央企涌入地產(chǎn)業(yè)高利潤(rùn)下風(fēng)險(xiǎn)猶存

    在廣渠路15號(hào)地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，一直和方興地產(chǎn)死死咬價(jià)直至最后一輪的是保利地產(chǎn)。一個(gè)地王的拍賣，最終差點(diǎn)變成了兩家央企的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

　　就在方興地產(chǎn)以40.6億元人民幣勇奪地王后不久，中鐵集團(tuán)下屬公司北京景旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于8月底以15756元/平方米的樓面地價(jià)拍得了北京六里橋區(qū)域一地塊，而拍地現(xiàn)場(chǎng)，一直尾隨其出價(jià)至最后的是中國(guó)通用技術(shù)集團(tuán)下屬公司。就位于北京西南三環(huán)、毗鄰長(zhǎng)途汽車站的六里橋區(qū)域而言，1.5萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)堪稱天價(jià)。

　　至此，除了廣渠路10號(hào)地被富力地產(chǎn)拿走外，北京今年拍賣的所有地王和天價(jià)地悉數(shù)落入央企口袋。除了已經(jīng)搶得地塊的央企外，更多的央企則已于更早時(shí)候或即將進(jìn)場(chǎng)，這些被民營(yíng)房地產(chǎn)公司稱為“野蠻人”的企業(yè)，在一擲千金時(shí)撼動(dòng)了整個(gè)地產(chǎn)圈。

　　七成央企已進(jìn)場(chǎng)

　　實(shí)際上，央企奪地大戰(zhàn)并不僅僅限于北京。8月5日，保利地產(chǎn)以19.9個(gè)億擊敗中海地產(chǎn)，奪得今年的蘇州地王，兩家公司同樣為央企。

　　當(dāng)然，保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)的積極出戰(zhàn)，無(wú)可非議。兩家公司均為國(guó)務(wù)院國(guó)資委“欽定”的16家主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)的央企。實(shí)際上，在長(zhǎng)期的發(fā)展中，除了中房集團(tuán)等個(gè)別企業(yè)外，國(guó)資委圈定的16家企業(yè)很多都是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。除保利集團(tuán)下屬的保利地產(chǎn)、中國(guó)建筑工程總公司下屬的中海地產(chǎn)外，還包括華潤(rùn)(集團(tuán))有限公司下屬的華潤(rùn)置地、中遠(yuǎn)集團(tuán)和中化集團(tuán)分別持股的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等。由于具有很強(qiáng)的資金實(shí)力，同時(shí)也具備很強(qiáng)的專業(yè)實(shí)力，這些企業(yè)多年來(lái)一直積累了不錯(cuò)的口碑。

　　或者看到了上述16家企業(yè)在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)獲得的豐厚利潤(rùn)，尤其是近期房地產(chǎn)價(jià)格的迅速攀升，其背后的利潤(rùn)空間確實(shí)讓人心動(dòng)。例如華潤(rùn)置地的紅山世家項(xiàng)目，售價(jià)已經(jīng)從今年年初的18000元/平方米均價(jià)(前期名稱為“西堤紅山”)上漲至24000元/平方米，最高價(jià)格達(dá)到了35000元/平方米，短短半年溢價(jià)30%以上。更多場(chǎng)外的央企開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“虎視眈眈”。據(jù)證券分析機(jī)構(gòu)九鼎德盛之前的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前136家央企中，已經(jīng)有七成涉足房地產(chǎn)開發(fā)。

　　談及央企進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的積極性，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，實(shí)際上在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒有完全恢復(fù)的當(dāng)下，房地產(chǎn)業(yè)被很多央企看做是一種出路。由于央企手上一般都握有重金，也有很低廉的融資成本，這些錢如果被放到主業(yè)上，很有可能虧本，放到房地產(chǎn)上倒可以賺錢。

