房?jī)r(jià)居高態(tài)勢(shì)面臨逆轉(zhuǎn) 股市轉(zhuǎn)向影響樓市成交

    樓市價(jià)漲量跌的趨勢(shì)在7月份就已初現(xiàn)端倪，進(jìn)入8月，這一趨勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大。8月現(xiàn)房簽約量環(huán)比降幅45.73%，期房簽約量環(huán)比下降5.63%。同時(shí)，持幣待購的消費(fèi)者大幅增加，市場(chǎng)觀望氣氛日益濃厚。與此同時(shí)，股市也出現(xiàn)持續(xù)下降。作為上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)排頭兵的樓市股市，在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)普遍向好的時(shí)節(jié)，卻紛紛出現(xiàn)調(diào)整信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市成交量下降，一方面與房?jī)r(jià)過快上漲有關(guān)，另一方面也與信貸收緊有關(guān)?？磥?，股市樓市休戚相關(guān)，前期透支的繁榮，勢(shì)必在后期發(fā)展中體現(xiàn)出來。

　　1成交量下降

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，8月份全市期房住宅簽約總量為12117套，環(huán)比7月12840套下降5.63%，現(xiàn)房總簽約套數(shù)為2288套，環(huán)比7月的4216套，下降45.73%。與此同時(shí)，8月，北京開盤項(xiàng)目達(dá)59個(gè)，創(chuàng)2009年新高。期房簽約量的下挫加上8月份大量房源開盤入市，導(dǎo)致期房庫存出現(xiàn)今年以來首次月度增長(zhǎng)。二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)明顯下降。據(jù)中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，8月1日至24日，存量住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)為17726套，環(huán)比7月同期的18540套，下降了4.39%。

　　對(duì)此，搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心認(rèn)為，8月部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)，也正是房?jī)r(jià)在短期內(nèi)的暴漲打擊了剛性需求的積極性，購房者觀望情緒再次濃重，外加二套房貸政策的進(jìn)一步收緊，更是促使改善型需求和投資需求大批退出市場(chǎng)。

　　2觀望態(tài)勢(shì)再現(xiàn)

　　由新浪樂居發(fā)起的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，77.8%的網(wǎng)友認(rèn)為樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來，41.5%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將出現(xiàn)在今年年底，31.4%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)拐點(diǎn)在兩個(gè)月內(nèi)就會(huì)出現(xiàn)。

　　市場(chǎng)走勢(shì)的變化直接影響到消費(fèi)者的購房決定。

　　家住望京的胡小姐原計(jì)劃在年中購房，但是隨著房?jī)r(jià)的不斷高幅上漲，她的心態(tài)也開始變化。“房?jī)r(jià)漲得太猛了，北五環(huán)外的潤(rùn)澤悅溪，年初還不到9000元，現(xiàn)在已經(jīng)報(bào)價(jià)16000了，要買到合適的樓層和戶型，價(jià)格還更貴。東四環(huán)外的潤(rùn)楓嘉尚4月初價(jià)格才13000元/平方米左右，現(xiàn)在二期價(jià)格已經(jīng)高達(dá)21000元/平方米。房?jī)r(jià)漲得沒邊，現(xiàn)在銷售量也降下來了，我想等等再說。”

　　消費(fèi)者心態(tài)的變化，最有感觸的是一線銷售人員。

　　據(jù)東部某項(xiàng)目銷售人員透露，雖然按計(jì)劃，他所在的項(xiàng)目?jī)r(jià)格還會(huì)向上調(diào)整，但是從他自身的感受看，上調(diào)空間已經(jīng)不大了，“每天的訪問量還是很高，但相對(duì)6月份，還是有所下降，而且看一看的心態(tài)有明顯增加，從看盤到下決心購買之間的時(shí)間也明顯變長(zhǎng)。”

　　記者在平時(shí)的踩盤中也發(fā)現(xiàn)，各項(xiàng)目售樓處的人流量的確有所下降。

　　3開發(fā)商未雨綢繆

　　消費(fèi)者心理的變化已經(jīng)開始對(duì)開發(fā)商形成一定觸動(dòng)。

　　根據(jù)近期中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)全國(guó)500位房地產(chǎn)經(jīng)理人的調(diào)查，近四成認(rèn)為三季度市場(chǎng)銷量會(huì)下降。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化，市場(chǎng)出現(xiàn)了一些很微妙的信號(hào)。

