樓市房荒迷局真相調(diào)查:真荒還是假荒？

    甚囂塵上的房荒論令不少深圳市民焦慮不安。“我打了幾次電話去詢問何時開盤，售樓小姐一拖再拖，后來不耐煩的報出個3萬/平方米天價，明擺著不想賣。”一直關(guān)注深圳市龍崗區(qū)某大型樓盤的華先生十分苦悶，原本聽說6月初就有新項目加推，等到8月初還沒有推出。

　　華先生遇到這種惜售情況在眾多城市并不少見，今年樓市存量快速消化，不少開發(fā)商雖然紛紛加快開工，卻減慢了拿預售證和開盤速度，“房荒”正在各地蔓延。

　　樓市青黃不接？

　　深圳市南山區(qū)深圳灣口岸附近某高檔樓盤就是這樣一個慢吞吞開盤的典型代表。自５月８日該樓盤隆重開放銷售中心，開盤時間就一拖再拖，售樓小姐口中的開盤時間從7月初延伸到8月初，到了8月初又緩至8月底，最新開盤日期暫定的是9月初。

　　在該高檔樓盤現(xiàn)場，中國證券報記者看到，樓體都已經(jīng)封頂，一棟棟高高矗立在深圳灣畔，雖然還沒有開盤，卻不斷的有購房者前來詢問和登記，售樓小姐正在熱情地通知客戶前來登記。銷售接待人員介紹，目前還沒有拿預售許可證，但正在進行蓄客和購買意向登記。中國證券報記者登錄深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)和國土局網(wǎng)站，還沒有該豪宅取得預售許可證的信息。

　　在與售樓小姐的攀談過程中，中國證券報記者了解到，該樓盤暫定的均價為3.5萬元／平方米，雖然都達到銷售條件，但一期只預備推出70多套，已經(jīng)進行意向登記并交納VIP卡誠意金的客戶卻超過300戶，其預售房源與客戶之比已經(jīng)超過了1∶4.。對于其他單位何時推出，售樓人員表示還沒有時間表，留著慢慢賣并不著急。

　　類似情景在深圳樓市隨處可見。龍崗區(qū)一個大社區(qū)樓盤和南山區(qū)某別墅大盤雖然早已拿到了預售證，卻都遲遲未定出開盤時間表，眼下正忙著進行VIP登記和辦理VIP卡。

　　中國證券報記者在深圳梅林關(guān)外調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，眾多樓盤的主體工程已完工，都已封頂，卻遲遲不拿預售許可證，而是積極進行VIP登記和蓄客，以營造樓盤走俏、供不應(yīng)求的效果。有的項目有多棟住宅達到預售條件，卻分批分次拿許可證，逐次推盤，不斷提價。深圳市社科院城市運營中心主任高海燕認為，無論是虛標高價嚇退消費者，還是以VIP登記營造供不應(yīng)求效果，都是開發(fā)商為達到捂盤效果的手段。

　　據(jù)深圳市國土局網(wǎng)站顯示，截至8月底，一手住房可售房源只有33821套，可售面積約為362.31萬平方米。按照上半年日均銷售200套計算，只需5個月即可售完。自今年初深圳市存量新房開始不斷減少，1月10日跌破6萬套，為59871套；3月27日跌破5萬套，為49923套；5月31日跌破4萬套，為39974套。一邊是存量房快速消化，另一邊是新房延遲上市，樓市“青黃不接”局面刺激房價連續(xù)五個月環(huán)比上揚。

　　“存量房源數(shù)據(jù)只能反映在建項目達到批售狀態(tài)的情況，實際上還有很多在建的項目沒有拿到預售許可證，這部分數(shù)量較大，卻沒有計入存量房數(shù)據(jù)里。”深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，判斷樓市供應(yīng)情況不能只看存量可售房源，根據(jù)現(xiàn)實情況，即使未來沒有新建商品房推出，深圳的住宅也可以保證未來兩三年的供應(yīng)量。

    人為制造“房荒”

　　2008年的樓市冰河期令許多發(fā)展商放緩開發(fā)節(jié)奏，延遲旗下項目的入市時間。以深圳市為例，今年上半年全市新增供應(yīng)只有212萬平方米，但是成交一手住宅388萬平方米，比去年同期增加149％。需求的快速釋放以及供應(yīng)的不足，導致房價迅猛上漲，開發(fā)商惜售心理蔓延。

　　早在6月份開始，北京、上海、深圳等一線城市便刮起了惜售捂盤之風。由于預期未來房價繼續(xù)上漲，許多項目或以各種理由延遲開盤，采取分批領(lǐng)證分批推盤的方式放緩銷售進度。開發(fā)商此舉無疑“火上澆油”，加劇樓市供需緊張局面，人為制造“房荒”。

　　一次只開一棟樓盤，慢慢推高房價，是開發(fā)商最常見的做法。以北京市世紀星城為例，自2007年一期開盤以來，共分批拿了8次預售證，未來還需要申請2次。在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上不難查出，該樓盤號稱已經(jīng)銷售完畢的20號樓和22號樓，尚有近80套房子沒有售出。深圳南山區(qū)某豪宅開盤推出8萬元/平方米的天價，為的是延緩銷售，保證高額利潤。

