一線住宅成交量跌幅超二三線 各地千方百計去庫存

    2014年上半年，受去年年末市場調(diào)控政策收緊及今年以來信貸持續(xù)收緊影響，購房者預(yù)期轉(zhuǎn)變觀望情緒升溫，各類城市月均成交量均明顯低于去年同期。

    根據(jù)中指院的報告顯示，上半年一線城市住宅月均成交量為51萬平方米，同比下降達30.3%，降幅遠超二、三線城市；二線城市月均成交量為56萬平方米，同比下降16.7%；三線城市月均成交22萬平方米，同比下降19.7%。整體來看，今年上半年50個代表城市住宅成交量大幅下降18.9%，但總體成交規(guī)模仍高于2010年至2012年。

    多地庫存創(chuàng)新高

    在成交規(guī)模大幅下滑的情況下，各地的新增供應(yīng)卻達到了近五年同期的最高水平，并導(dǎo)致不少城市的庫存刷新了歷史新高，各地均面臨嚴重的去庫存壓力。

    2014年上半年，20個代表城市住宅供應(yīng)量較去年同期明顯增長，累計新批上市面積達7923萬平方米，月均供應(yīng)量為1320萬平方米，處于近五年同期最高水平，同比增長7.3%。

    據(jù)了解，上半年供應(yīng)量明顯上升主要是因為前兩年住宅用地的大規(guī)模成交，尤其是武漢(2012年住宅用地成交規(guī)劃建筑面積達4262萬平方米，同比漲幅超過77%)、北京(2013年成交1344萬平方米，同比漲幅高達120%)等重點城市土地的大量供應(yīng)，再加上2014年上半年各房企融資壓力增大，整體推盤力度較以往有所加大等因素。

    而這也使得上半年20個代表城市商品住宅的總體銷供比僅為0.83，為2010年以來同期最低水平，明顯低于去年上半年的1.1，市場的態(tài)勢也由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供過于求。

    此外，20個代表城市庫存量也創(chuàng)出新高，出清周期持續(xù)延長。2014年6月份，20個代表城市的可售面積達16834萬平方米，為2010年來最高水平，較去年同期大幅增長29.6%。出清周期方面，6月份20個代表城市的平均出清周期為18個月，較上月延長1.8個月，較去年同期延長8.6個月。其中北京延長2.7個月至17.6個月，為近年來出清周期的最高水平。

    對于各地庫存高企的狀況，住建部部長陳政高在其上任后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上，對房地產(chǎn)政策完善提出了三點落實意見，其中第一個意見便是“千方百計消化庫存”，可見這一情況已經(jīng)到了非常嚴重的地步。各地方政府近期頻頻松綁限購，實際上也是為了解決這一問題。

    房企資金壓力重現(xiàn)

    而受樓市整體下滑的影響，今年上半年，全國300個城市的土地市場明顯降溫。供求方面，上半年全國300個城市共推出各類用地12.2億平方米，同比下降12%；成交10.1億平方米，較去年同期下降15.2%。價格方面，受成交結(jié)構(gòu)影響樓面均價整體水平同比仍繼續(xù)上漲，溢價率總體下降。同時，受信貸政策收緊、企業(yè)銷售業(yè)績不佳等因素影響，房企資金趨緊，拿地更趨謹慎。

    據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20大標桿房企購置土地單月額度已連續(xù)多月銳減。

    實際上，隨著房地產(chǎn)市場的急速轉(zhuǎn)冷，房企的資金狀況也開始趨緊。

    統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年，房企到位資金增速逐月走低。其中，定金及預(yù)收款作為占比(上半年比例為24.2%)僅次于自籌資金的項目，是房企重要的現(xiàn)金流來源。因此，雖然信貸環(huán)境并未顯著惡化，但如果房企不能通過降價有效回籠資金，或找到其它有效融資渠道，顯然將面臨經(jīng)營困境。

    根據(jù)中原地產(chǎn)的測算，在今年1季度23家A股上市樣本房企中，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態(tài)，8家房企資金鏈相對安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低于0.8，為近8年以來資金鏈緊繃房企個數(shù)最多的一個季度。其中有2家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產(chǎn)比例來看，目前房企現(xiàn)金流情況降至近年低點0.11，形勢亦不容樂觀。