京滬廣深四地樓市金九銀十展望

    北京：“金九銀十”可期調(diào)整或在冬季

　　證券時報記者 張達

　　本報訊 北京秋季房展拉開了“金九銀十”的序幕，但7、8月以來成交量的連續(xù)下跌，令市場對這個傳統(tǒng)銷售旺季在今年能否出現(xiàn)畫上了問號，更有人擔心如果旺季不再，回暖大半年的樓市可能又將迎來拐點。

　　對此，接受證券時報記者采訪的多數(shù)專家認為，7、8月份成交量調(diào)整是正?，F(xiàn)象，現(xiàn)在談樓市拐點為時尚早，今年的“金九銀十”雖然不會像往年那樣明顯，但會比7、8月份和去年同期要好，甚至可能會出現(xiàn)一個銷售小高峰，當然不會好于今年的4、5月份。而價格方面，在9、10月份仍會保持小幅上升，到年底至明年年初可能會出現(xiàn)小幅下調(diào)。

　　在秋季房展上，開發(fā)商們應對“金九銀十”的策略不盡相同，但對實現(xiàn)“金九銀十”大多還是充滿信心。記者在展會現(xiàn)場看到，有些項目在展會期間推出了一定數(shù)量的特價房，最多可以享受8折優(yōu)惠；有的熱銷項目也難得地出現(xiàn)一些優(yōu)惠———只要在展會上交訂金，一次性付款的可享受9.6折，按揭貸款的可打9.8折；而有的“不愁賣”的項目則沒有任何優(yōu)惠，甚至表示在9月底還會漲價。

　　對于“金九銀十”能否實現(xiàn)，本次房展會的組委會北京四季房展總監(jiān)鄭向東告訴記者，最近幾天的住宅成交量達到每天三四百套，與7、8月份的日均一二百套相比，已經(jīng)恢復到正常水平。他認為，“金九銀十”可能不會像往年那樣明顯，但部分項目仍可能出現(xiàn)銷售小高峰，總體成交量一定好于8月，但是不會達到4、5月份的井噴量。

　　我愛我家北京公司副總經(jīng)理胡景暉(胡景暉博客)和中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理表示贊同上述看法，而亞豪機構的市場總監(jiān)郭毅則有不同看法，她認為，二套房政策收緊對改善性需求和投資性需求有一定影響，“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季很難出現(xiàn)，9、10月份的成交量將繼續(xù)穩(wěn)步回落。

　　協(xié)成機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份預計約有46個項目將陸續(xù)進入北京市場，其中，將近半數(shù)以上的項目位于五環(huán)以外區(qū)域，約26個項目；四至五環(huán)之間約有11個項目開盤；三至四環(huán)間有個5項目計劃入市；二至三環(huán)間約有2個項目開盤。

　　協(xié)成機構房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理繆培丹認為，9月新開盤項目是以老項目后期為主，并且超百萬平米的社區(qū)、大規(guī)模項目開盤較明顯，而推盤項目的開盤均價多為待定。其中，五環(huán)外項目是新增供應量的主力軍，且價格優(yōu)勢突顯。“眾多開發(fā)商好看‘金九銀十’的契機，放盤入市，熱銷樓盤還會上調(diào)價格，相信9月的開盤均價環(huán)比仍會走高。” 繆培丹說。

　　相比5個月前的春季房展北京秋季房展均價漲27%量縮三成

　　本報訊 為期四天的2009北京秋季房地產(chǎn)展示交易會于昨日閉幕，來自組委會的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，本次秋季房展期間，北京市內(nèi)參展項目成交均價與春季房展(4月8日至12日)相比上漲近三成，而成交量則減少近三成。同時，外埠參展項目成交均價較春季房展時略漲了7%，而成交量則減少超兩成。

　　數(shù)據(jù)顯示，展會期間意向成交總套數(shù)為2588套，較春季房展的3483套減少25.7%；成交總面積為25.42萬平方米，較春季房展減少32%；成交總金額為26.8億元，較春季房展減少17.9%；人流量達到13.1萬人次較春季房展減少15.4%。