　　上海浦東豪宅世茂濱江花園7月底進行封盤調(diào)升價格，從今年3月份開始，該豪宅400多套房源銷售完成四分之三，成交均價已經(jīng)從3.5萬元/平方米升至4.8萬元/平方米。易居中國的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月份上海共有68批房源上市，有高達57批房源申請預售面積低于3萬平方米，張江名流豪庭、地杰國際城等一批著名樓盤預售面積1萬平方米都不到。

　　廣州同樣由于新盤遲遲不拿預售證出現(xiàn)了可售房源下滑的情況。珠江新城的君玥公館、星匯云錦大廈等多個樓盤都達到預售條件，卻放緩上市。數(shù)據(jù)顯示，7月份廣州市十區(qū)批準預售的商品房項目共14個，批準預售商品房2354套，同比減少77.35%，環(huán)比減少30.46%；批準可預售商品房面積為28.74萬平方米，同比減少74.07%，環(huán)比減少34.74%。

　　廣州一家地產(chǎn)企業(yè)的銷售經(jīng)理介紹，現(xiàn)階段由于缺乏相關(guān)細則，開發(fā)商有很多辦法繞過規(guī)定，以達到惜售?？梢再Y金、建材供應(yīng)等原因放緩施工進度，延遲兩三個月；可以將毛坯房改為裝修房，延緩上市時間；由于申請預售手續(xù)繁多，要經(jīng)過測繪、資質(zhì)認定、批準預售等多個環(huán)節(jié)，開發(fā)商只要故意不交齊材料，也可以贏得大量時間。此外，對于進入銷售階段的樓盤，如果把價格定得奇高，也可以“嚇退”購房者，達到惜售目的。

　　中原地產(chǎn)相關(guān)人士坦言，開發(fā)商“拿到預售證而長期不銷售”存在的并不多，但晚領(lǐng)證分批拿證卻相當普遍。這種方法不僅可以先賣掉項目中品質(zhì)較差的房源，還可以制造熱銷場面，為后續(xù)項目逐次推盤逐步提價。

　　供求緊張面臨“拐點”

　　進入9月，隨著信貸政策微調(diào)效應(yīng)開始顯現(xiàn)，市場供應(yīng)有望增加，供需關(guān)系開始面臨“拐點”?？硕穑ㄖ袊┭芯恐行膶θ珖?2家知名房企的項目調(diào)研顯示，九、十兩個月僅這些企業(yè)的項目新增供應(yīng)面積就將達到700萬平方米左右，單月的供應(yīng)量可比8月上漲近1倍。

　　中原地產(chǎn)近日發(fā)布的一份報告也表明深圳房源充足。預計下半年深圳有110個樓盤開盤或推出新貨，其總量約是上半年的兩倍。8至12月預計將供應(yīng)樓盤99個，新增供應(yīng)約400萬平方米，比去年同期增長40%。另據(jù)市國土房產(chǎn)部門統(tǒng)計表明，深圳去年全年批準預售住宅660萬平方米，實際推出市場僅為552萬平方米，這部分供應(yīng)也有望在今明兩年推出。此外，8月底和9月深圳將出讓5塊居住用地，總建筑面積達49.27萬平方米，是自今年6月集中推出5塊居住用地以來，再次密集推出居住用地。

　　“按照目前的工程進度，8至12月的99個新盤是保守數(shù)據(jù)，下半年的實際情況可能超過這個數(shù)目。還有一些樓盤，我們在鼓勵開發(fā)商盡早銷售，原因在于后市不穩(wěn)定。”中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示。

　　9月份北京市也將有近50個項目推新盤，環(huán)比和同比供應(yīng)量有所增加，其中純新盤將達到20個左右，創(chuàng)下了今年以來本市單月純新盤供應(yīng)量之最。在純新盤項目集中入市的同時，還有約25個老項目9月計劃推出后期房源。

　　合富輝煌報告也指出，目前廣州在建項目如按正常施工及推售進度，2009年下半年將新推出商品住宅超過3.2萬套，加上上半年剩下的2.8萬套余貨，下半年廣州市十區(qū)商品住宅可售貨量最少有6萬套。而上半年廣州全市商品住宅成交約4萬套，下半年整體供求規(guī)模將繼續(xù)趨向平衡，市場供應(yīng)還比較充裕。

　　與此同時，各地樓市成交量不同程度出現(xiàn)下滑。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計，七八月份商品房成交量持續(xù)下滑，特別是大戶型較多的現(xiàn)房商品房成交量銳減。廣州陽光家緣數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，8月份網(wǎng)簽6445套，比7月份的網(wǎng)簽總數(shù)6653套，減少了3.1%。7月份成交環(huán)比6月份下降了三成，而8月份成交繼續(xù)收窄。戴德梁行最新報告顯示，8月深圳市新建商品住宅成交量顯著下滑，成交面積38.60萬平方米，環(huán)比減少29.73％，成交套數(shù)4114套，環(huán)比減少25.25％。

　　種種跡象表明，市場心態(tài)悄然發(fā)生變化，近期廣州不少發(fā)展商一改前兩三個月捂盤惜售的態(tài)度，紛紛加快推貨節(jié)奏，趕在8月底9月初開盤，拼搶金九銀十。保利地產(chǎn)上周末推出兩個全新樓盤，東方夏灣拿、云山熹景等多個樓盤推出新組團，雋峰苑、方圓月島等珠江新城樓盤也趕在8月底推出“樓王”單位。