限購松綁能否改變樓市價格走勢 朝令夕改為哪般

    在半遮半掩之中，呼和浩特率先為商品房限購松綁拉開了一條口子。對于松綁政策“一日游”現(xiàn)象，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，這是迫于輿論的影響才“收回成命”。超發(fā)的貨幣引發(fā)了樓市的投資需求，加之地方政府的“謹慎”供地，供不應求的局面讓房價降不下來。

    在半遮半掩之中，呼和浩特率先為商品房限購松綁拉開了一條口子。

    一周之后，濟南擬取消限購的消息爆出，人們猜測會不會打響正式取消限購的第二槍。

    盡管呼和浩特是以文件形式將“取消限購”落地的“第一城”，但此前各地政府“小動作”不斷。據(jù)不完全統(tǒng)計，南寧、天津、無錫、海口、溫州等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已作調(diào)整。除此之外，福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購的市場傳聞也沸沸揚揚。今年以來，已有至少16個城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進樓市走量。

    業(yè)內(nèi)人士認為，此舉與土地成交低迷有關。國土資源部土地市場成交公示中，已連續(xù)幾個月不見呼和浩特和濟南的蹤影。這讓嚴重依賴土地財政的地方政府開始坐不住了。

    呼和浩特的做法為處在政策觀望階段的各地政府提供了想象空間。然而，老百姓更關注的是，限購與不限購，對房價會產(chǎn)生多大影響？“限購”松綁能否改變樓市價格走勢？

    朝令夕改為哪般

    6月20日，呼和浩特發(fā)布限購松綁通知，其中提到，要充分發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用，取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。產(chǎn)權登記部門在辦理相關業(yè)務時，不再對購房人的房屋套數(shù)進行查詢。

    不過在當日15:30左右，該文件被撤回。相關負責人表示，政府文件有兩個字打印錯誤，需要重新發(fā)布。6天之后，這份名為《切實做好住房保障工作促進全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》的文件再次出臺，（含二套住房）”被改為“（含二手住房）”。

    錯字改正，取消限購的本意卻沒有改。有趣的是，救市政策的朝令夕改并非呼市一家。據(jù)《第一財經(jīng)日報》報道，這幾年，沈陽、佛山、蕪湖等城市，都經(jīng)歷了樓市救市“一日游”的現(xiàn)象。最先開始松綁限購“一日游”的城市是佛山。2011年10月11日，佛山住建局發(fā)文稱，從即日起對四類人群放寬限購。不過，在當天深夜23點24分，佛山住建局又緊急發(fā)布通知表示暫緩執(zhí)行。此事發(fā)生一個月后，成都一度放松限購政策，將限購范圍從以家庭為單位放松至以個人為單位，經(jīng)媒體披露后，這一政策口子隨后又被收緊。其后的2012年2月9日，安徽省蕪湖市政府出臺了多項購房補助、補貼政策。不過，僅三天后，蕪湖市發(fā)文暫停了此政策。

    對于松綁政策“一日游”現(xiàn)象，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，這是迫于輿論的影響才“收回成命”。沈陽放松限購政策曝光之后遭遇了輿論壓力。“地方壓力比較大，一旦有一個地方推倒了限購令，其他地方也會跟進。”呼市已明確取消限購令，相關部門并未制止。對此，楊紅旭表示，這意味著未來基本上不會出現(xiàn)“一日游”了。

    坐不住的地方政府

    近幾個月的土地成交量低迷，讓地方政府的財政腰包癟了下來。

    權威機構(gòu)發(fā)布的庫存統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年年底呼市的住宅去庫存周期達37個月，排在全國35個大中城市之首，按照目前的去化速度（指某地區(qū)過去開盤樓盤的剩余量和新開盤的剩余量總和的售空速度），未來消化庫存周期至少需要10年。

    與此同時，需求不足導致成交量下降。6月1日，中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的一份報告指出，上漲近兩年的中國百城房價，在今年5月份出現(xiàn)掉頭向下的跡象。呼市位列百城跌幅榜中的第二位，不少受訪者表示已經(jīng)多少感受到了房地產(chǎn)市場的這種變化，最明顯的就是二手房不好賣了。

    濟南的成交情況也不容樂觀。根據(jù)濟南住建委官方數(shù)據(jù)，2014年5月新建住宅網(wǎng)簽面積33.8萬平方米，同比下滑44.57%，環(huán)比下滑27.47。而今年1~6月，濟南商品住宅成交套數(shù)約為20479套，較去年同期下降33.88%，商品住宅總銷售額同比降幅約為32.33%。

    去化慢、庫存多、成交量下降，加之資金回籠慢以及銀行貸款政策的限制讓開發(fā)商對未來樓市感到迷茫，對土地“招拍掛”失去熱情，開發(fā)商的觀望態(tài)度在三四線城市表現(xiàn)得尤為明顯。

    5月30日，佛山市順德區(qū)一地塊因在掛牌期限內(nèi)無人競買而流拍。這已經(jīng)是5月份以來，順德流拍的第四宗商住用地了。5月7日，珠海平沙新城的珠國土儲2014-22號地塊因無人報價而流拍。根據(jù)中原地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)，截至4月底，三四線城市的土地流標率較去年年末增加了10個百分點至26%。而二線城市僅增長3%，一線城市則自5%縮減至3%。

