炒房團頻現(xiàn)報端 不怕高房價反而歡迎高房價

    2003年，隨著房價走高，炒房團頻現(xiàn)報端；2007年，炒房團更是家喻戶曉；2008年，房價進入調(diào)整期，炒房團一度銷聲匿跡；隨著近半年房價出現(xiàn)較大幅度回升，炒房團再次現(xiàn)身。與普通購房者詬病高房價相反，為什么炒房團對高房價情有獨鐘？炒房團又給我們帶來了哪些有益啟示？

    理論上，房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售涉及三方利益主體、兩個交易，即在取得土地、規(guī)劃、建造、征稅、預(yù)售等開發(fā)環(huán)節(jié)，涉及企業(yè)、政府和購房者三方利益主體，包括政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間、企業(yè)與購房者間的兩個交易。有交易雙方就要談判，談判能力的強弱決定著交易結(jié)果。談判能力有多種表現(xiàn)形式，如資金實力、權(quán)力等。

    就房地產(chǎn)交易涉及的三方主體而言，企業(yè)有資金規(guī)模大、融資渠道暢通和搜集信息能力強等優(yōu)勢，在買賣交易中居于主導(dǎo)地位。所以，捂盤、假按揭、延緩施工進度等現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。政府有審批權(quán)、政策制定執(zhí)行權(quán)等權(quán)力優(yōu)勢，所以總有人懷疑政府從土地交易和稅費中拿得過多，抬高了房價。這些都增強了上述兩方的談判能力。這樣看來，似乎只有購房者沒有交易優(yōu)勢，但只要稍作區(qū)分就會發(fā)現(xiàn)，真正沒有任何交易優(yōu)勢的是普通購房者(購房自住者)，而炒房者(團)還是有優(yōu)勢的。

    筆者認(rèn)為，炒房團至少有四大優(yōu)勢。一是組織優(yōu)勢。炒房團少則幾十人，多則上百人，還有精明代表作團長，指揮全團行動。二是信息優(yōu)勢。炒房團憑借人多勢眾，通過各種渠道獲取了大量有用信息，為炒房團準(zhǔn)確判斷市場形勢提供較大幫助。三是資本集中優(yōu)勢。單個人的資本總是有限的，至少不是每個人都擁有足夠炒房的資本，缺少資本自然沒有和開發(fā)商平等談價的能力。相反，炒房團把“團員”資金集中起來，大大增強了談判能力，可以相對較低的價格拿到房子，從而獲利幾率增大。四是融資優(yōu)勢。炒房團成員并非都用自有資金，大多是通過各種渠道貸款炒房，這就能使他們擺脫眼前資金不足的困難。正是四大優(yōu)勢的存在，使炒房團不怕高房價反而歡迎高房價。而這些優(yōu)勢恰恰是普通購房者不具備的，分散的資金、有限的信息、狹窄的融資渠道，決定普通購房者對高房價只能望而卻步。

    不過，面對問題，總要找到解決辦法。炒房團就給我們帶來了有益的啟示：將分散的普通購房者的資金、智慧、信息、信譽有效地聯(lián)合起來，實行團購。一是要通過適當(dāng)集體將普通購房者組成購房團。二是購房團要通過恰當(dāng)渠道和平臺努力搜集、共享相關(guān)信息，同時，政府也要加大信息公開力度，因為信息具有較強外部性，且房地產(chǎn)企業(yè)與購房者比有明顯信息優(yōu)勢，需要政府這個第三方出面。三是要拓寬購房團融資渠道，擴大購房團的貸款額度。其中，組織購房團的集體須有以下特點：應(yīng)為非營利的公益性組織，否則可能會侵蝕購房者一部分利益；應(yīng)熟悉購房團成員的情況，包括收入、誠信狀況、住房條件等；要能吸收足夠多的成員參與到購房團中，人數(shù)過少則難以形成必要的談判能力。目前情況下，建議以工會為購房團的組織者，也可以考慮成立類似的公益性組織。最近的中石油團購就不排除是以工會名義組織的，盡管尚未公開。關(guān)于融資問題，建議通過已有的某些基金或新設(shè)立購房團基金予以解決。

    需要注意的是，購房團與炒房團有本質(zhì)區(qū)別。前者買房為自住，后者買房為賺價差；前者是生存需求，必須滿足，后者是投資需求，可視情況滿足；前者購房有利于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，后者則可能導(dǎo)致房價大起大落，危害房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。所以，工會等在組織購房團時，既要發(fā)揮能領(lǐng)會、落實宏觀調(diào)控意圖的優(yōu)勢，又要發(fā)揮熟悉購房團成員情況的優(yōu)勢，嚴(yán)格界定、篩選購房者，有效地防止購房者炒房。只有這樣，才能使購房團既具備炒房團的優(yōu)勢，又避免演變?yōu)槌捶繄F，危害房市。

    從經(jīng)濟學(xué)上講，保護買者利益的最好辦法是讓賣者間展開競爭。在我國房地產(chǎn)市場中，如因客觀條件限制難以使賣者間展開充分的競爭，那么設(shè)法增強買者在交易中的談判能力，從而改善其交易地位，也不失為一種帕累托改進。畢竟，購房團在給買房者帶來低價實惠的同時，賣房者因銷量增加帶來的收入大于降價帶來的損失也同樣獲利。