棚改新模式回購商品房用于安置房

    記者7月中旬從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部“)權(quán)威人士處獲悉，住建部正密切關(guān)注并調(diào)研地方政府以回購商品房用于安置房的棚改新模式，當(dāng)時(shí)機(jī)成熟，會(huì)對這一模式做得好的城市經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行推廣。這意味著，大規(guī)模棚戶區(qū)改造，將改變原有的政府拆遷-自建的單一方式。

    “全國一年的商品房竣工量為800萬套左右，今年棚戶區(qū)改造任務(wù)是470萬套，如果政府回購的商品房量達(dá)到20%，就是160萬套。這對部分庫存量過剩的城市房地產(chǎn)市場是一個(gè)很好的對沖，有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”上述住建部相關(guān)人士表示，在當(dāng)前部分城市商品房供應(yīng)量過剩形勢下，采用政府回購商品房用于安置的方式，可以使企業(yè)、政府、百姓多方受益，實(shí)現(xiàn)共贏。

    在采訪中，記者了解到，雖然政府回購商品房用于安置房的方式被認(rèn)為可以一舉多得，但在實(shí)施過程中，面臨著被拆遷房屋評估價(jià)格難確定，回購商品房戶型面積與被征遷戶要求有差距等難題。而在北京、上海、廣州、深圳這類大城市，棚戶區(qū)改造更有特殊性。

    多快好省

    近幾年，國家將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，加大了對各類棚戶區(qū)改造的力度。根據(jù)國務(wù)院部署，2013～2017年要重點(diǎn)推進(jìn)資源枯竭型城市、獨(dú)立工礦棚戶區(qū)、三線企業(yè)集中地區(qū)的棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造。2013.2017年改造各類棚戶區(qū)1000萬戶。其中，城市棚戶區(qū)改造800萬戶，國有工礦棚戶區(qū)改造90萬戶，國有林區(qū)棚戶區(qū)改造30萬戶，國有墾區(qū)危房改造80萬戶。

    特別是2014年以來，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，國家為了改善民生，應(yīng)對經(jīng)濟(jì)增速下滑的局面，大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年國家開發(fā)銀行已完成棚戶區(qū)改造貸款2000億元，預(yù)計(jì)2014年棚戶區(qū)改造資金將達(dá)到5000億元左右。6月26日，中國銀監(jiān)會(huì)宣布，批復(fù)同意國家開發(fā)銀行籌建住宅金融事業(yè)部，為全國棚改提速提供成本適當(dāng)、長期穩(wěn)定的建設(shè)資金。

    據(jù)測算，棚戶區(qū)改造投資對房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)可增加2.29個(gè)百分點(diǎn)，對固定資產(chǎn)投資的拉動(dòng)增加0.43個(gè)百分點(diǎn)，對GDP的拉動(dòng)增加0.21個(gè)百分點(diǎn)。毋庸諱言，國家加大對棚戶區(qū)改造投資力度，有利于緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力和房地產(chǎn)開發(fā)投資下降過快的風(fēng)險(xiǎn)。

    在接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士看來，在房地產(chǎn)市場下行形勢下，政府采取招標(biāo)團(tuán)購的方式，可以以低于市場的價(jià)格回購商品房用于棚改安置。另外，在部分商品房庫存過剩的城市，政府回購商品房用于安置房，避免了大拆大建，造成新的過剩和資源浪費(fèi)，對庫存過剩的市場是一個(gè)很好的對沖。

    正在進(jìn)行相關(guān)調(diào)研的業(yè)內(nèi)人士表示，政府回購的好處有四點(diǎn)：一是棚戶區(qū)改造從拆遷到搬入，需要兩三年時(shí)間，過渡期政府要補(bǔ)貼的安置費(fèi)用也很高，還給人們的生活帶來很大不便，回購商品房可以縮短過渡期；二是以往多是就地安置，回購商品房可以給被安置戶更多可選擇的余地；三是政府回購商品房做到一步到位，避免拆遷補(bǔ)貼中的復(fù)雜矛盾；四是回購的商品房相比就地安置可以分散到不同的小區(qū)，可以防止出現(xiàn)貧民窟。

    “政府回購的方式解決棚改安置房問題，可以實(shí)現(xiàn)多方共贏，有利于市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，這也考驗(yàn)地方政府的智慧。”一位不愿具名的住建部人士告訴記者，對于政府回購商品房用于棚改安置房，建立安置房采購平臺，住建部原則上鼓勵(lì)地方根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r，因地制宜，但住建部暫時(shí)不會(huì)“一刀切“發(fā)文件表態(tài)，會(huì)視地方實(shí)施的效果，在適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)行介紹和推廣。

    據(jù)了解，目前已有成都、蕪湖等城市在棚改中研究或?qū)嵤┱刭彿绞?。安徽銅陵負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，“銅陵正在調(diào)研并征求意見采取政府回購的方式。目前政策基本成型，正準(zhǔn)備開會(huì)研究實(shí)施方案。“

    實(shí)踐難題

    “調(diào)研中，我們也了解到這是多方共贏的好政策。但地方在實(shí)施中，也很謹(jǐn)慎，多數(shù)是悶聲做，不愿意說。主要是擔(dān)心媒體炒作，怕被誤解為‘救市’。”上述住建部人士說。

    此前，記者在常州調(diào)研時(shí)也了解到，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商會(huì)曾多次建議政府，在當(dāng)前市場形勢下，保障房建設(shè)可以采取政府部分低價(jià)回購的方式，但地方政府卻心有顧忌，不愿“出頭”。

    上述安徽銅陵負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造的負(fù)責(zé)人表示，在政策實(shí)施中，要充分征求被拆遷戶的意見，支持率超過90%，才可以實(shí)施棚戶區(qū)改造及方案實(shí)施。另外，與就地安置(拆一補(bǔ)一或以小換大)相比，回購的商品房區(qū)位上有差異，這樣被征遷房屋的評估價(jià)格不容易確定。還有一個(gè)問題是，市場商品房戶型面積偏大，與被征遷戶要求有差距。

    不過，上述負(fù)責(zé)人亦表示，在調(diào)研中了解到，開發(fā)企業(yè)參與招標(biāo)的積極性很高，也有愿意根據(jù)拆遷戶需求對戶型進(jìn)行改造的企業(yè)。

    北京市金融工作局負(fù)責(zé)棚改融資的人士認(rèn)為，政府回購方式本身是好政策，可以實(shí)現(xiàn)多方獲益，但在北上廣深這類大城市，棚改項(xiàng)目多是主城區(qū)，房價(jià)高，一次性回購資金壓力大，另外主城區(qū)可用于回購的商品房數(shù)量也有限。

    住建部人士則表示，政府回購意味著短期內(nèi)需要一大筆過橋資金，而目前國開行對棚改的貸款是分批進(jìn)行的，一般前期到位20%的貨幣補(bǔ)貼。“我們正在和國開行協(xié)調(diào)溝通，希望能夠給政府回購方式以支持。”上述人士說。