眾籌千元就能投資千萬級別墅 新模式引發(fā)業(yè)內(nèi)質(zhì)疑

    只要花1000元，就能“湊份子”買一套千萬級的別墅？這聽起來像句玩笑話，但上周卻在東莞實(shí)現(xiàn)了。近日，廣東東莞一家網(wǎng)站推出了眾籌炒別墅項(xiàng)目“房寶寶”，將“眾籌”這一理念同房地產(chǎn)聯(lián)系了起來，引發(fā)了諸多關(guān)注。

　　9小時(shí)湊足1800萬元

　　據(jù)團(tuán)貸網(wǎng)工作人員介紹，“房寶寶”項(xiàng)目是由團(tuán)貸網(wǎng)首家推出的住宅眾籌產(chǎn)品。該網(wǎng)站從中信御園項(xiàng)目預(yù)訂了一批房源后，從互聯(lián)網(wǎng)募集購房資金購買。而待網(wǎng)站將別墅轉(zhuǎn)手出售之后，眾籌者們將按照投資份額分配售房所得。簡單來說，就是一群互不認(rèn)識的網(wǎng)民“湊錢”買了一套別墅，待別墅升值后出售，從而獲得投資回報(bào)。

　　由于采用了透明化的操作模式，且以低于市價(jià)的價(jià)格購得別墅房源，因此該項(xiàng)目一經(jīng)推出便受到網(wǎng)絡(luò)的熱捧。而據(jù)團(tuán)貸網(wǎng)方面介紹，該產(chǎn)品最少投資份額為1000元一份，首次眾籌目標(biāo)為一套1491萬元的別墅。達(dá)成總共1491萬的眾籌目標(biāo)則只用了22個(gè)小時(shí)，眾籌443人次。而第二套1800萬元的目標(biāo)更是只用了短短9個(gè)小時(shí)便得以達(dá)成，眾籌630人次。團(tuán)貸網(wǎng)CEO唐軍向新京報(bào)記者表示，由于他們是以大約市場價(jià)格7折的水平購買的該套別墅，假設(shè)該套別墅在一年之內(nèi)以原價(jià)賣出，則收益將相當(dāng)可觀。而中信御園方面也證實(shí)了該說法。

　　“他們（團(tuán)貸網(wǎng)）在我們這里一次性購買了大批房源，給予一定的優(yōu)惠是肯定的。”中信華南（東莞）有限公司媒體負(fù)責(zé)人表示。但是她同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，中信方面同團(tuán)貸網(wǎng)只是單純的開發(fā)商與購房者的關(guān)系，“我們之間并沒有進(jìn)一步的合作。”

　　不承諾收益，投資風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)

　　而對于眾籌者所關(guān)心的產(chǎn)權(quán)問題，團(tuán)貸網(wǎng)方面表示，眾籌購得別墅的產(chǎn)權(quán)將由第三方公司委托管理，待找到合適的買家后再交易給買家。同樣籌集的資金也將委托財(cái)付通方面來進(jìn)行管理。特別值得注意的是，團(tuán)貸網(wǎng)對于房寶寶項(xiàng)目是不做任何收益保障承諾的。“我們不對房子的漲跌做承諾，這在合同上是已經(jīng)寫明了的，”唐軍表示。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中信御園項(xiàng)目即使在東莞的高端項(xiàng)目中也屬于價(jià)格較高的樓盤，目前搜房網(wǎng)上報(bào)價(jià)為3.5萬元/平方米。如果按照7折左右的價(jià)格購買，再按照市價(jià)轉(zhuǎn)手，那么收益的確相當(dāng)可觀。“目前，我們第一套別墅已經(jīng)找到了買家，并且正在辦理相關(guān)交易手續(xù)。”唐軍向記者透露，該套別墅成交價(jià)格約1600萬元，純利潤為108萬元，年化收益率超過25%。所以投資者對于風(fēng)險(xiǎn)還不用太過擔(dān)心。

　　“中信御園這種高端別墅，位置相當(dāng)好，處于東莞的核心區(qū)。”據(jù)一位東莞當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)人士介紹，剛剛開盤時(shí)，該項(xiàng)目均價(jià)在4萬元/平方米左右。該人士還表示，目前東莞普通商品房均價(jià)維持在9000元/平方米左右的水平，如果眾籌普通商品房的話，未必能夠獲得什么收益。

　　新模式引發(fā)業(yè)內(nèi)質(zhì)疑

　　面對“眾籌”這一新鮮事物入侵地產(chǎn)界，不論是互聯(lián)網(wǎng)還是房地產(chǎn)行業(yè)都對此表示了一定程度的疑慮。眾籌網(wǎng)創(chuàng)始人之一，網(wǎng)信金融集團(tuán)CEO盛佳認(rèn)為：“現(xiàn)代眾籌是指通過互聯(lián)網(wǎng)方式發(fā)布籌款項(xiàng)目并募集資金。待籌款項(xiàng)目成功后，由實(shí)物或者服務(wù)的方式回報(bào)對方，而眾籌炒房這件事本身是以投資為目的，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　影視眾籌平臺(tái)馬上拍的CEO張飛鴻則向記者表示，眾籌從國外模式來看，是大家為了一件事情來進(jìn)行投資，其初衷是一種粉絲經(jīng)濟(jì)。因此，目前眾籌的概念在文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展得比較快。而眾籌炒房已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的眾籌，反而更像一種理財(cái)手段。

