住建部去庫存下一步：市場化與因地制宜

    7月11日，在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高對(duì)房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見：千方百計(jì)消化庫存，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以及完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。

　　“從措辭上可以看出，第一點(diǎn)意見明顯比后兩點(diǎn)方向更明確、力度更強(qiáng)烈。”住建部政策研究中心副主任張鋒在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)分析，“陳部長的這番講話完全可以引導(dǎo)樓市走向。”

　　去庫存不是“救市”

　　一大型房企高管認(rèn)為，開發(fā)商已經(jīng)形成了路徑依賴，認(rèn)為市場一旦下行，地方政府就會(huì)出手救市，市場調(diào)整進(jìn)行一年半載就會(huì)回暖，只要資金鏈不出大問題，根本沒必要降價(jià)。

    正是這樣的慣性，讓本該隨行就市進(jìn)行積極應(yīng)對(duì)的房地產(chǎn)企業(yè)，并不主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場變化，而是與政策和消費(fèi)者博弈，坐等政府救市。

　　但是，6月份出臺(tái)的各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)雖略低于2013年，但仍舊是史上表現(xiàn)第二好的年份。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，住房銷售面積約為4.25億平方米，2013年的數(shù)據(jù)是4.61億平方米，2012年是3.53億平方米，2011年是3.9億平方米。

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)計(jì)算得出，今年上半年的住房銷售均價(jià)為6024元/平方米，比2013年的6117元/平方米下降了1.01%。

　　根據(jù)財(cái)政部公布的《2014年6月財(cái)政收支情況》，國有土地使用權(quán)出讓收入21129億元，同比增長26.3%。

　　根據(jù)央行[微博]7月15日公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，住戶貸款增加1.88萬億元，略低于2013年增加的2.07萬億元，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2012年增加的1.13萬億元、2011年增加的1.46萬億元。

　　歐陽捷認(rèn)為，首先，今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行是因?yàn)?013年的基數(shù)太高，去年上半年增長達(dá)到了46%，2013年其實(shí)是一個(gè)井噴的“大年”，所以今年銷售談不上萎縮，市場不可能一直高增長，“波動(dòng)才是市場經(jīng)濟(jì)。”

　　也就是說，迄今為止，整個(gè)市場發(fā)展并不差：房價(jià)并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，銷售面積也僅次于去年，真正的問題并不在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展自身，而在于房地產(chǎn)發(fā)展增速未達(dá)預(yù)期引發(fā)的行業(yè)恐慌。

　　同樣，這一輪政府雖然強(qiáng)調(diào)去庫存，但并未有實(shí)質(zhì)性的放松政策。也就是說，從目前住建部的表態(tài)來看，去庫存的具體政策并非由中央制定，而是交由地方政府來操作。

　　去庫存的方式

　　“2010年前，商品房供給的速度和銷售速度基本持平；2010年后，銷售速度卻只有供給速度的50%了。這表明住房短缺的時(shí)代已經(jīng)基本過去，結(jié)構(gòu)性問題的矛盾日益突出。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，“未來政策的調(diào)整需更加尊重規(guī)律，因地制宜。”

　　在國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長劉福垣看來，未來政府應(yīng)該改革行為，把守住兩大點(diǎn)：一是規(guī)制價(jià)格形成機(jī)制，二是嚴(yán)懲房地產(chǎn)市場中的違法行為。“其他的還是那句話，把市場的事交還給市場去解決。”

　　綜上所述，住建部要求去庫存的本意并非為了救市，而是為了能夠確保房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，進(jìn)而確保經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)定。

　　若要加大去庫存，或促“銷”加大需求力度，或限(減)“產(chǎn)”減少市場供給。而對(duì)于需要房地產(chǎn)合理回歸市場的中國經(jīng)濟(jì)而言，顯然前者才更符合市場化要求。

　　從目前各地政策來看，為促“銷”，地方政府的主要政策有——取消限購、買房送戶口、契稅減免、放松公積金貸款、購房補(bǔ)貼等等，基本上，地方政府可以采用的救市措施，都已經(jīng)采用。

　　此外，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生表示，地方政府購買合適的普通商品房增加保障房的供應(yīng)，一方面可以緩解地方保障房建設(shè)壓力；另一方面可以刺激商品房市場，促進(jìn)中小型商品房投資，形成住房“雙軌制”。據(jù)悉，住建部正密切關(guān)注這一棚改新模式。此舉將同時(shí)解決保障房供給和商品房托底，可謂一舉兩得。

　　不過，在這些措施之外，真正有效果的去庫存方式只有一個(gè)：降價(jià)。

　　秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)如果扛不住目前的困難期，最好的辦法就是調(diào)整價(jià)格、搞好促銷、回籠資金，還有就是抱團(tuán)取暖，找到合作伙伴共渡難關(guān)。

　　房企須轉(zhuǎn)型

　　針對(duì)目前已經(jīng)存在的地方政府的各項(xiàng)舉措，業(yè)界普遍認(rèn)為，只是起到“托底”的作用。例如，成都吉寶置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，放開限購的作用只能“短而微”。

　　秦虹認(rèn)為，當(dāng)下庫存增加的根本原因是：住房絕對(duì)短缺的問題已經(jīng)基本過去，結(jié)構(gòu)性問題成為下一階段的突出矛盾，“這也是未來政府的政策和企業(yè)經(jīng)營策略調(diào)整的大背景。”

　　由此，秦虹認(rèn)為，這次調(diào)整將會(huì)帶來行業(yè)洗牌，淘汰落后企業(yè)，讓企業(yè)更加關(guān)注消費(fèi)者需求。

　　在接受中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛說：“放開限購對(duì)房企來說不是能決定它們生死的關(guān)鍵。”

　　胡志剛認(rèn)為，政府要做的，是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做兩件事。

　　一是引導(dǎo)房企追求和改善品質(zhì)。“不能由于放開了限購就讓好盤壞盤機(jī)會(huì)均等地互相競爭，品質(zhì)差的產(chǎn)品不應(yīng)借機(jī)渾水摸魚。”而改善品質(zhì)要具體到前期創(chuàng)意規(guī)劃設(shè)計(jì)、中后期的運(yùn)營服務(wù)和消費(fèi)居住等全過程多環(huán)節(jié)。“新產(chǎn)品著力增加亮點(diǎn)，如旅游、文化等，已建成項(xiàng)目可以在能力所及范圍內(nèi)增添配套等。”

　　二是引導(dǎo)全房地產(chǎn)行業(yè)向長效機(jī)制轉(zhuǎn)軌。“長效機(jī)制起效的前提就是精細(xì)調(diào)研，上一輪城鎮(zhèn)化盲目瘋狂造城，讓很多如大同、鄂爾多斯這樣本來具有優(yōu)質(zhì)資源的城市被房地產(chǎn)拖累。因而這一輪的城鎮(zhèn)化，房企應(yīng)在進(jìn)駐開發(fā)前先摸底——這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)支撐是什么、總?cè)丝诙嗌?、常住人口多少、有房人口多少等，進(jìn)駐之前要更加理性。”