樓市限購政策迎來退出窗口期 松綁呈現(xiàn)差異化

    23日，《經(jīng)濟參考報》記者從海口市獲悉，該市日前已下發(fā)內(nèi)部文件，決定中止執(zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。事實上，與?？陬愃疲嗟牡胤秸畬λ山壪拶彽膽B(tài)度已經(jīng)由觀望轉(zhuǎn)向付諸實踐。

    市場機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，地方政府在樓市降溫的情況下，松動調(diào)控幾乎已經(jīng)成為定局。截至目前，包括海口在內(nèi)已經(jīng)有20個城市松綁限購政策。業(yè)內(nèi)分析認為，今年以來，房地產(chǎn)市場的持續(xù)降溫和逐漸走高的庫存壓力，導致地方政府放松調(diào)控意愿增強。整體來看，束縛房地產(chǎn)市場3年之久的樓市限購政策已經(jīng)迎來退出窗口期。

    跟風

    海口加入中止限購陣列

    據(jù)?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設局相關負責人介紹，本周一，?？谑幸严掳l(fā)內(nèi)部文件中止限購政策，并對行業(yè)內(nèi)進行了口頭通知。該負責人表示，取消限購是根據(jù)上級部門“雙向調(diào)控”的精神，在結合本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的實際情況下，并參照其他城市做法做出的決定。

    記者從多個渠道了解到，這份標號“海府辦【2014】148號”的文件由海口市人民政府辦公廳下發(fā)。文件中指出，從即日起中止執(zhí)行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數(shù)證明。同時指出，中止執(zhí)行房地產(chǎn)限購政策后，相關單位要加強市場監(jiān)管，遏制投資投機炒房，抑制商品住房價格過快上漲。

    另有資料顯示，根據(jù)7月初?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設局數(shù)據(jù)，2013年全年海口商品房銷售總面積337萬平方米，今年1月至5月共銷售120萬平方米，商品房銷售量同比下降17%，目前庫存面積為560萬平方米，消化庫存有一定壓力。

    業(yè)內(nèi)消息顯示，海口市此次參照了其他城市取消限購的做法，由住建局擬文，海口市政府批準，最終在內(nèi)部下發(fā)文件。

    ?？诖溯喯拶徴咂鹗加?011年2月，期間多次有“解除限購”傳聞出現(xiàn)。今年6月，?？谑幸呀?jīng)開始實行新的購房入戶政策，鼓勵具有海南省戶籍的居民購房入戶，規(guī)定面積120平方米以上，可以有5個親屬的入戶指標。希望達到消化庫存商 品 房 ， 刺 激 住 房 剛 性 需 求 的 目標。

    與?？陬愃?，近日有業(yè)內(nèi)消息稱，廣州南沙正在申請放開限購，如果該申請能最終落地，將對盤活南沙的存量房有較大幫助。公開數(shù)據(jù)顯示，目前南沙區(qū)商品住宅庫存量面積已達118萬平方米，按照今年前5個月的月均5萬平方米消化速度，預計需要2年時間才能消化完畢。

    走向

    松綁政策呈現(xiàn)差異化

    來自中原地產(chǎn)研究部的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已經(jīng)有44個城市發(fā)布與限購相關的樓市調(diào)整政策，包括海口在內(nèi)有20個與松綁限購相關，與落戶政策有關的有4個城市，與購房及公積金補貼有關的有6個城市，發(fā)布其他各類救市政策的合計14個城市。

    該機構分析指出，這些對限購政策進行松綁和變通調(diào)整的城市，主要分為兩類：一類為呼和浩特、南寧、濟南等發(fā)布明確政策文件，松綁限購政策；另外一類則為蘇州、南昌、廈門、溫州、昆明、成都、天津濱海新區(qū)、長春、蘭州、無錫、杭州、溫州等16個市(區(qū))，雖未明確發(fā)文，事實上卻有松綁政策。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，未來在“執(zhí)行限購的46個城市”中，將在限購政策上出現(xiàn)明顯的分化。

    事實上，和其他不堪樓市下行壓力、庫存漸增的城市相比，一線城市盡管面臨同樣嚴峻的市場形勢，但是在限購政策方面，目前尚未出現(xiàn)明顯松動。此前，市場傳言上海市有意松綁限購政策，但隨即被當?shù)胤裾J。上海市政府新聞發(fā)言人公開表示，上海嚴格執(zhí)行國家有關房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，不會放松調(diào)控。

    “一線城市，因為需要控制人口，而且經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴度不高。預計限購政策將長期執(zhí)行。”張大偉分析認為，北上深廣不會輕易放松限購政策。

