任志強(qiáng)：今年樓市前景不好不壞

    8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　2014年這半年，最為人關(guān)注的詞或許是“下行”經(jīng)濟(jì)下行與房地產(chǎn)下行。在這個(gè)微妙時(shí)刻，我們關(guān)注和挖掘更加深度的“企業(yè)家、企業(yè)和它所代表的責(zé)任與承擔(dān)”。

　　7月7日，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在北京與華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)面對(duì)面交流，反思和回顧過去半年的地產(chǎn)大勢(shì)，詢問下半年市場(chǎng)前進(jìn)的導(dǎo)向和力量。

　　在自傳《野心優(yōu)雅》中，任志強(qiáng)自白道：“我太想讓大家知道我也是個(gè)有血有肉的人，有辛酸，也有委屈，一張表面嚴(yán)厲的面孔背后，也有“不可告人”的弱點(diǎn)。”

　　更多時(shí)候，任志強(qiáng)給外界的印象是激進(jìn)與強(qiáng)勢(shì)。他多次就房地產(chǎn)問題與人展開激辯。

　　不過，激進(jìn)“任大炮”的外衣包裹下，任志強(qiáng)卻始終保有一顆率直、理性而憂慮的心。

　　“干開發(fā)商的活，操總理的心。”這是地產(chǎn)同仁給任志強(qiáng)的普遍評(píng)價(jià)，或許這便是任志強(qiáng)作為一位企業(yè)家給自己的定位與擔(dān)當(dāng)。

　　就今年房地產(chǎn)市場(chǎng)總的發(fā)展趨勢(shì)，任志強(qiáng)認(rèn)為沒有發(fā)生變化，“城鎮(zhèn)化沒有發(fā)生變化，人口結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生大的變化，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長有變化，雖然現(xiàn)在下行了一個(gè)臺(tái)階，但是它還是增長的，沒有從正變成負(fù)的”。

　　對(duì)于未來市場(chǎng)走勢(shì)，任志強(qiáng)依然保持樂觀態(tài)度：“今年并沒有那么壞，下降18%之后，還有10億多平方米。”

　　“沒準(zhǔn)備的人才會(huì)死。”任志強(qiáng)一如既往地犀利。

　　以下是觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)先生的2014博鰲房地產(chǎn)論壇專訪節(jié)選：

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：有學(xué)者在一個(gè)演講里有談到，房地產(chǎn)的長期下行已成定勢(shì)，包括交易、銷售都在下行，您怎么看？

　　任志強(qiáng)：他說的應(yīng)該是宏觀經(jīng)濟(jì)下行，我覺得房地產(chǎn)會(huì)和宏觀經(jīng)濟(jì)同步。通常情況下，世界各國的房地產(chǎn)一般都和宏觀經(jīng)濟(jì)同步，換句話就是宏觀經(jīng)濟(jì)上升的時(shí)候房地產(chǎn)才可能上升，宏觀經(jīng)濟(jì)下降的時(shí)候，房地產(chǎn)可能也會(huì)下降。

　　有的人把股市和房地產(chǎn)作為原因，認(rèn)為房地產(chǎn)下行帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)下行，其實(shí)我更認(rèn)為房地產(chǎn)和股市都是宏觀經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)形式，宏觀經(jīng)濟(jì)下行才會(huì)讓房地產(chǎn)下行。一般來說，房地產(chǎn)投資上行的時(shí)候，GDP是下行的。

　　什么叫下行？當(dāng)房地產(chǎn)投資增速低于固定資產(chǎn)投資增速的時(shí)候，一般經(jīng)濟(jì)是下行的。從2000年到現(xiàn)在為止，基本上都是這個(gè)情況。今年房地產(chǎn)投資增長率可能下行，估計(jì)會(huì)變成個(gè)位數(shù)，可能小于10%，但小于10%對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)也是正影響。

　　當(dāng)投資增長是正的時(shí)候，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度一定是正的，只是沒有過去那么大了。我們估計(jì)會(huì)影響0.5個(gè)百分點(diǎn)，如果再加上香港企業(yè)的話，可能會(huì)影響1.2%的GDP。這就要靠其它投資增長來彌補(bǔ)房地產(chǎn)掉下去的這塊投資，例如高鐵、基礎(chǔ)設(shè)施，否則投資增長的速度對(duì)GDP的影響比較大。

　　中國的經(jīng)濟(jì)總量越來越大，按照現(xiàn)在7%的增長，以50多萬億元的總量推算，大概有4到5萬億元的增長。過去經(jīng)濟(jì)總量是10萬億元的時(shí)候，10%的增長，不才1萬億嗎？20萬億元的時(shí)候，10%的增長也才2萬億元。

