上半年房企表現(xiàn)兩極分化 下半年去庫存提高現(xiàn)金流

    2014年上半年樓市成交持續(xù)低迷，有數(shù)據(jù)顯示，A股上市房企整體銷量增速均值已經(jīng)接近零，與之對應(yīng)的是，北上廣深四大一線城市上半年的去庫存周期都已超過12個月。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析指出，A股上市房企表現(xiàn)已經(jīng)兩極分化，下半年開發(fā)商將打起去庫存大戰(zhàn)，提高現(xiàn)金流。

　　上半年房企表現(xiàn)兩極分化

　　根據(jù)克而瑞的報告顯示，上市房企的去化率、年度銷售目標(biāo)和股價表現(xiàn)，都呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢。

    從去化率指標(biāo)看，達(dá)70%以上去化率的上市公司只有3家，占報告樣本的6%。其中，金融街（000402.SZ）去化率達(dá)92%，方興地產(chǎn)（00817.HK）去化率達(dá)85%，中南建設(shè)（000961.SZ）去化率達(dá)70%。

　　然而，去化率不足40%的上市公司有7家，占報告樣本的14%，其中，佳兆業(yè)（01638.HK）去化率為39%，榮盛發(fā)展（002146.SZ）去化率則是38%，泰禾集團(tuán)（000732.SZ）和中國鐵建（601186.SH）去化率同為35%，雅居樂（03383.HK）去化率徘徊在31%，首開股份（600376.SH）去化率則低至29%。

　　從全年銷售目標(biāo)完成度看，萬科（000002.SZ）、恒大（03333.HK）、中海（00688.HK）完成率均在50%以上，萬達(dá)（00169.HK）、招商（000024.SZ）、綠地（00337.HK）等上市公司全年目標(biāo)完成率未能超過35%。

　　截止6月30日，從銷售完成總額情況來看，萬科穩(wěn)坐龍頭，其銷售額達(dá)1018億元，對照全年2000億元銷售目標(biāo)已完成過半。緊隨其后的綠地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)則分別完成830億元、714億元的銷售額。其中，綠地集團(tuán)對照其全年2400億元的銷售目標(biāo)，完成35%；恒大地產(chǎn)完成全年1100億元銷售目標(biāo)額65%。

　　中海地產(chǎn)完成銷售額575億元，對照全年1120億元的銷售目標(biāo)，完成率亦超過50%，位列第六；萬達(dá)集團(tuán)位列第七，銷售額為507億元，按其年初制定的全年2400億元的銷售目標(biāo)，完成率僅為21%。今年以500億元銷售目標(biāo)的招商地產(chǎn)，其完成率沒能超過40%，僅為34%，其銷售額為172億元。

　　從股價表現(xiàn)看，根據(jù)銀河證券統(tǒng)計，上半年房地產(chǎn)指數(shù)累計上漲1.8%，跑贏大盤約9個百分點，但在此次克而瑞報告中，上榜的17家A股上市房企里僅有4家跑贏房地產(chǎn)指數(shù)，分別是金地、華夏幸福、金融街、萬科，累計漲幅分別為33%、25%、8.8%、8.6%。

　　其中，由于上半年有較好的業(yè)績支撐，華夏幸福（600340.SH）與萬科有一定幅度的上漲并呈現(xiàn)總體上揚的走勢，而金融街雖然銷售業(yè)績有所下滑，但其去化率高達(dá)92%，排名第一，因此在股價變動上也有所體現(xiàn)；此外，金地股價雖累計33%的漲幅，但其并非由業(yè)績體現(xiàn)，銀河證券分析師趙強(qiáng)指出。

　　而在上榜的17家A股上市房企中，股價跌幅前五位的則是招商地產(chǎn)、濱江集團(tuán)（002244.SZ）、建發(fā)股份（600153.SH）、金科股份（000656.SZ）及中糧地產(chǎn)（000031.SZ），累計跌幅均超過 12%，大幅跑輸大盤。

　　下半年去庫存保持現(xiàn)金流

　　2014年上半年，北上廣深商品房庫存高位運行，庫存消化周期都在12個月以上。

　　根據(jù)中指院提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京商品房庫存為79420套，可售面積為980.63萬平方米，所需去化周期17.62個月；上海商品房庫存為72513套，可售面積為1104.00萬平方米，所需去化周期16.04個月；廣州商品房庫存為62767套，可售面積為857.95萬平方米，所需去化周期12.69個月；深圳商品房庫存為34046套，可售面積為325.86萬平方米，所需去化周期13.73個月。

　　從全國庫存量來看，約有5億平方米的商品房庫存需要消化，華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743.SH）董事長任志強(qiáng)在3月底時表態(tài)稱。下半年，市場上不僅有較大的庫存壓力，同時，即將入市的眾多項目帶來的增量也不可小覷。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，對于開發(fā)商而言，在市場觀望氛圍和宏觀經(jīng)濟(jì)沒有明顯改善的情形下，一場去庫存“大戰(zhàn)”即將打響。“對上市公司來說，為了充實年度財務(wù)報表，潤色其利潤、資產(chǎn)和現(xiàn)金流，在特定時間節(jié)點用以價換量、促銷打折以快速回籠資金將是最優(yōu)選擇。”

　　興業(yè)證券分析師劉建剛認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)凈負(fù)債率已處于歷史高位，下半年行業(yè)隨著更大規(guī)模的信托兌付，在銷量持續(xù)萎縮的情況下，地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將承受較大的壓力。其中，中小房地產(chǎn)公司的風(fēng)險更大，如果金融機(jī)構(gòu)的支持力度下滑，其風(fēng)險將進(jìn)一步加大，劉建剛指出。