    “二線城市中，經(jīng)濟相對比較好的城市，比如廈門、南京、武漢等城市有可能繼續(xù)執(zhí)行限購，但在執(zhí)行層面上可能部分放松?？赡苤恍袆硬话l(fā)文，也有可能在落戶政策上出臺放松文件。”張大偉說。

    業(yè)內(nèi)還有分析認為，此前，呼和浩特市明確發(fā)文松綁限購的做法令很多“敢做不敢言”的城市有了借鑒榜樣。甚至有消息稱，多個城市曾前往呼市“取經(jīng)”。而在張大偉看來，此前呼市的做法能夠得到中央層面的默認許可，是在情理之中。

    “二線城市中經(jīng)濟一般的城市及三線城市，未來可能會全面放松限購，而且會發(fā)布政策取消限購，以達到用政策本身的松綁影響市場預期的作用。”張大偉認為，這些城市往往是庫存積累嚴重、樓市銷售接近停滯的城市，明文取消限購政策，是目前能夠救市的無奈之策。

    陰霾

    去庫存仍為最大壓力

    市場分析機構CR IC研究中心認為，上半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，成為導致中國經(jīng)濟下行的最大因素。“在沒有強大外力干預情況下，房地產(chǎn)市場通過自身完成調(diào)整的周期更多取決于價格的回調(diào)、需求的釋放、庫存的去化。”

    上海易居房地產(chǎn)研究院7月14日發(fā)布《6月份新建商品住宅庫存報告》。報告指出，截至6月底，受監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量 環(huán) 比 增 長2 . 8 %，同 比 增 長22 .9%，庫存再創(chuàng)歷史新高。同時，包括北上深廣等35個城市新建商品住宅存銷比為18 .1，這也意味著市場需要用18 .1個月的時間才能消化完這些庫存。而在5月份，該存銷比數(shù)值為16.4。

    易居研究員嚴躍進告訴《經(jīng)濟參考報》記者，6月份庫存去化周期超過18個月，表明去化壓力空前大，這將壓制房價，預期未來幾個月多數(shù)城市房價將下跌。從今年上半年行情看，庫存去化的速度不斷放緩，房企的資金周轉(zhuǎn)也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個態(tài)勢，地方政府救市的沖動也愈發(fā)強烈。

    報告還顯示，截至6月底，35個城市中，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到97.5%、87.0%和86.0%。

    新任住建部部長陳政高日前對房地產(chǎn)政策完善提出了三點落實意見：千方百計消化庫存；進一步加強房地產(chǎn)結構調(diào)整；完善房地產(chǎn)項目周邊配套設施。尤其是“千方百計消化庫存”的表述，無疑將成為地方政府后續(xù)樓市調(diào)控政策的重要依據(jù)，高庫存城市的限購政策退位也將成為大勢所趨。

    實際上，截至目前，重點城市住宅成交量仍在低位徘徊，全國市場區(qū)域分化明顯。中原地產(chǎn)監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，7月前20日新建住宅成交面積日均值較6月下降4%，除一線城市下滑幅度較為明顯之外，二線城市小幅下降6%，而三四線城市則微升1%。

    而從全國市場銷售情況來看，根據(jù)統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，上半年全國商品房銷售額31133億元，同比下降6 .7%。雖然降幅比1月至5月份收窄，但整個上半年均處于負增長區(qū)間。值得關注的是，當下市場區(qū)域分化明顯，尤其是東部地區(qū)上半 年 商 品 房 銷 售 額 同 比 下 降14 .0%。

    張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，大部分松綁限購城市的特點都是人口漲幅放緩，庫存壓力巨大。以此前明文松綁限購的呼和浩特市為例，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，2013年底，呼市的住宅去化周期高達37個月，排在全國35個大中城市之首。

    業(yè)內(nèi)普遍認為，庫存增加、銷售低 迷 是 地 方 政 府 松 綁 樓 市 限 購 政策、刺激需求的主要動因。呼和浩特、濟南、南寧、?？诘瘸鞘袩o一例外都受到樓市庫存的壓力。而這些城市實施增加市場信心的政策，主要也是為了刺激需求消化庫存，減少房企資金沉淀，加速資金流動，同時防止引起金融風險。

    “綜合來看，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。”張大偉告訴記者，地方政策松綁限購政策的意愿正在逐漸走強，尤其是在樓市持續(xù)降溫的情況下，松動調(diào)控已經(jīng)成為定局。預計未來還會有更多城市出臺不同角度、不同程度的松綁政策。