外資邊唱高調(diào)邊套現(xiàn) 樓市反彈警惕境外熱錢炒作

    根據(jù)日前央行公布的數(shù)據(jù)，7月我國金融機構(gòu)外匯占款增量達2425.65億元，創(chuàng)年內(nèi)第二高，海外資本加快回流國內(nèi)已是不爭事實。泡沫化氣息漸濃的樓市，一面是境外看房者頻頻下單，一面是外資機構(gòu)高調(diào)拋售，海外資本在樓市價格高漲的當口到底起了什么作用？攻股市棄樓市的說法是否準確？

    境外散戶頻頻購房“催熱”高端市場

    “熱錢又回來啦！”在市場驚呼因金融危機暫時撤離中國市場的海外資金又殺了個回馬槍之時，房地產(chǎn)市場已敏感的感受到了這一變化。

    深圳，四月下旬“限外令”松動，港澳臺居民不再只能購買一套房，看房的港人立刻增多，根據(jù)置業(yè)國際的推算，“限外令”解禁后，2009年港人在深置業(yè)將比2008年上漲23%，購買數(shù)量將達到8600套，面積也將超過80萬平方米。

    上海，高級公寓市場最近持續(xù)火爆。最新數(shù)據(jù)顯示，8月上海共有468套豪宅成交，成交單價均在人民幣4萬元/平方米以上，總成交金額達65.59億元，不論是數(shù)量還是價格均創(chuàng)今年新高。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴本報記者。中原(中國)地產(chǎn)研究中心長期抽樣監(jiān)測結(jié)果顯示，自4月起，港澳臺人士接棒成為上海樓市高端物業(yè)的中堅力量。自3月起，港澳臺購房人數(shù)連續(xù)3個月分別有25%、40%、43%的環(huán)比增幅，直追往年的歷史高點。

    廣州，合富輝煌市場研究部對廣州中心區(qū)域46個主流樓盤進行的調(diào)查結(jié)果顯示，這些樓盤的投資客中港澳臺及境外買家保持約三成比例，且有增加勢頭。

    “總體來說，境外的買家肯定不如境內(nèi)的買家多，但是他們的投資、甚至投機行為，絕對會助長房價的上漲，這尤其體現(xiàn)在高端住宅上。”楊紅旭說。

    外資機構(gòu)邊唱高調(diào)邊套現(xiàn)“混淆視聽”

    而與散戶頻頻出手買下豪宅不同，很多外資機構(gòu)日前加快了其拋售的步伐。據(jù)媒體最新報道，美國凱雷投資集團正籌備出售其持有的上海濟南路8號項目，回籠資金有望超過30億元。而此前，摩根士坦利已經(jīng)以24.5億元的價格將其持有的上海東海廣場項目出售給SOHO中國。而在資本層面，此前二季度大幅配置倉位在地產(chǎn)類股票上的QFII在近日也大幅減倉。“所持倉位較之前已經(jīng)明顯下降許多”，一位證券業(yè)業(yè)內(nèi)人士透露說。

    “但外資拋售并不能將其解讀為外資對中國樓市的看空，而是其投資達到了相應(yīng)的效果，進行正常的套現(xiàn)獲利。”上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員回建強日前撰文指出。

    更值得警惕的是，在許多外資拋售的同時，他們還一再對中國樓市叫好。摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家龔方雄樂觀預(yù)測稱，今年中國房價上漲幅度將達5%至10%，而明年漲幅也將達到10%，并鼓勵大家最近積極行動起來，投資買地建房。

    對于外資者這種“言行不一”的行為，業(yè)內(nèi)人士明確指出，制造聲勢趁機套現(xiàn)是他們一貫的手段，唱多不做多，目的只為引人接盤，高位出貨。“這種做法會混淆大家的視聽，增加大家對市場判斷的難度，它們撤了之后國內(nèi)的投資者可能就被套了。”業(yè)內(nèi)人士表示。

    投機資本涌動危害市場風(fēng)險不可小覷

    根據(jù)中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所研究員張明的計算，若扣除各類因素，二季度能解釋的外儲增加額為339億美元，仍有超過900億美元的外儲增長缺乏合理解釋，只能歸結(jié)為短期國際資本的流入。接受記者采訪的多位專家表示，盡管和2007年那一輪“高房價”時期相比，海外資金進入國內(nèi)樓市的規(guī)模要小很多，但是海外投資資本的涌動對正常市場的供求關(guān)系會造成的破壞和負面影響，它的流入仍是市場不能忽視的一股力量，這種風(fēng)險不可小覷。

    另外，外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國國際收支順差的重要原因，過度投資會造成人民幣升值的預(yù)期，導(dǎo)致人民幣貨幣投放過多，加大流動性的壓力。

    北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強也指出，監(jiān)管部門對于海外資金的動向要密切關(guān)注，實行切實有效的監(jiān)管，要心中有數(shù)。適當引導(dǎo)資金的流向，若房地產(chǎn)市場明顯過熱時又要采取限制的措施。在2007年6月中旬，為了抑制外商對過熱的中國房地產(chǎn)行業(yè)投資，多部委聯(lián)合發(fā)文加強對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債、外匯登記和結(jié)匯方面的管理。也在那個時候，房地產(chǎn)被宣布納入外商投資“限制類”行業(yè)名單。

    “對于想要在銷售市場混水摸魚的外資基金和散戶，相關(guān)限制絕不可輕易放松。”楊紅旭說。

    楊紅旭還表示，“樓市反彈已由剛性需求主導(dǎo)，演變成了投資投機帶頭。在以溫州炒房團為代表的國內(nèi)游資洶涌入市背景下，境外資本亦春心難耐，一線城市房價泡沫原本就未擠凈，按目前房價上漲之勢，2007年的非理性繁榮必然重現(xiàn)。”