房地產(chǎn)"一業(yè)獨大"弊病明顯 樓市拐點已為期不遠

    經(jīng)濟形勢企穩(wěn)向好，調(diào)控政策不再需要房產(chǎn)投資的“保駕護航”，房地產(chǎn)“一業(yè)獨大”的弊病又越發(fā)明顯，相關(guān)政策導(dǎo)向已由支持轉(zhuǎn)為抑制，價格拐點必然出現(xiàn)。

    統(tǒng)計顯示，上周深圳新房僅售出688套，創(chuàng)下今年新低，二手房市場也連續(xù)6周下跌。在國內(nèi)其他一線城市，如北京、上海等地，也都同樣出現(xiàn)了“價格滯脹、成交量萎縮”的現(xiàn)象。

    縱觀今年的樓市表現(xiàn)，“先揚后抑”的特征已越來越明顯。如果以國內(nèi)一些地區(qū)房價創(chuàng)出歷史新高來看，今年秋天極有可能成為房地產(chǎn)市場運行的拐點，而當下的房地產(chǎn)市場價格則將成為歷史頂峰。

    房價“拐點”并非是主觀臆斷，市場內(nèi)外部因素的共同作用決定了這一結(jié)果。從市場運行的基本規(guī)律而言，從來都沒有只漲不跌的市場，特別對于股市、樓市等具有投資屬性的市場更是如此。中國房地產(chǎn)市場價格牛市始于1998年的房產(chǎn)改革，持續(xù)上揚11年從未出現(xiàn)過真正意義的調(diào)整。2007~2008年間，房地產(chǎn)市場受到海外金融危機影響，本應(yīng)出現(xiàn)一輪調(diào)整，但該行業(yè)的投資帶動潛力挽救了自己。在經(jīng)濟總量政策的支持下，房地產(chǎn)市場不僅調(diào)整幅度遠小于其他行業(yè)，甚至在今年春天開始翻身向上，最終走出了一波熊市中的“牛行情”。

    該跌不跌的結(jié)果就是讓市場風(fēng)險進一步積聚，并導(dǎo)致未來市場調(diào)整的慘烈程度更加巨大。今年上半年的房價飆升，政策推動與投機炒作是兩大主要原因。各地為了優(yōu)化投資增長數(shù)據(jù)，對于房地產(chǎn)信貸政策大幅放寬，二套以上購房都能夠輕松地獲得優(yōu)惠利率貸款，由此導(dǎo)致房價上漲的屬性明顯變味。年初至今的整個房價上漲過程，大體可劃分為三個階段，1～3月購房的主要是自住型購房者，即剛性需求壓抑一年半之后爆發(fā)；3、4月份后，改善需求和部分投資資金進入市場；5月份之后，入市的投機資金大幅度增多，并成為主流。

    既然市場需求已經(jīng)被投機因素所控制，那么影響投資收益與資金供給的因素就會決定房價走勢。從投資回報率看，房價的租金回報率近期創(chuàng)出歷史新低，目前國內(nèi)房價與租金比例大致在1：400以上，超過1：500的也不少見。這意味著單靠租金收入收回投資需要長達40年~50年時間，而國際上的租售比一般在1：200左右。從資金供給狀況看，央行對貨幣政策所進行的“動態(tài)微調(diào)”，其資金收縮力度之大、速度之快要遠超市場預(yù)期。特別是針對房地產(chǎn)市場的信貸發(fā)放，近期已經(jīng)出現(xiàn)明顯緊縮。

    投機性購房者的資金來源絕大多數(shù)都依賴于銀行貸款。一旦貨幣政策開始收緊、信貸審核趨于嚴格化，就將逆轉(zhuǎn)市場趨勢。

    這一規(guī)律其實是投機市場運行的必然結(jié)果，而在當下房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點的可能性已經(jīng)越來越大，最重要的決定因素在于經(jīng)濟形勢的積極變化。隨著“保八”等總量經(jīng)濟政策目標得到實現(xiàn)的基礎(chǔ)趨于穩(wěn)固，調(diào)控部門擁有了政策調(diào)整的騰挪空間。直白地說，在經(jīng)濟形勢企穩(wěn)向好之后，調(diào)控政策已經(jīng)不再需要房產(chǎn)投資的“保駕護航”，與此同時房地產(chǎn)“一業(yè)獨大”的弊病則越發(fā)明顯，相關(guān)政策導(dǎo)向已經(jīng)由支持轉(zhuǎn)為抑制。由此，失去支持的高房價根本無法獨木強撐，價格拐點的出現(xiàn)成為必然。