　　現(xiàn)在50多萬億元的經(jīng)濟(jì)總量，按照7%的增速，也比過去的10%增長得更多，總量更大。所以最主要看整體的情況，不能天天過蜜月，老是高增長怎么可能？我們得過日子，7%的增長已經(jīng)很好了。

　　這就叫增速下滑，比如今年房地產(chǎn)不好，但是可能增速還是正的，因?yàn)樵谟?jì)算GDP的時(shí)候不計(jì)算銷售，只計(jì)算有多少投資，所以只要是正投資，就是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的正增長。銷售下降和GDP沒關(guān)系，銷售下不下降實(shí)際上影響的是下一年，不會(huì)影響這一年。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：2014博鰲房地產(chǎn)論壇的主題是“下行通道中的房地產(chǎn)”，您認(rèn)不認(rèn)可？

　　任志強(qiáng)：對(duì)于下行有幾種不同的認(rèn)識(shí)，一種下行就是宏觀經(jīng)濟(jì)下行，所有行業(yè)都下行，很難找到在宏觀經(jīng)濟(jì)下行時(shí)候完全一枝獨(dú)秀的。應(yīng)該說前幾年房地產(chǎn)是在經(jīng)濟(jì)下行中一枝獨(dú)秀，這是因?yàn)楫?dāng)時(shí)處于進(jìn)入城市化的高增長過程，所以房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐作用非常大。

　　第二種下行是價(jià)格下行，其實(shí)資產(chǎn)價(jià)格是波動(dòng)的，經(jīng)常是今年下行，明年上行。比如說股市一直跌，但跌到2000多點(diǎn)，也就是在這個(gè)位置上波動(dòng)。

　　第三種下行是增速下行，房地產(chǎn)和中國宏觀經(jīng)濟(jì)更多的關(guān)系還是增速下行。不能說中國宏觀經(jīng)濟(jì)掉下去了，7%的增長和10%的增長相比確實(shí)掉下去了，但是7%的經(jīng)濟(jì)增長還是正增長，在世界各個(gè)國家當(dāng)中還是比較好的，只不過是中國習(xí)慣了10%的高增長，所以7%就受不了。

　　第四種是總量下降，房地產(chǎn)下一個(gè)階段可能面臨總量下降的過程，就是說宏觀經(jīng)濟(jì)下一個(gè)臺(tái)階的時(shí)候，房地產(chǎn)也會(huì)下一個(gè)臺(tái)階。比如宏觀經(jīng)濟(jì)保持6%、7%增長的時(shí)候，房地產(chǎn)可能是個(gè)位數(shù)增長，以后銷售再降一個(gè)臺(tái)階之后，繼續(xù)維持增長也是有可能的。

　　以去年全國13億平方米的銷售面積計(jì)算，估計(jì)今年即便下降20%，也還有10億平方米的銷售面積，這就相當(dāng)于2012年的情況；下降到百分之二十五、六，接近30%的時(shí)候，還是相當(dāng)于2011年和2012年的水平，規(guī)模還是很大的。

　　未來市場(chǎng)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)銷售可能會(huì)維持10到12億平方米之間的水平。原來計(jì)算的是到17億平方米開始下降，現(xiàn)在看來13億、14億平方米就到頭了，當(dāng)然下降速度會(huì)更慢，10億平方米左右可能要維持很多年。

　　如果按照總量計(jì)算的話，還需要新增200多億平方米的建筑總量，那就需要維持七八年左右。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：下降后每年的庫存量怎么消化？

　　任志強(qiáng)：我們沒有看到更多的庫存，今年投資增長上升不是因?yàn)殚_工面積增加，今年的土地購置和新開工面積都是負(fù)的。到現(xiàn)在為止，新開工的增長是負(fù)百分之二十幾，今年全年肯定是負(fù)的。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：負(fù)增長之后，后面的供應(yīng)不夠，房價(jià)會(huì)不會(huì)漲得很高？

　　任志強(qiáng)：升得很高可能不會(huì)，但是有可能還會(huì)升。今年還有幾個(gè)月時(shí)間，我們看到趨勢(shì)是持續(xù)下降的，新開工如果持續(xù)降年底的話，就把庫存和總量調(diào)整了，今年可能會(huì)少開10億平方米，再消化十多億平方米，里外就相差20億平方米了。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這20億平方米會(huì)不會(huì)把需求又推起來？

　　任志強(qiáng)：明年9月份以后有可能。因?yàn)楣┣箨P(guān)系引起價(jià)格變動(dòng)的概率會(huì)比較大，通常從新開工下降、土地供應(yīng)下降到后期，大概要一年多時(shí)間才能在市場(chǎng)中反映。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年房企都是主動(dòng)縮減開工量，不愿意去投資么？

　　任志強(qiáng)：沒有市場(chǎng)預(yù)期，開工量就會(huì)下降；沒有銷售支撐，到位資金就會(huì)下降得很快，今年到位資金下降幅度是最大的，比2008年還大。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多企業(yè)還是感覺到市場(chǎng)前景不太好？

