房企中考成績兩極大分化 強者恒強弱者承壓

    業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，開發(fā)商的首要任務(wù)是保持正向現(xiàn)金流，維持企業(yè)正常運行，應(yīng)減少土地購置和新開工項目。當前部分標桿房企各項財務(wù)指標出現(xiàn)下滑，中小型房企業(yè)績下滑更加明顯。下半年如果市場行情延續(xù)，房企若不加快"以價換量"，則可能難以完成年度目標
　　馬年過半，上市房企陸續(xù)公布了上半年業(yè)績報告。從各大房企公布的數(shù)據(jù)來看，可謂幾家歡喜幾家愁，行業(yè)分化愈發(fā)明顯。其中品牌企業(yè)表現(xiàn)尚佳，銷售業(yè)績突破并實現(xiàn)或接近完成全年一半任務(wù)，而大部分中小房企則全面承壓，資金鏈問題逐漸呈現(xiàn)。在強者恒強格局下，百億房企和中小房企正在經(jīng)歷一場大浪淘沙的分化。
　　半年報兩極分化
　　數(shù)據(jù)顯示，截至目前共有53家房企發(fā)布2014年中報業(yè)績預告，其中31家發(fā)布預減、略減、首虧、續(xù)虧等類型預告，這意味著近六成房企上半年業(yè)績難言樂觀。具體來看，25家房企凈利潤為負，占比接近50%。企業(yè)最高虧損額達1.37億元，且虧損過億元的房企達3家；凈利潤最高變動幅度為下滑1734.59%，且下滑幅度超過1000%的房企有2家，而下滑超過100%的則有7家。
　　中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年上半年全國房企分化加劇。今年前六個月銷售突破500億元的企業(yè)有7家，平均銷售額692億元，較上年4家企業(yè)增長19.5%。銷售200-500億元房企達到8家，平均銷售額為251億元，比上年小幅上漲。銷售100-200億元房企有13家，平均銷售額121億元，此規(guī)模房企受此輪市場調(diào)整影響較大，同比業(yè)績均值下降20%。此外，共有25家房企實現(xiàn)50-100億元銷售業(yè)績，平均銷售額較去年同陣營小幅下降2%至73億元，上年同期50億元房企已退出8家。目標完成率方面，雖然絕大多數(shù)房企上半年完成率均超過30%，不過完成全年50%以上銷售目標的房企僅3家。
　　資本市場方面，據(jù)銀河證券統(tǒng)計，上半年房地產(chǎn)指數(shù)累計上漲1.8%，跑贏大盤約9個百分點。但克而瑞研究中心發(fā)布的今年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售前50強中，上榜的17家A股上市房企里僅有4家跑贏房地產(chǎn)指數(shù)，分別是金地、華夏幸福、金融街及萬科，其漲幅大幅拉升才致地產(chǎn)板塊總體上揚。
　　綜合多項數(shù)據(jù)，龍頭房企與中小房企之間已呈現(xiàn)出分化特征，市場集中度進一步提高。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，市場調(diào)整是企業(yè)分化的最主要原因，上半年全國商品房量價同步下行，城市間市場分化更趨顯著，一些城市作為企業(yè)最主要的銷售來源，出現(xiàn)購買力萎縮，導致許多房企銷售下滑。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數(shù)為113.9萬套。這一數(shù)值比去年上半年同期下調(diào)幅度達到了23.7%，其中一線城市跌幅達到了31%，二線城市跌幅達到了34%。
　　強者恒強
　　根據(jù)《2014上半年房企銷售排行榜》，萬科、恒大分別奪得銷售金額、銷售面積排行榜冠軍。萬科以超1000億元的銷售金額穩(wěn)坐龍頭，與去年同期相比漲幅高達20.6%，實現(xiàn)全年任務(wù)一半以上。據(jù)萬科公告顯示，上半年銷售金額1009.1億元，累計實現(xiàn)銷售面積821.2萬平方米，比去年同期增長14.6%。另外，銷售金額突破500億的房企還有綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬達等。
　　恒大以銷售面積獲行業(yè)第一，并完成全年目標的63%。據(jù)披露，上半年恒大實現(xiàn)銷售金額為693.2億元，較去年同期增長55.4%，占全年銷售目標1100億元的63%。業(yè)內(nèi)人士表示，在目前市場降溫的情況下，恒大地產(chǎn)的銷售業(yè)績相對樂觀。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，恒大地產(chǎn)在量價之間注重尋找平衡點。同時借品牌優(yōu)勢抵御了市場降溫風險，用龐大的營銷支出提高了認購轉(zhuǎn)化率。
　　另外，在中小企業(yè)中，旭輝地產(chǎn)也是快速躍升的明星房企業(yè)之一。今年上半年旭輝集團累計銷售金額約人民幣102億元，較去年同比增長約42%。并完成全年220億元合同銷售目標約46%。自上市以來，旭輝擴張意愿迫切。僅去年一年，旭輝累計購入21個新項目，購地代價約107.71億元。但外界對其資金鏈的質(zhì)疑也從未停止，標準普爾評級服務(wù)公司在財務(wù)杠桿過于激進的房企名單中同樣提到了旭輝。
　　此外，部分區(qū)域型房企在今年上半年也有不錯表現(xiàn)，渝派房企的代表龍湖、金科躋身了上半年銷售額前20強。越秀地產(chǎn)銷售額同比上升23%，并完成全年銷售目標的48%。閩系房企陽光城、泰禾集團等也保持了30%以上的增長態(tài)勢。
　　弱者承壓
　　業(yè)內(nèi)人士分析，在市場行情下行的趨勢下，聚焦三四線城鎮(zhèn)化項目、降價促銷力度大和“短平快”的快周轉(zhuǎn)房企可以實現(xiàn)業(yè)績快增。然而部分房企銷售拔得頭籌，仍難掩整個房地產(chǎn)行業(yè)降溫趨勢。龍頭房企“招保萬金”中，除萬科外，其他三家的銷售額和銷售面積均出現(xiàn)雙降。恒盛、遠洋、瑞安等房企業(yè)績不佳，銷售業(yè)績降幅超過20%。
　　佳兆業(yè)上半年的銷售額約111.647億元，同比增長1.3%，但銷售面積同比減少20.9%。以其300億元的目標來看，目前完成不到4成。而花樣年控股、首創(chuàng)置業(yè)、合生創(chuàng)展等房企前6個月銷售也不盡如人意?；幽晟习肽昀塾嬩N售額為18億元，同比下降51%，目標完成率僅為12%，首創(chuàng)置業(yè)銷售額約為67.7億元，完成全年目標24.2%;合生創(chuàng)展今年前5月的銷售額僅為15.67億元，同比跌幅高達64%。
　　從同比數(shù)據(jù)來看，大部分房企的銷售業(yè)績增速有所放緩。業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，開發(fā)商的首要任務(wù)是保持正向現(xiàn)金流，維持企業(yè)的正常運行，應(yīng)減少土地購置和新開工項目。張大偉也稱，當前部分標桿房企各項財務(wù)指標出現(xiàn)下滑，中小型房企業(yè)績下滑更加明顯。下半年如果市場行情延續(xù)，房企若不加快“以價換量”，則可能難以完成年度目標。