新地王頻出老地王“曬太陽” 打擊囤地需出重拳

     新一輪嚴(yán)厲打擊囤地行為的土地調(diào)控拉開大幕。繼8月24日表態(tài)要求加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管后，國土資源部9月1日發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，明確要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。

　　在新地王頻出、老地王“曬太陽”的背景下，國土資源部連續(xù)發(fā)文向社會傳達(dá)出嚴(yán)懲開發(fā)商囤地的決心，意在規(guī)范項目用地管理、避免資源閑置、調(diào)整供需關(guān)系，進(jìn)而平抑地價和房價。

　　實際上，在打擊囤地方面，國家近幾年早就三令五申，出臺過多個相關(guān)規(guī)定，但在各地的實施過程中，這些規(guī)定并沒有認(rèn)真執(zhí)行。中原地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自2003年以來，40家知名地產(chǎn)商在12個城市土地公開市場上獲取的270幅地塊，超過半數(shù)土地處于閑置狀態(tài)。

　　一直以來，土地儲備規(guī)模被開發(fā)商視為實力和后續(xù)發(fā)展能力的象征?；谕恋毓?yīng)有限、地價長期看漲的預(yù)期，開發(fā)商一直爭相進(jìn)行“手中有地，心中不慌”的囤地行為。同時，在土地的地方政府壟斷供給模式和分稅制體系下，“賣地生財”成為地方政府財政收入的重要來源。而對于開發(fā)商拿地后是否真正投入建設(shè)，地方政府卻缺乏動力進(jìn)行監(jiān)管。這成為實際中閑置土地管理政策屢屢落空的主因。要根治開發(fā)商大規(guī)模囤地這一頑癥非一日之功，而短期內(nèi)要切實有效收到效果，則需要打出三記重拳。

　　首先，切實采取有效措施，以經(jīng)濟(jì)手段提高開發(fā)商的囤地代價。國土資源部曾發(fā)布《關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須一次性付清購地款才能取得土地所有權(quán)證書。開發(fā)商只有取得土地所有權(quán)證書以后，才能據(jù)此抵押貸款。由于種種原因,這一規(guī)定并沒有被一些地方政府嚴(yán)格執(zhí)行。其實,對依靠銀行貸款進(jìn)行房屋開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，嚴(yán)格執(zhí)行這一規(guī)定將大大增加拿地成本，有利于遏制開發(fā)商以小博大甚至“空手套白狼”的囤地行為。目前，有地方已經(jīng)開始著手提高開發(fā)商違約成本，比如,廣州市提出,將除了實行競買保證金制度外，還要求競得人繳納相當(dāng)于成交價10%的定金，此舉意味著開發(fā)商拍得土地價格越高，今后違約被罰的錢就越多。

　　其次，加強(qiáng)土地出讓的后續(xù)管理，加大對囤地的監(jiān)督和處理力度，這是立竿見影的措施。地方政府對出售的土地不能一賣了之，應(yīng)對開發(fā)商購地后的開發(fā)過程進(jìn)行監(jiān)控，督促其及時開發(fā)，嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期收回的政策。同時，地方政府應(yīng)對開發(fā)商建立誠信檔案，一旦查出開發(fā)商哄抬地價、囤地閑置、惡意拖欠出讓金等行為，將在土地市場設(shè)立限制門檻等，增加其違約風(fēng)險。

　　第三，建立土地供應(yīng)和土地價格穩(wěn)定的良性預(yù)期，也能大大降低開發(fā)商的囤地意愿。國土資源部此次已經(jīng)對地方政府提出要求，要及時向社會公開供地計劃、供應(yīng)結(jié)果和實際開發(fā)利用情況動態(tài)信息。各地方政府應(yīng)在耕地保護(hù)的基礎(chǔ)上穩(wěn)定土地供應(yīng)面積與價格，增強(qiáng)土地供給和出讓的透明度和公開性，消除開發(fā)商對于地價上漲和土地供應(yīng)緊張的擔(dān)憂。一旦開發(fā)商面臨長期穩(wěn)定的地價曲線時，大量囤地不僅無法獲取土地增值收益，還意味著較高的經(jīng)營成本，囤地的動力也就大大削減了。

　　從長遠(yuǎn)來看，要建立長期穩(wěn)定土地供需關(guān)系和土地價格體系，進(jìn)行深層次配套改革才是根本之策。這其中包括：調(diào)整國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、減少對房地產(chǎn)行業(yè)的過多依賴；改革目前財稅體制、減少地方政府對土地財政的依賴；打破土地供給的地方政府壟斷機(jī)制，商品房用地流轉(zhuǎn)機(jī)制更靈活；土地供給和開發(fā)進(jìn)度的信息透明公開，并受全社會監(jiān)督等?？梢灶A(yù)期，隨著各項土地政策和體制的完善，開發(fā)商會積極調(diào)整自身經(jīng)營行為，減少囤地，形成開發(fā)銷售的良性循環(huán)。