三個“拐點”辯證看樓市

    2014年已經(jīng)過半，伴隨著一些地方樓市庫存高企、成交低迷，呼和浩特、南寧、銅陵、濟(jì)南等城市陸續(xù)放開限購。與此同時，關(guān)于中國房地產(chǎn)市場“拐點”是否出現(xiàn)的爭論再度熱了起來。

　　“樓市泡沫是個偽命題”“根據(jù)養(yǎng)豬波動周期，樓市‘短拐點’未到”“房地產(chǎn)市場‘拐點’4年前就已出現(xiàn)”“10年后房地產(chǎn)市場‘拐點’一定會出現(xiàn)”……房地產(chǎn)“拐點論”自“問世”以來，差不多三年“拐”一回，每次都一團(tuán)混戰(zhàn)、輸贏不分。

　　其實“拐點”的數(shù)學(xué)定義很簡單，作為經(jīng)濟(jì)學(xué)中重要的研究對象，房地產(chǎn)市場周期性規(guī)律也是客觀存在的。為什么一提中國樓市“拐點論”社會各界就無法達(dá)成共識?歸根到底，因為不同群體對“拐點”的理解標(biāo)準(zhǔn)不一。此外，對中國經(jīng)濟(jì)的中長期走向及對中國新一輪城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生的作用這兩個重要變量的認(rèn)識也存在差異。

　　例如，房地產(chǎn)最重要的產(chǎn)業(yè)特征，就是不動產(chǎn)的地方性——“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”，買房人、賣房人再明白不過的道理，在“拐點”是否出現(xiàn)的大討論中屢屢被忽視。實際上，房地產(chǎn)“拐點”對不同地方意義也不同，有的要及時調(diào)整，把握由“黃金時代”進(jìn)入“白銀時代”的窗口期;有的還沒嘗過“黃金時代”的味道;也有的地方恐怕要為“青銅時代”甚至“黑鐵時代”做準(zhǔn)備了。

    尤其要意識到，中國新一輪城鎮(zhèn)化中蘊藏的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的機(jī)遇必須抓住，決不能重蹈一些城市“新城變鬼城”那樣的開發(fā)覆轍，更不能在新一輪城鎮(zhèn)化中沿用房地產(chǎn)模式，而應(yīng)當(dāng)果斷向以民生為本“拐”。

　　而對于另外一個“拐點”，不管是經(jīng)濟(jì)學(xué)界，還是政府層面，共識卻越來越趨向統(tǒng)一：那就是從依賴強(qiáng)力“限購”這種政策手段調(diào)控樓市，加速過渡到借助稅收等市場手段調(diào)控，讓市場在資源配置中起決定性作用;由全國一盤棋一刀切地調(diào)控，開始向不同地方視不同情況精準(zhǔn)定向調(diào)控。與中國房地產(chǎn)“拐點”是否到來的大爭論不同，對調(diào)控思路和調(diào)控手段“拐點”將到來的看法，共識遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于分歧。

　　中央大力推進(jìn)行政審批制度改革，強(qiáng)調(diào)改革重在向市場、社會、地方放權(quán)，讓市場之手和政府之手各歸其位、相互補(bǔ)充。房地產(chǎn)是市場化程度最高的行業(yè)之一，建立中央強(qiáng)調(diào)的調(diào)控長效機(jī)制，必然要同取消、下放行政審批權(quán)結(jié)合，同時盡快建立科學(xué)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控體系。

　　最后，值得一提的是各方看待房地產(chǎn)市場心態(tài)的“拐點”。今天，在中國很多城市，“買房能賺翻”的投機(jī)心態(tài)依然大量存在。買房者、土地財政的依靠者等各方應(yīng)盡快迎來心態(tài)回歸理性的“拐點”。