　　其中，北京市內(nèi)參展項目成交均價為1.47萬元/平方米，與春季房展時的1.16萬元/平方米相比上漲26.7%；成交套數(shù)為1297套，較春季房展減少28.4%； 成交面積為12.39萬平方米，較春季房展減少17%；成交金額為18.18億元，較春季房展減少12.16%。外埠參展項目成交均價為6064元/平方米，成交套數(shù)為1291套，成交面積為13.03萬平方米，成交金額為7.9億元。(張 達)

　　廣州：今年秋季或許平平淡淡

　　證券時報記者 甘霖

　　今年上半年，廣州樓市從“小陽春”到“艷陽天”，樓市的狂飆急進讓一些發(fā)展商有恍如隔世之感。沒有只漲不跌的樓市，到了7、8月份，廣州樓市似乎風光不再，疲態(tài)漸露。 據(jù)廣州市國土資源和房屋管理局官方網(wǎng)站顯示，8月一手房網(wǎng)上簽約套數(shù)僅為6088套，成交面積約為66.3萬平方米。不論是從成交套數(shù)還是成交面積上看，8月都較7月繼續(xù)萎縮。

　　據(jù)廣東中原地產(chǎn)研究部發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月份廣州二手住宅成交量也有明顯下降，環(huán)比大幅回落，降幅約兩成，而二手住宅成交均價為10022元/ m2，繼續(xù)在萬元高位運行。

　　廣州樓市經(jīng)過長達半年的價升量增，行情是否已經(jīng)嚴重透支？即將到來的傳統(tǒng)旺季是否還有出色表現(xiàn)？盡管一些發(fā)展商仍然充滿期待，希望乘勝追擊，擴大戰(zhàn)果，但一些業(yè)內(nèi)專家認為，今年的“金九銀十”不會有驚喜，廣州樓市或許平平淡淡才是真。

　　發(fā)展商摩拳擦掌

　　“十一黃金周”大幕未啟，廣州樓市已是硝煙彌漫。

　　陽光家緣統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 廣州樓市9月新盤或舊盤新推的重點項目超過50個，在售貨量接近2.8萬套，保利公館2010、恒大綠洲、東方夏灣拿、南沙濱?；▓@等瞄準9月市場的新盤或新組團已經(jīng)拿到預售證，中海金沙灣江景高層、嶺南灣畔、珠江都薈等樓盤也開始接受登記。

　　相比各大樓盤的推貨數(shù)量和產(chǎn)品特征，更引人關注的是9月新品售價出現(xiàn)了整體提升。合富輝煌首席分析師黎文江(黎文江博客)對廣州樓市下一步走勢仍持樂觀態(tài)度。他表示， 7、8月是傳統(tǒng)的淡季，成交量萎縮乃意料之中。國慶前后，廣州樓市將繼續(xù)走強，因為中心城區(qū)目前仍處于供不應求的失衡狀態(tài)。另外，即將于明年召開的亞運會將帶動亞運板塊升溫。

　　國泰君安的分析師也表示，中央將保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)趨勢并未改變，預計國內(nèi)一線城市“金九銀十”的銷售旺季將可持續(xù)，銷量環(huán)比將改善，房價穩(wěn)中趨漲。

　　網(wǎng)友不看好“金九銀十”

　　然而，來自網(wǎng)絡的調(diào)查似乎要打破樓市“金九銀十”值得期待這一常規(guī)。

　　8月24日，某房地產(chǎn)網(wǎng)站在網(wǎng)上開展關于廣州樓市“金九銀十”的調(diào)查，短短數(shù)日便有近5000網(wǎng)友參與調(diào)查。調(diào)查結果顯示，超過9成的網(wǎng)友認為“目前廣州房價偏貴，已經(jīng)超出了市場承受范圍”。超過7成網(wǎng)友認為今年廣州樓市將不會出現(xiàn)“金九銀十”的熱銷局面。超過5成的網(wǎng)友表示在未來兩個月不打算買房；另有3成網(wǎng)友“先看看市場情況再決定”，未來兩月買房的僅為1成左右。

