銀行“做多”動(dòng)能減弱 北京二套房貸政策趨緊

     上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)盛宴，但中國(guó)證券報(bào)記者了解到，目前，北京的二套房貸政策已漸趨緊。銀行“做多”動(dòng)能減弱，嚴(yán)格審核、“陰陽合同”明令叫停等因素，都將抑制居民購(gòu)房，尤其是投資性購(gòu)房的需求。

    “做多”動(dòng)能減弱

    “房貸政策在從緊”，凱盛經(jīng)略市場(chǎng)總監(jiān)馮雪青接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，“監(jiān)管層希望通過收緊二套房貸來抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，之前各家銀行在適度寬松的貨幣政策的導(dǎo)向下的放貸行為不會(huì)永久不變。大多數(shù)銀行已經(jīng)完成了全年的貸款任務(wù)，目前銀行已經(jīng)嚴(yán)格二套房審核，尤其是國(guó)有商業(yè)銀行，通過利率打折來吸引客戶對(duì)于它們已經(jīng)完全沒有必要了。”

    從總量上看，由于大多數(shù)銀行已經(jīng)超額完成了全年的信貸投放計(jì)劃，由此全年業(yè)績(jī)也基本鎖定。同時(shí)，上半年大規(guī)模放貸導(dǎo)致部分銀行自有資本金不足，銀行放貸沖動(dòng)受到抑制。在住房貸款業(yè)務(wù)方面，銀行發(fā)放房貸的做多動(dòng)能逐漸趨弱。

    “例如原來對(duì)二套房的界定以個(gè)人為計(jì)算單位的銀行，目前都是嚴(yán)格按照家庭為單位來判定是否為第二套住房，這并非個(gè)別現(xiàn)象。”馮雪青說。

    “陰陽合同”叫停

    日前，監(jiān)管層對(duì)“陰陽合同”的叫停，也將對(duì)二套房交易產(chǎn)生重要影響?！?/p>

    “監(jiān)管部門明令禁止‘陰陽合同’，對(duì)二套房成交量的影響可能比房貸利率收緊等政策更大”，一家中介公司負(fù)責(zé)人向記者表示。

    據(jù)中介機(jī)構(gòu)人士透露，9月1日，北京銀監(jiān)局下發(fā)各商業(yè)銀行“京銀監(jiān)通（2009）84號(hào)文”，該文件第四條規(guī)定，“成交價(jià)格、付款方式及資金劃轉(zhuǎn)方式”中約定的房屋成交價(jià)格與評(píng)估公司出具的評(píng)估價(jià)格兩者孰低原則確定房屋抵押物價(jià)值，發(fā)放住房貸款。分析人士指出，這一規(guī)定表示，此前業(yè)內(nèi)交易盛行的“陰陽合同”將被叫停。

    一家中介公司負(fù)責(zé)人給記者詳細(xì)解釋了“陰陽合同”的“奧秘”。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，從去年10月15日開始，北京二手房買賣全面實(shí)行網(wǎng)簽。為了避稅同時(shí)獲得更多房貸，買賣雙方往往在“線下”即網(wǎng)簽前，雙方簽訂一個(gè)合同。之后，雙方和中介公司“上線”網(wǎng)簽，參照房屋所在地最低繳稅指導(dǎo)價(jià)簽一個(gè)較低的成交價(jià)格，以此繳納稅費(fèi)實(shí)現(xiàn)“避稅”；之后，買方以“線下”簽訂的合同申請(qǐng)貸款。

    業(yè)內(nèi)人士判斷，新規(guī)定實(shí)施后，對(duì)銀行而言，可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)買房人而言，今后能選擇的只能是“取其一”，要么“避稅”，要么多申請(qǐng)貸款，因此該文件影響或?qū)⒊^二套房貸從嚴(yán)規(guī)定。

    銀行中介“亂象”

    雖然政策面及銀行明確對(duì)二套房貸收緊，但通過一系列走訪，記者還是聽到了一些不同的聲音。

    一家大型國(guó)有商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理則告訴記者，如果第一套的房貸尚未結(jié)清，二套房貸的利率將上浮10%，但若已經(jīng)結(jié)清，則可以打八折。但無論如何，房貸首付都不能低于四成。

    記者還咨詢了一家股份制商業(yè)銀行，該行客戶經(jīng)理告訴記者：“現(xiàn)在政策收緊了，首付提到四成，但利率可以打七一折。”

    一位銀行業(yè)內(nèi)人士透露：“其實(shí)想優(yōu)惠的話仍有辦法，比如‘以存換貸’之類。”該分析人士表示，雖然這些“辦法”都是不合規(guī)的行為，但是目前在審核、監(jiān)控等環(huán)節(jié)上還存在一定困難，因此在具體執(zhí)行中“上有政策，下有對(duì)策”。

    記者還走訪了一家房產(chǎn)中介公司，該公司的經(jīng)紀(jì)人向記者表示，購(gòu)買二套房可“比照一套”：“現(xiàn)在很難做，就兩家銀行還能做首付兩成，利率打七折了。不過要盡快辦理，過了這幾天恐怕也不行了。”對(duì)此，某業(yè)內(nèi)人士解釋說，“所謂‘比照’，就是按第一套房走，中介都打通了關(guān)系，銀行審核的時(shí)候都能通過。”