　　事實(shí)上，目前房地產(chǎn)行業(yè)對于電商銷售模式并不陌生，但是對于眾籌這一新鮮事物，多少顯得有些遲疑。中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰指出：“目前，互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)在業(yè)內(nèi)比較成功的結(jié)合就是電商的形式，眾籌模式能否獲得投資回報(bào)仍需觀望。”

　　而手機(jī)APP親戚買房的發(fā)起人，中國地產(chǎn)總編輯蔡照明也認(rèn)為：“眾籌向房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)不大。”蔡照明表示，由于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤是有一定上限的，且稅收很重。不可能向文化產(chǎn)業(yè)那樣得到高額的投資回報(bào)，因此某種程度上限制了發(fā)展。另外房地產(chǎn)單一產(chǎn)權(quán)不可分割，也將是阻礙眾籌進(jìn)入房產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)障礙。

　　■ 對話

　　1000元的小戶和100萬的大戶，一樣平等

　　新京報(bào)：團(tuán)貸網(wǎng)發(fā)起房寶寶項(xiàng)目的初衷是什么？

　　唐軍：目前來講，眾籌還是一個(gè)很新的行業(yè)，一般國內(nèi)切入都是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，對于房產(chǎn)業(yè)還沒有涉及。但事實(shí)上，中國老百姓關(guān)注度最高的還是房子，只是由于資金原因，普通的中低收入家庭沒可能享受房地產(chǎn)增值帶來的收益，但是通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌，人與房子得到了最直接的對接，盡管目前他們還不能通過1000元購買一套別墅，但至少兩者通過房寶寶產(chǎn)生了聯(lián)系。拉近了人與人之間的心理距離。

　　新京報(bào)：目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)事實(shí)上是處于動(dòng)蕩調(diào)整時(shí)期的，尤其是二三線城市樓市走向場并不十分好判斷，為何會(huì)選擇在這一時(shí)期推出房寶寶項(xiàng)目呢？

　　唐軍：房寶寶項(xiàng)目賣的是一種模式，我們的初衷不是為了湊份子，這一步只是一個(gè)嘗試，最終目標(biāo)實(shí)際上是未來幫助中小型的地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。我認(rèn)為，未來的眾籌行業(yè)是將開發(fā)商變成了服務(wù)商。讓他們不用擔(dān)心庫存積壓的問題，還可以為購房者降低房價(jià)。等于是為雙方都提供一個(gè)定制服務(wù)。就這兩期的房寶寶項(xiàng)目來說，我們購房時(shí)價(jià)格為市價(jià)的70%，還是有一定的盈利空間。

　　新京報(bào)：眾籌購房，籌資人數(shù)眾多，如何決定出售房產(chǎn)的時(shí)機(jī)？

　　唐軍：我們不希望房寶寶成為一個(gè)資本游戲，成為大戶捆綁小戶的工具，在這里，無論是參與1000元的小戶還是參與100萬的大戶，都是平等的，他們對房子的處置都有一樣的話語權(quán)。所有參與的眾籌人會(huì)定期收到報(bào)價(jià)，并投票決定是否出售，而且每人一票，與眾籌額度無關(guān)。目前第一套已經(jīng)完成了投票，有超過87.15%的同意出售。

　　新京報(bào)：依靠眾籌籌集的資金管理方是哪？這種眾籌模式會(huì)不會(huì)觸犯相關(guān)法律？

　　唐軍：錢在投資者自己的賬戶，通過協(xié)議委托一對一委托給第三方公司。目前我們和第三方公司以及銀行都已經(jīng)簽署了監(jiān)管協(xié)議的，規(guī)定資金只能定向流向開發(fā)商。這樣子也規(guī)避了非法集資的可能。

　　新京報(bào)：最近恒大和阿里、萬科和百度都相繼宣布合作，您認(rèn)為今后互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的變化？

　　唐軍：我覺得現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)業(yè)都在嘗試著進(jìn)行接觸，并且已經(jīng)有了一些合作，比如電商、團(tuán)購等等。今后互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)同房地產(chǎn)行業(yè)的合作將會(huì)成為非常普遍的模式。具體到眾籌這一新興事物來說，其實(shí)萬達(dá)廣場什么的都可以由老百姓自己眾籌來建設(shè)，我們以后都可以擁有自己通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌定制出來的生活。

　　律師觀點(diǎn)

　　在目前的法律框架下，股權(quán)眾籌完全可以找到合法的操作空間。具體到房寶寶這一項(xiàng)目，它實(shí)際上只是一種市場行為，目前仍然處于法律的灰色地帶。但是如果這一行為繼續(xù)發(fā)展，或許會(huì)引起有關(guān)部門的叫停。

　　就目前來講，為了維護(hù)投資人合法權(quán)益，眾籌平臺(tái)還需進(jìn)一步完善。比如成立另一個(gè)公司，將投資人都集中在那個(gè)公司作為股東，并且把房產(chǎn)抵押給這些投資人，以避免眾籌平臺(tái)隨時(shí)處置房產(chǎn)的可能性出現(xiàn)。

　　——北京大禹律師事務(wù)所首席律師李遜