　　中原地產(chǎn)的黃韜(黃韜博客)表示，現(xiàn)在剛性需求型的購房者最看重就是價格，如果開發(fā)商繼續(xù)采取高舉高打的策略，估計跟風追漲的投資者不多， “觀望、謹慎”依然唱主調(diào)。目前，在大部分開發(fā)商資金壓力緩解，有些已經(jīng)提前完成年度銷售目標等因素的支撐下，一些公司完全可以通過存貨結轉(zhuǎn)配比或者結算節(jié)奏主動調(diào)節(jié)業(yè)績，因此期望黃金周期間開發(fā)商主動降價促銷可能是一廂情愿，今年的“金九銀十”或許水波不興。

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　　廣州樓市最近兩個月成交量大幅萎縮，業(yè)界紛紛預言樓市又將面臨拐點。

　　聯(lián)合證券的分析師認為，廣州樓市近兩個月成交量的逐步下滑與供給偏緊有關，但與房價過快上漲導致一部分自住需求開始受到抑制也密不可分。廣州市場的最大特征是供應明顯偏少，如果房價繼續(xù)保持在當前的高位，而信貸沒有進一步寬松，則今年的“金九銀十”難有亮點。

　　中信證券的行業(yè)分析師則表示，雖然政策的“蜜月期”已過，但政府不會出臺專門針對房地產(chǎn)市場的緊縮政策，當前政府的政策目標是一方面維持房價平穩(wěn)，一方面維持適當?shù)拈_發(fā)投資增速。9、10月份，廣州樓市不會有大起大落，將會呈膠著狀態(tài)，房價既漲不上去，也跌不下來，成交量也會相對平穩(wěn)。 　來自戴德梁行的研究結論認為，短期內(nèi)廣州的整體住宅市場價格仍將維持高位運行，但價格的持續(xù)上漲已經(jīng)導致部分購房需求推遲了入市步伐，選擇持幣待購。 廣州市房地產(chǎn)專家吳定金(吳定金博客)持同樣的看法，他說，廣州樓市在十一黃金周中既不會有“五一”的瘋狂，也不會像2008年那樣低迷，市場將回歸理性。

　　深圳：9月成交繼續(xù)冷淡金九銀十不甚樂觀

　　38個樓盤一起登場深圳樓市迎來供應高峰

　　證券時報記者 李坤

　　一直未有大量新增樓盤供應的深圳樓市，在今年九、十月份將迎來一個供應高峰，同時，最近兩個月來一直處于低位的成交量令即將到來的樓市“金九銀十”充滿不確定性。

　　據(jù)記者從深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計，進入9月深圳各區(qū)將會陸續(xù)有38個樓盤推出，其中今年上半年一直缺少新盤供應的羅湖區(qū)和福田區(qū)也各有3個樓盤和4個新樓盤推出，南山區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)是新增樓盤的主要區(qū)域，每個區(qū)至少有八九個新盤推出。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，9月份的新增供應預計超過50萬平方米。

　　與今年上半年深圳樓市成交量大、新盤供應量少不同的是，近期大量新增樓盤的出現(xiàn)伴隨的卻是新房成交量的低迷。中原地產(chǎn)最新的樓市研究報告指出，深圳8月推出的新樓盤銷售明顯放緩，多數(shù)新盤開盤銷售成交僅兩三成左右，超過五六成的比較少，個別甚至只有一兩成。8月份新盤整體銷售率43.1%，環(huán)比下降5.4個百分點。深圳市國土房產(chǎn)局數(shù)據(jù)也顯示，8月份深圳住宅新房全市成交4114套、成交面積為38.6萬平方米，環(huán)比分別減少25%和30%，與今年高峰時比，減少幅度超過52%。

　　進入9月，深圳樓市成交下滑的局面仍無改善的跡象。數(shù)據(jù)顯示，截至9月5日，深圳全市5天的新房成交量合計為510套，日均成交100套左右，仍處于今年成交量的低點。