　　或者正是基于這樣的考慮，曾經(jīng)積極推進(jìn)央企合并重組房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國(guó)資委，目前對(duì)于上述工作表態(tài)模糊，房地產(chǎn)業(yè)并不在近期國(guó)資委大力推進(jìn)合并重組的業(yè)務(wù)當(dāng)中。

　　一位近期打算在地產(chǎn)界大展拳腳的央企董事長(zhǎng)表示，在傳統(tǒng)的制造領(lǐng)域，企業(yè)想獲得利潤(rùn)都十分困難，但房地產(chǎn)是一個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)，所以該企業(yè)計(jì)劃將房地產(chǎn)設(shè)定為公司的第二副業(yè)，打算做大這塊業(yè)務(wù)。

　　另外，除了七成打算買地，或者盤活自有土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的央企外，很多央企還以其他的方式分享房地產(chǎn)高增長(zhǎng)帶來(lái)的回報(bào)，例如近期沸沸揚(yáng)揚(yáng)的中石油員工團(tuán)購(gòu)太陽(yáng)星城一事，該2005年談妥的團(tuán)購(gòu)價(jià)格不足目前項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)一半，而太陽(yáng)星城開發(fā)商冠城大通的另一項(xiàng)目——冠城彌敦道，其中的一棟樓也被中石化購(gòu)進(jìn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)猶存

　　正當(dāng)央企將全國(guó)的搶地之風(fēng)推向高潮時(shí)，壞消息傳來(lái)了。以北京為例，盡管目前的房地產(chǎn)價(jià)格仍然在上漲，但交易量則在持續(xù)下滑。8月份，北京期房住宅成交量環(huán)比下降了8%，但新盤開盤均價(jià)卻較今年4月上漲了4000元/平方米。眾所周知，價(jià)漲量跌往往預(yù)示著拐點(diǎn)可能來(lái)臨。

　　如果拐點(diǎn)來(lái)臨，對(duì)于高成本拿地的央企來(lái)說(shuō)，前途可能更加兇險(xiǎn)，尤其是，很多央企并不具有很強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)。“無(wú)知者無(wú)畏”，陳國(guó)強(qiáng)用這樣的話來(lái)形容積極投入陌生房地產(chǎn)行業(yè)的央企。

　　當(dāng)然，對(duì)于上述央企來(lái)說(shuō)，可能抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也比較高，因?yàn)樗鼈兊馁Y金實(shí)力往往比較雄厚，遇到低潮期時(shí)具有一定的“抗寒”能力，融資成本也比較低，天生比其他企業(yè)擁有更多的成本優(yōu)勢(shì)。但是也正是因?yàn)檫@些優(yōu)勢(shì)，亦可能將央企帶向另一個(gè)誤區(qū)。

　　“很多央企擁有低成本融資的渠道，它們并不像民營(yíng)企業(yè)，知道用每分錢時(shí)的成本是多少，因此花起來(lái)也不如人家小心。”陳國(guó)強(qiáng)同時(shí)強(qiáng)調(diào)，不能戴著“有色眼鏡”來(lái)看央企，“和其他企業(yè)一樣，它們也是企業(yè)”，只要融來(lái)的錢能夠還上，項(xiàng)目操作也很規(guī)范，企業(yè)有賺有賠也是正常的。

　　事實(shí)上，從目前的情況看，今年各地出現(xiàn)的很多地王都被央企獲得，這些地王未來(lái)無(wú)疑又將變身“房?jī)r(jià)王”。在國(guó)家希望市場(chǎng)發(fā)展趨于平穩(wěn)的基調(diào)下，由央企所引領(lǐng)的這一輪高地價(jià)、高房?jī)r(jià)之風(fēng)，顯得有些不合時(shí)宜。此外，一旦市場(chǎng)下行，房?jī)r(jià)甚至地價(jià)下跌，央企是否也會(huì)因此遭遇“國(guó)有資產(chǎn)流失”的質(zhì)疑，亦是央企在出手房地產(chǎn)市場(chǎng)之前必須進(jìn)行周密考量的問(wèn)題。