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在也沒有太壞，不就下降百分之七八嗎？在去年的基礎(chǔ)上下降百分之七八，去年漲百分之二十幾，只有2013年一年是好日子。

　　2010年是10.1%的增長，2011年只有4.9%，2012年是1.8%，去年達(dá)到17.3%。要是和2012年相比，可能有1%的增長就不得了，下降百分之七八也有增長。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：意思是和2012年持平，日子都還可以？

　　任志強(qiáng)：下降18%之后，還有10億多平方米。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年這種情況，開發(fā)商是有準(zhǔn)備的？

　　任志強(qiáng)：就是沒準(zhǔn)備的人才會(huì)死。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您提到資產(chǎn)價(jià)格這個(gè)概念，影響資產(chǎn)價(jià)格的因素有哪些？

　　任志強(qiáng)：資產(chǎn)價(jià)格既受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，也受市場(chǎng)供求關(guān)系、購買力等多種因素影響。比如資產(chǎn)價(jià)格完全下行了，就預(yù)示著房價(jià)跌了，但如果國內(nèi)貸款提高利率，實(shí)際資產(chǎn)價(jià)格就沒有下行，而是上行了。

　　例如一筆20年期100萬元貸款，在優(yōu)惠利率和非優(yōu)惠利率情況下，可能差20萬元利息。這樣估算，一套房可以降10萬元，但是消費(fèi)者并沒有得到任何優(yōu)惠，實(shí)際還要多支付10萬元，因?yàn)槔噬蠞q了。更嚴(yán)重的后果就是，這在貸款的當(dāng)月就發(fā)生了，利率上升以后，消費(fèi)者每個(gè)月還的錢就多了。對(duì)消費(fèi)者來說，實(shí)際資產(chǎn)價(jià)格并沒有下降，房價(jià)下跌這部分不足以掩蓋或者說沖抵銀行個(gè)貸提高的利率，這個(gè)影響是很重大的。

　　資產(chǎn)價(jià)格可能受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響也比較大，不能只看房價(jià)跌沒跌，要加上市場(chǎng)的購買能力和優(yōu)惠利率這些部分。為什么老百姓說房價(jià)降了也買不起？就是因?yàn)閭€(gè)貸利率的問題。

　　房屋降價(jià)只有在一次性付款的時(shí)候才能體現(xiàn)，沒有優(yōu)惠利率，個(gè)貸利率就把價(jià)格又漲回去了，開發(fā)商降的這部分錢都給了銀行，老百姓沒得到任何實(shí)惠，所以這一輪降價(jià)中，基本上老百姓沒有得到任何實(shí)惠。

　　此外，供求關(guān)系在一些地區(qū)也會(huì)產(chǎn)生影響。有些地區(qū)供給加大了，人口外流了，導(dǎo)致這個(gè)地區(qū)的房子需求量下降，數(shù)量多了價(jià)格就下降。比如說工業(yè)轉(zhuǎn)移問題，工業(yè)轉(zhuǎn)移會(huì)把勞動(dòng)人口帶走，所以在面臨工業(yè)轉(zhuǎn)移和人口轉(zhuǎn)移的二三線城市，會(huì)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象。普遍來說，就是一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格下降的問題。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：歸結(jié)起來，您認(rèn)為總的趨勢(shì)是沒有發(fā)生變化？

　　任志強(qiáng)：經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長沒有變化，雖然現(xiàn)在下行了一個(gè)臺(tái)階，但還是增長的，沒有從正變成負(fù)；城鎮(zhèn)化沒有發(fā)生變化，人口結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生大的變化，還是需要大量住房的；居民消費(fèi)越來越多用于住房消費(fèi)趨勢(shì)也沒有變化。這幾年人口調(diào)查中，從年齡上可以看到，家庭消費(fèi)中住房消費(fèi)比重是逐年增加的，這也沒有變化。有這幾個(gè)支撐，市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生大的變化。

　　不管保障性住房也好，棚戶區(qū)改造房也好，這些也是房子，從總量上看增加了一部分供應(yīng)量，這些增加的供應(yīng)量一定會(huì)沖擊市場(chǎng)上的供應(yīng)量。

　　現(xiàn)在市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)包括保障性住房、自住房和棚戶區(qū)改造，大家都分不清了。統(tǒng)計(jì)混亂就在這里，保障性住房大部分可能都仍然在房地產(chǎn)開發(fā)里。比如拍下一塊土地，90%都是保障性住房，但是因?yàn)橛?0%的商品房，所以還是統(tǒng)計(jì)到開發(fā)商那里。自住型商品房雖然算保障房性質(zhì)，也是按商品房統(tǒng)計(jì)的。