松綁限購不如改革土地制度

    當(dāng)前我國樓市已經(jīng)進入調(diào)整期，購房者和開發(fā)商的預(yù)期發(fā)生變化，不少城市出現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象。在此背景下，一些地方政府出現(xiàn)政策松動跡象，頻頻通過放松限購等手段刺激樓市。然而，短期刺激對于樓市整體發(fā)展的效果并不大。當(dāng)前更應(yīng)該利用樓市調(diào)整的大好時機，順應(yīng)房地產(chǎn)周期規(guī)律，化解對土地財政的過度依賴，讓市場重塑有效的運行機制。

    前五月全國商品房銷售面積和銷售額出現(xiàn)雙雙下滑，且銷售額的同比下降速度一直高于銷售面積。隨著市場降溫，地方財政緊張的問題也逐漸浮出水面。受此影響，樓市調(diào)控松綁成為地方政府拉動經(jīng)濟的最簡單也最常用的措施。調(diào)控松綁之所以頻頻出現(xiàn)，與地方財政收入與樓市乃至土地市場的高度依賴密切相關(guān)。按照財政部公布的數(shù)據(jù)，一季度地方國有土地使用權(quán)出讓收入為1.08萬億元，而同期地方財政收入(本級)為1.95億元，“賣地”收入已占地方本級收入的55%。正是由于對土地財政的依賴，使得地方政府更傾向于運用“有形之手”干預(yù)市場運行。

　　事實上，成交變化、漲跌起伏所帶來的波動是正?，F(xiàn)象，應(yīng)該通過市場手段修復(fù)房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的失衡。特別是在當(dāng)前部分城市庫存量高企、消化周期較長的背景下，如果再度運用行政手段干預(yù)市場運行，仍無法解決困擾我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本性問題。

　　對于政府而言，需要利用當(dāng)前時機破除土地財政的依賴癥。由于存在土地財政的短期化傾向，不少地方政府傾向于在任期內(nèi)大規(guī)模、高地價供地，以此帶動財政收入和地方GDP的發(fā)展，相比之下卻較少考慮市場的供應(yīng)現(xiàn)狀。如果要改變這一局面，需要從土地制度本身入手，對地方土地出讓收入上繳模式、中央和地方分成比例進行調(diào)整。盡管財稅制度調(diào)整涉及面較大，但是針對我國長期陷入房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟的這一現(xiàn)狀，適時開啟土地制度改革將是破解土地依賴的可行之徑，也將避免“有形之手”對于市場的過度干預(yù)。

　　樓市的調(diào)控政策也應(yīng)該避免“一刀切”。地方政府應(yīng)綜合考慮樓市供求現(xiàn)狀，合理把握供地節(jié)奏和供地規(guī)模，實施差異化調(diào)整。特別是對于一些樓市庫存量高企、市場實際需求不足、房價下行壓力較大的城市，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)是如何化解供給過剩的問題，刺激需求有效提升。如果僅僅是貿(mào)然放松各項政策，影響到市場的預(yù)期，導(dǎo)致開工和投資反彈，則市場供給失衡的矛盾仍然存在，樓市未來依然面臨重重難題。

　　總體來看，需要針對各個城市的不同特點，合理引導(dǎo)市場預(yù)期，讓市場機制真正發(fā)揮作用。對于供給過剩的城市，可以放緩甚至?xí)和Ｍ恋爻鲎?，首要任?wù)是消化庫存。對于有效需求不足的城市，則應(yīng)該重點放在如何吸引購房需求，加快完善產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的配套。而對于需求量較大的一二線重點城市，則需要加快保障房的供應(yīng)規(guī)模，合理引導(dǎo)房價漲跌預(yù)期，避免市場出現(xiàn)大幅波動。