　　部分項(xiàng)目調(diào)低了價(jià)格。通州某項(xiàng)目，一期開盤時(shí)12000元/平方米還搶不上，二期開盤時(shí)，價(jià)格已經(jīng)調(diào)到不足萬元/平方米，而且還有活動(dòng)優(yōu)惠。開發(fā)商對(duì)此解釋說一二期產(chǎn)品不同。東部某高端項(xiàng)目也在原有精裝修的高報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上，推出了價(jià)格低很多的毛坯房。市場(chǎng)人士認(rèn)為，估計(jì)開發(fā)商重新調(diào)整了對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。

　　還有一些項(xiàng)目加大了優(yōu)惠力度。東二環(huán)附近某項(xiàng)目認(rèn)購期推出憑VIP卡，可以享受一次性付款8.5折、分期付款9折的優(yōu)惠。這樣的優(yōu)惠力度，在3月份時(shí)，很多項(xiàng)目都出現(xiàn)過，但自從4月份以來，就極為罕見。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的促銷力度重現(xiàn)樓市，與信貸收緊和消費(fèi)者心態(tài)發(fā)生變化有密切關(guān)系。

　　北部某項(xiàng)目做活動(dòng)時(shí)，銷售負(fù)責(zé)人明確表示，對(duì)第四季度的銷售不看好，認(rèn)為要實(shí)現(xiàn)和上半年相當(dāng)?shù)匿N售業(yè)績(jī)，就必須加大推廣力度。

　　4股市樓市同調(diào)

　　在樓市成交量持續(xù)下降的同時(shí)，股市也出現(xiàn)了連續(xù)下跌。

　　8月31日，滬指較前一交易日大跌192.94點(diǎn)，跌幅高達(dá)6.74%，創(chuàng)下自2008年6月10日以來最大的單日跌幅。這已經(jīng)是歷經(jīng)兩周的下跌后，資本市場(chǎng)再度受到重挫。

　　上海易居房地產(chǎn)研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，股市指數(shù)下挫，樓市成交量下滑，與信貸收緊有密切關(guān)系。據(jù)了解，1-7月信貸放了7.37萬億元，7月忽然由6月的15000多億劇減至3000多億，8月份，截至25日，工農(nóng)中建四大行向市場(chǎng)投放的信貸額度僅為1100億。今年樓市行情雖然是剛需啟動(dòng)的，但極度寬松的信貸政策很快將“回暖”加熱到了“高溫”，房?jī)r(jià)暴漲，如今信貸收緊，對(duì)股市而言的確是利空消息。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，股市一向是和樓市相通的。樓市從一季度的“小陽春”過渡到二季度的“盛夏”時(shí)，股市也整體上漲超過一倍，特別是房地產(chǎn)股更是翻了幾番，充分顯示出樓市和資本市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性。“這種關(guān)聯(lián)性也表現(xiàn)在下跌上，股市的掉頭和防范通脹流動(dòng)性減少預(yù)期也有關(guān)系，各種猜測(cè)下，樓市的‘二套房貸’對(duì)成交量的下跌起到重要觀望影響。從一季度和二季度的指標(biāo)來看，投資保值需求估計(jì)占到整體樓市成交量的30%，如果股市持續(xù)下跌，勢(shì)必將影響樓市成交量的比例也超過30%。”

　　5拐點(diǎn)年底將到

　　雖然大多數(shù)受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，九十月份的房?jī)r(jià)總體還會(huì)繼續(xù)上升，但是，價(jià)格上漲的慣性不會(huì)持續(xù)太久，種種跡象表明，樓市的拐點(diǎn)很可能在年底出現(xiàn)。

　　楊紅旭認(rèn)為，市場(chǎng)成交量已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，6月份達(dá)到成交最高峰，七八月份持續(xù)下滑，9月份還將延續(xù)這個(gè)勢(shì)頭。但是價(jià)格拐點(diǎn)還早，如果變化快的話是今年年底。很可能出現(xiàn)在明年一季度。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受媒體采訪時(shí)表示，她認(rèn)為今年年底時(shí)，房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，但不會(huì)出現(xiàn)深入下跌，因?yàn)?ldquo;開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)接上，他資金鏈不緊繃，他可以不降價(jià)，慢慢賣。”

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，現(xiàn)在影響房?jī)r(jià)的幾條要素中，樓市下跌和信貸收緊會(huì)減少需求，高企的房?jī)r(jià)又嚴(yán)重影響了未來上升預(yù)期，觀望氛圍的濃厚也改變了市場(chǎng)價(jià)格博弈雙方的平衡，如果政策再發(fā)生改變，房?jī)r(jià)居高不下的強(qiáng)硬態(tài)勢(shì)就會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　據(jù)某位接近建設(shè)部的人士透露，目前房地產(chǎn)政策還算穩(wěn)定，但年底很有可能出現(xiàn)變化。