購買三類房屋需要特別小心 以免落得房錢兩空

    因?yàn)樨潏D便宜，或者受賣房人的引誘，一些購房人可能會(huì)將眼睛定格在查封房、小產(chǎn)權(quán)房、抵押房上。買房時(shí)，對(duì)這幾類房應(yīng)該小心，以免落得房錢兩空。

    購買查封房30萬首付打了水漂

    【案例】

    2014 年元月，一直想擁有自己的房屋卻苦于少錢的石倩穎，從路邊小廣告中得知李某“因工作調(diào)動(dòng)而低價(jià)急售住房”。經(jīng)實(shí)地踏看，石倩穎發(fā)現(xiàn)該房的樣式和地段都不錯(cuò)，而且價(jià)格也確實(shí)偏低。她趕緊從親朋好友手中東拼西湊到30萬元交了首付，剩余的20萬元?jiǎng)t立下一年內(nèi)付清的字據(jù)。可三天后，石倩穎按照約定時(shí)間辦理過戶手續(xù)時(shí)，左等右等就是不見李某，李某的電話也一直處在關(guān)機(jī)狀態(tài)。石倩穎打聽得到的消息讓她呆若木雞：因李某拒不履行償還所欠他人的巨額借款的義務(wù)，法院已經(jīng)將其房屋查封，并正在著手拍賣，而李某攜帶石倩穎的現(xiàn)金逃之夭夭。

    【分析】

    《房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(二)項(xiàng)規(guī)定“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”房屋不得轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返谖迨l第(五)項(xiàng)也規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的”合同無效。本案中，石倩穎購買的房屋已經(jīng)被法院查封，不可轉(zhuǎn)讓，決定了她與李某的買賣合同因違法而自始沒有法律約束力，所付的房款，只能找李某退回?？衫钅骋烟又藏?，也就意味著該款至少在短期內(nèi)被打了水漂。

    購買小產(chǎn)權(quán)房40萬現(xiàn)金下落不明

    【案例】

    2013 年6月，王某所在的村舊村改造，村委會(huì)與王某簽了房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議和安置合同。隨后，王某建起了三套房屋。因自己居住確實(shí)有余，王某放出口風(fēng)想賣掉位于樓頂?shù)囊惶住?014年3月，羅瑰嬌獲悉后，雖明知是小產(chǎn)權(quán)房，但覺得緊鄰市區(qū)，離自己上班處不遠(yuǎn)，價(jià)格也比市區(qū)低了一半，執(zhí)意購買。經(jīng)與王某協(xié)商，當(dāng)即簽訂了購房協(xié)議，并一次性付清了40萬元房款。豈料，王某回家途中遭遇車禍當(dāng)場(chǎng)死亡，40萬元房款不知去向。當(dāng)羅瑰嬌搬入居住時(shí)，王某妻子以不知情為由阻撓，且對(duì)羅瑰嬌索還房款的請(qǐng)求斷然拒絕。

    【分析】

    小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的房屋。因沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同也不備案，故不是真正合法的產(chǎn)權(quán)房，被明令禁止交易。羅瑰嬌與王某違法交易，其行為自然不受法律保護(hù)。

    購買抵押房50萬換來一紙空文

    【案例】

    2014年4 月，蔣雅雯與郭某簽訂了一份《房屋買賣合同》，約定郭某將其所有的一套三室兩廳兩衛(wèi)的房屋轉(zhuǎn)讓給蔣雅雯。蔣雅雯依約預(yù)付50萬元房款后，前去房管部門辦理過戶手續(xù)中，才知道郭某在購買該房屋時(shí)，只是繳清了40萬元首付，余款95萬元采取的是按揭支付，房屋不僅已經(jīng)辦理了他項(xiàng)權(quán)證，而且實(shí)際抵押給了銀行。 如果蔣雅雯要想完成過戶手續(xù)，就必須付清郭某所欠的95萬元余款。 而郭某已經(jīng)攜款遠(yuǎn)離所在的城市，甚至沒有給蔣雅雯留下有效的通訊方式或地址。也就是說，蔣雅雯陷入了既難以索回房款，且除非滿足銀行的要求，又難以獲得房屋的尷尬境地。

    【分析】

    《物權(quán)法》第一百九十一條明確規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。”本案所涉房屋已經(jīng)抵押給銀行，決定了蔣雅雯要想實(shí)現(xiàn)自己的過戶目的，也就只能“代人受過”并還清貸款。