　　業(yè)內(nèi)人士預計，由于積累的剛性需求已經(jīng)在上半年集中釋放，目前房價的居高不下也令置業(yè)者重新觀望。另外，由于臨近秋交會，部分置業(yè)者可能會推遲購房，以期秋交會、國慶期間樓盤有更多優(yōu)惠，這對成交量也會有一些不利影響。今年深圳樓市9月份成交量不會有太大起色，很難再現(xiàn)“金九銀十”。

　　中原地產(chǎn)策略中心總經(jīng)理周曜也認為，供應量的大增會帶來成交數(shù)據(jù)的走高，但受二套房貸收緊以及市場觀望氣氛嚴重等影響，9月新入市的個盤成交量可能比8月更低，今年“金九銀十”預期不甚樂觀。

　　世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理甘偉則認為，目前的成交下降只是暫時的，是由新盤缺貨和政策敏感引發(fā)的；隨著未來新盤的集中面市，市場狀況也將隨之恢復，雖然難以重現(xiàn)年初的火熱，但是成交企穩(wěn)可預見。

　　值得注意的是，房地產(chǎn)商的態(tài)度也變得較為謹慎，深圳關外個別新開樓盤再現(xiàn)久違的打折銷售，如7月份獲得預售資格的深圳龍崗佳兆業(yè)#zhPoint#上品雅園項目近期打出了一次性購房9.7折，按揭購房9.8折的優(yōu)惠。雖然幅度不大，但是已表明開發(fā)商對后市的發(fā)展前景有點擔心。

　　上海：九月供應量大幅增加

　　9月有望成為今年以來上海樓市供應量最大的一個月

　　證券時報記者 張若斌

　　本報訊 隨著“金九銀十”的臨近，上海各家地產(chǎn)發(fā)展商紛紛加大了推盤力度。據(jù)不完全統(tǒng)計顯示，上海9月入市新盤將有19個之多，9月新房源在售樓盤可達20個。新房的總供應量將達到150萬平方米，有望成為今年以來上海樓市供應量最大的一個月。持續(xù)24周供不應求局面有所改變，今后上海樓市供需將進一步平衡。

　　愛建證券分析報告指出，8月份，在對重點關注的10大城市房地產(chǎn)市場進行相關調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，僅有天津的成交套數(shù)環(huán)比增長12.55%，其余九大城市的成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯下滑。在成交價格方面，除了天津的成交均價環(huán)比略有下降、杭州的成交均價環(huán)比有所下滑之外，包括上海北京在內(nèi)的其余城市的價格全部是同比、環(huán)比雙上揚，整個樓市呈現(xiàn)明顯的量縮價漲格局。

　　價格因素是打壓需求的最重要因素。目前上海一手商品住宅平均成交價格已經(jīng)突破18000元/平方米大關，而2009年上半年這個數(shù)字僅為13714元／平方米。有分析認為，隨著傳統(tǒng)樓市旺季“金九銀十 ”的臨近，開發(fā)商會在短期內(nèi)加大推盤力度，為的是抓住目前的樓市高位，完成全年銷售目標。

　　9月有望成為今年以來上海樓市供應量最大的一個月，而網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，8月最后一周，原南匯綠地康林公寓、寶山飄鷹錦和花園大量郊區(qū)樓盤上市，新增供應面積44.66萬平方米，環(huán)比前周上漲了39%，而商品住宅成交面積為37.74萬平方米，環(huán)比前周減少了1%。其中，近期公寓市場供應量較前期明顯放大，并且單次推盤量在3萬平方米以上的項目占到了大多數(shù)。據(jù)介紹，上周上海公寓市場共有16個新推樓盤，其中就有9個項目供應面積在3萬平方米以上。

　　另一方面，自3月份樓市回暖以來，上海商品房周供應面積小于新增面積的情況，在上周也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，業(yè)內(nèi)人士預計今后上海樓市短期的供給關系將會以大體平衡為主。