓市實(shí)現(xiàn)銷售增長(zhǎng)，反而都出現(xiàn)了不同程度下降。

　　以蘇州為例，從7月19日起，全市取消對(duì)90平方米以上住房的限購(gòu)政策，本地人及外地人均可購(gòu)買。另有傳聞稱含90平方米以下的精裝修房源，綠色建筑二星以上取消限購(gòu)等，多重“松綁”，蘇州卻仍難拉動(dòng)樓市實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。蘇州6月以來(lái)至限購(gòu)日前，銷售日均值大致為2.1萬(wàn)平方米左右，而7月19~22日日均成交僅為1.8萬(wàn)平方米左右。

　　盡管多地政府出臺(tái)救市政策，政府的“有形之手”對(duì)樓市的“拉動(dòng)”效果還暫未顯現(xiàn)。張大偉則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，最終解決樓市問(wèn)題的關(guān)鍵，還需國(guó)家放寬信貸政策。

　　“僅僅基于行政政策放松行情的持續(xù)性有限，因?yàn)樾姓叩淖儎?dòng)難以改變基本面運(yùn)行趨勢(shì)，也難以改變目前中小開(kāi)發(fā)商日益增加的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。而貨幣政策的松動(dòng)，是可以在未來(lái)對(duì)這兩方面有實(shí)質(zhì)性改善的。”興業(yè)證券一份研報(bào)如是稱。

　　此外，目前市場(chǎng)存量過(guò)大，“買漲不買跌”的心態(tài)也正在左右著消費(fèi)者。“救市”政策對(duì)市場(chǎng)雖帶來(lái)部分刺激，但信貸政策上，購(gòu)房者正缺乏支持。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年上半年商業(yè)銀行在剛需購(gòu)房的支持力度上明顯不夠，導(dǎo)致購(gòu)房者入市有心無(wú)力。

　　信貸政策若放寬，對(duì)購(gòu)房者而言無(wú)疑是一項(xiàng)利好。如今雖頻頻有消息傳出信貸將有所放寬，實(shí)際政策消息卻未真正落地。