區(qū)域差別日漸明顯 房地產(chǎn)業(yè)未來將現(xiàn)三大分化

    房地產(chǎn)上半年整體偏弱的宏觀數(shù)據(jù)讓市場對(duì)于樓市未來走向有了各種聲音。日前，住建部政策研究中心主任秦虹表示，樓市政策不能簡單地“一刀切”，房地產(chǎn)市場未來可能會(huì)呈現(xiàn)出“增速放緩、區(qū)域分化、有漲有跌”的三大“新常態(tài)”。專家表示，要因地制宜地引導(dǎo)房地產(chǎn)政策，減少行政手段的負(fù)面干預(yù)，避免盲目的政策變動(dòng)造成市場風(fēng)險(xiǎn)的加劇。

　　下半年數(shù)據(jù)有望轉(zhuǎn)好

　　“目前，房屋新開工面積和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金兩個(gè)數(shù)據(jù)都處于歷史低位，顯示樓市確實(shí)在經(jīng)歷調(diào)整，但還不至于崩盤那么悲觀。”在秦虹看來，下半年樓市表現(xiàn)會(huì)比上半年好，一方面是由于下半年貨幣環(huán)境可能會(huì)好于上半年；另一方面則是由于開發(fā)商可能會(huì)采取“以價(jià)換量”的促銷措施，價(jià)格的讓步能夠激活需求，拉動(dòng)市場。

　　此外，上半年樓市遇冷也與2013年的市場火爆脫不開關(guān)系，大量購房需求被提前集中釋放后，市場供需狀況進(jìn)入到階段性調(diào)整時(shí)期。“去年上半年的增長高，所以今年上半年的增長就慢下來了。而去年下半年的增長沒那么高，那么，下半年的增長反而就有機(jī)會(huì)。”秦虹分析稱。

　　“雖然上半年房地產(chǎn)投資增幅出現(xiàn)下滑，但中央對(duì)棚戶區(qū)投資、保障房的投資陸續(xù)到位，下半年將顯現(xiàn)效果，房地產(chǎn)投資有望回升，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的所謂拖累其實(shí)是非常小的。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示。

　　行業(yè)將現(xiàn)加劇洗牌潮

　　成交萎縮、庫存積壓，隨著房價(jià)下跌的城市成為占據(jù)70個(gè)大中城市主流，曾經(jīng)“遍地黃金”的房地產(chǎn)企業(yè)也將迎來行業(yè)洗牌，市場越來越強(qiáng)有力的淘汰效應(yīng)將讓實(shí)力較弱的中小房地產(chǎn)開發(fā)商面臨“嚴(yán)冬”。專家表示，中國8萬多家房企中會(huì)有很多將在未來一段房價(jià)下跌、產(chǎn)業(yè)洗牌當(dāng)中由于資金鏈斷裂而倒下去，但也有品牌企業(yè)會(huì)生存下來并且做得更好。

　　“實(shí)際上現(xiàn)在房地產(chǎn)市場內(nèi)在的矛盾已經(jīng)暴露出來了，樓市進(jìn)入到階段性的調(diào)整過程當(dāng)中，在這個(gè)過程里行業(yè)必然會(huì)出現(xiàn)一系列的變化。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)對(duì)本報(bào)記者表示。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，持續(xù)攀升的庫存使得企業(yè)因資金成本、現(xiàn)金流壓力等因素而進(jìn)一步加劇競爭，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營能力將繼續(xù)接受考驗(yàn)，盈利狀況也將出現(xiàn)明顯分化，一二線城市的市場價(jià)格調(diào)整在所難免，三四線城市的一次大洗牌也即將到來。

　　“以萬科、保利、中海、綠地、萬達(dá)、恒大、碧桂園為首的7家千億寡頭房企中，只有3家年度銷售目標(biāo)完成率達(dá)到50%以上。從同比數(shù)據(jù)看，有近20家房企業(yè)績同比下降，這也是數(shù)年來首次出現(xiàn)，其他大部分企業(yè)的漲幅放緩。”張大偉分析稱，從長遠(yuǎn)來看，經(jīng)歷了10年的高速發(fā)展后的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于由高速增長向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。因此當(dāng)面對(duì)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定環(huán)境，2014年可能將是對(duì)透支式爆發(fā)的2013年的再次回調(diào)，而這次調(diào)整將何時(shí)達(dá)至新的均衡，回歸市場的理性狀態(tài)，將更多地依賴來自于市場主動(dòng)的自我修復(fù)和平衡的力量。

　　限購全面放開尚需時(shí)日

　　在低迷的市場環(huán)境下，越來越多的城市傳來取消限購的聲音。對(duì)此，秦虹表示，近兩年來，國內(nèi)樓市確實(shí)出現(xiàn)了局部地區(qū)的供應(yīng)增速快于銷售的速度，在此前限購的49個(gè)城市里，這些供過于求的城市再堅(jiān)持限購的意義就不大了。“但是，我個(gè)人堅(jiān)決反對(duì)一些人口凈流入、公共服務(wù)、就業(yè)機(jī)會(huì)好的中心城市沒有底線、沒有條件地放松限購。因?yàn)檫@類城市的政策變動(dòng)，可能會(huì)帶來一些風(fēng)險(xiǎn)，是一定要慎重的。”秦虹強(qiáng)調(diào)。

　　“限購政策是否仍有存在的必要，必須要回到當(dāng)初為什么會(huì)出臺(tái)限購的原因上?？梢哉f，這么多年對(duì)于一些重點(diǎn)城市而言，限購政策的實(shí)施確實(shí)抑制了投機(jī)需求，在全國大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了市場需求轉(zhuǎn)回自住型。當(dāng)然，過于簡單化、一刀切的手段肯定也有硬傷。限購本身是最典型的行政手段，如何退出必須要結(jié)合目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，分類調(diào)控，因地制宜，避免行政手段對(duì)市場帶來過度的負(fù)面干預(yù)。”陳國強(qiáng)說。

　　申銀萬國證券研究所市場研究部桂浩明表示，“我們市場容易出現(xiàn)一種情況，就是追漲不追跌。限購本身就是非市場的行為，只能是短期的，所以早晚要放。那么當(dāng)房地產(chǎn)市場放開，人們不著急買房之后，上漲預(yù)期是否仍然存在就存疑了。從目前而言，真正的實(shí)質(zhì)性放松限購的地方還比較少。”