房企囤地調(diào)查：利潤數(shù)倍于賣房 處置辦法難以執(zhí)行

    近日，有媒體報道海南省12家企業(yè)由于閑置土地問題被海南省國土廳約談，這其中包括華潤、中信泰富、魯能和中遠等“大腕”。12家企業(yè)在海南共有44742畝閑置土地，占海南省閑置土地總面積的32%，土地閑置時間最長的達22年。

    專家分析，開發(fā)商大量囤地背后潛藏巨大經(jīng)濟利益——房企只拿地不開發(fā)，數(shù)年后地價成倍增長。但是，囤地最大的影響是扭曲樓市供需結(jié)構(gòu)，雖然政府大量供應土地，但是形成不了房源，房子價格自然會持續(xù)上漲，最終還是由消費者來埋單。

    開發(fā)商囤地規(guī)避受罰花樣百出

    《中國經(jīng)營報》總第2063期刊載了合景泰富涉嫌囤地的消息。2011年6月合景泰富全資子公司——廣州市豐璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7.1億元獲得北京崇文門菜市場地塊，溢價率達140%，折合樓面價為4.32萬元/平方米，成為當時北京的單價地王。

    但是，這家公司在拿地后三年的時間里并沒有什么動靜，施工一年的工地只挖了一個大坑，合景泰富也因此被指利用土地溢價帶來增值收益。

    從《中國經(jīng)營報》引用第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)來看，2012年1季度北京中高端購物中心首層平均租金為每平方米每月845.4元， 2014年1季度這一數(shù)目已經(jīng)上漲至每平方米每月913.7元，漲幅超過8%。這也說明地理位置優(yōu)越的崇文門菜市場地塊，土地可能在過去幾年獲得了比較大的升值。

    據(jù)《第一財經(jīng)日報》報道，合景泰富日前對于囤地一事作出回應稱，項目進度緩慢并非有意囤地，而是由于因為其地理位置特殊，前期報建速度相對較慢造成的，商業(yè)項目將于2013年11月11日正式開工，但這也與拿地的時間相差了3年之久。

    2009年，李嘉誠之子李澤楷也曾被指囤地獲利。2006年李澤楷旗下的盈科大衍地產(chǎn)公司競得北京核心城區(qū)的工體地塊，按照約定此地塊開工日期為2006年9月20日，峻工日期為2008年3月31日，但一直未動工。最后該地塊于2009年8月21日被轉(zhuǎn)讓給另一家香港企業(yè)瑞安建業(yè)，轉(zhuǎn)讓價為1.18億美元，而當初的拍賣價格為5.1億人民幣，考慮匯率和轉(zhuǎn)讓的中間費用，李澤楷大概賺了0.5億美元，三年利潤在78%以上。分析人士稱，如果開發(fā)商選擇建樓，收益也不過幾千萬元，炒地收益大約是賣房收益的3倍。

    中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道為此采訪了中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞，在他看來，開發(fā)商之所以囤地，是因為其對于土地有一個基本預期——土地價格還要漲。此外，囤地對企業(yè)來說，是一種收益非常大但風險很小的一個融資方式。但是，開發(fā)商非法囤地對社會的秩序和關(guān)系造成的負面影響太大，對國家的土地資源也造成極大浪費。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，囤地最大的影響是扭曲供需結(jié)構(gòu)，看似政府供應了大量的土地，但是形成不了房源，房子價格自然會持續(xù)上漲。

    另外有專家指出，開發(fā)在不斷推高地價過程中的風險與其獲得的溢價收益完全不成比例，風險被稀釋在了資本市場和購房者身上。雖然政府對打擊“囤地”有著強硬規(guī)定，但是開發(fā)商規(guī)避處罰的手段則更加多樣。一塊地拿到之后，可以部分施工，可以緩慢施工，還可以在規(guī)劃方面做手腳，比如多次更改規(guī)劃，一直拿不到施工許可等，都可以達到囤地而不受懲罰的目的。

    《閑置土地處置辦法》遭遇執(zhí)行難

    海南省閑置土地問題則更為嚴重，據(jù)央視財經(jīng)《經(jīng)濟半小時》報道，2004年一家企業(yè)出資528萬美元買下了占地1300多畝的三亞紅棠灣高爾夫球場，但是球場買進之后，該企業(yè)一直沒有增加投資，也沒有繼續(xù)建設，更談不上開業(yè)經(jīng)營。幾經(jīng)轉(zhuǎn)手之后，2007年該地塊已經(jīng)增加到12億港幣的價格，已經(jīng)是當初買進球場時2000萬元的60倍。

    根據(jù)《閑置土地處置辦法》，土地閑置問題原因分為政府原因和企業(yè)原因，屬于政府、政府有關(guān)部門的行為造成動工開發(fā)延遲的，不做相應處罰，擬訂閑置土地處置方案；如果是企業(yè)原因而導致未動工開發(fā)滿一年的，需按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費；未動工開發(fā)滿兩年的，將會無償收回國有建設用地使用權(quán)，并且土地閑置費不得列入生產(chǎn)成本。但多地存在土地荒廢數(shù)年的現(xiàn)象，國家要求收回閑置土地的政策在多數(shù)時候成為了一紙空文，有關(guān)部門多次重申與調(diào)研的效果也不明顯。

    “對閑置土地的處置辦法只是規(guī)定，一般都沒有執(zhí)行。” 張大偉表示，“如果嚴格執(zhí)行兩年收回政策的話，很多開發(fā)商就不敢拿地了。地方政府的土地財政反而先崩潰了，所以地方政府本身對這個政策是不希望執(zhí)行的。”

    據(jù)央視財經(jīng)《經(jīng)濟半小時》報道，海南省國土環(huán)境資源廳公布的閑置土地企業(yè)的名單中，在三亞市30宗閑置土地當中，只有4宗是企業(yè)原因，這也就意味著，只有10%的閑置土地能夠被收回，而另外90%的閑置了短則幾年，長則十幾年的土地，有了政府原因這個擋箭牌，就可以繼續(xù)理直氣壯地閑置下去了。