    面對萎靡不振的市場，多地政府開始為救市“摩拳擦掌”。地產(chǎn)評論人劉光宇指出，一方面，各地方迫于中央堅持宏觀調(diào)控不動搖思路的壓力，另一方面又因為中央“分類調(diào)控”指導下的引導以及庫存壓力的陡增，不得不采取放松限購的手段刺激需求。

    北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩告訴中國青年報記者，房地產(chǎn)把國民經(jīng)濟當中很多產(chǎn)業(yè)都連到一起，所以當房地產(chǎn)價格下行時，這些行業(yè)的需求都會受到影響，因此會影響GDP的增長。房地產(chǎn)價格下跌，“政府賣地賣不了，加上開發(fā)過程中的稅和費上不來，收入會受到影響，有的地方政府沒辦法正常運轉(zhuǎn)”。

    限購是與非

    全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存預測，除個別城市外，預計今年年內(nèi)限購政策會在多個城市完全退出。他對中國青年報記者表示，現(xiàn)在的政策導向是穩(wěn)增長，基本上是適度寬松的政策。政府的基本思想是“用市場手段解決樓市問題，而不是用調(diào)控手段”。

    陳寶存認為，限購政策是“重大堰塞湖政策”。限購政策不但未消滅需求，而且積攢需求。分類調(diào)控是已經(jīng)明確的樓市調(diào)控政策，每個地方根據(jù)自己的實際情況作出判斷。“未來樓市走向取決于信貸政策”，他說，限購與否對樓市的影響并不顯著。

    董藩也表示，限購松綁的作用有限，“因為一套房子幾十萬元、上百萬元，甚至在北京、上海要幾百萬元，所以只取消限購，貸款不配合，市場很難有特別明顯的回暖。”

    楊紅旭持同樣觀點，短期內(nèi)市場在降溫，僅靠一個限購政策的放松，難以使市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)。“很多城市本來就沒有限購，但還是在降溫，所以限購并不是影響樓市的最關鍵的因素。”

    限購政策最早出現(xiàn)在2010年4月17日發(fā)布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中，“地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。”目前實施限購政策的城市有40多個。

    劉光宇認為，限購政策剛開始實施時，對“不合理住房需求”的殺傷力非常強，很好地起到了抑制房價上漲的作用，房價漲幅應聲而降。但是時間一長，“藥效”冷卻，其弊端也不斷被激發(fā)出來。像汽車限購一樣，有的人本來沒有買車打算，但是因為限購所以非常珍惜購車資格，于是全家齊上陣，就是為了碰個彩頭也要拼上一把，從而一定程度上刺激了需求。這種需求實際上對真正的剛需是不公平的。

    讓市場恢復還需具備哪些條件呢？董藩認為，“限貸”要松綁。同時，三四線城市之前放地量太多，若要促進交易，還要宣布緊縮土地供應，以促進當前市場恢復。否則，民眾擔心房價還會下跌，處在觀望狀態(tài)，交易得不到恢復。

    楊紅旭表示，影響樓市的因素主要有四：首先是信貸政策，現(xiàn)在的信貸政策較緊，首套房貸折扣非常少，房貸政策偏緊，制約了一些合理需求的釋放。第二，經(jīng)濟下行壓力較大，導致購房能力下降。第三，去年部分城市房價大漲，導致購房能力降低，大漲之后必然會有一個調(diào)整。第四，現(xiàn)在供求關系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)在部分城市庫存壓力非常大，銷售周期也很長，需要刺激需求。

    供應和需求的變化左右著房價，那么影響房價的供需關系是怎樣形成的？日前，長江商學院金融學教授、DBA項目與校友事務副院長陳龍在《財經(jīng)》雜志上撰文，分析了更深一步的機理。他說：“房價上漲的最大驅(qū)動力并不是剛需，而是貨幣。”

    陳龍認為，在1990年～2013年這段時間里，房價更多是被貨幣而非收入或?qū)嶋H經(jīng)濟增長所驅(qū)動，房價的漲幅最主要是一個貨幣現(xiàn)象。

   具體而言，房價漲幅和人均收入、實際GDP、名義GDP、CPI、M0、M1和M2的相關性分別為35%、35%、40%、31%、52%、63%和71%。從這組數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，房價漲幅與經(jīng)濟增長以及收入增長的相關性是最低的，均為35%；與貨幣漲幅的相關性卻是最高的，尤其和廣義貨幣，高達71%；這說明房價上漲的最大驅(qū)動力并不是剛需，而是貨幣。另一個有意思的證據(jù)是，房價和當年CPI的關系并不緊密。在過去24年中，當年M2的增長率和次年CPI漲幅的相關性高達63%，即M2的增加先和房價密切相關，然后才傳導到CPI，而且CPI的增幅低于房價。

    陳龍表示，一個國家的貨幣政策可以有多個目的，但通脹之錨必須選準；否則貌似通脹溫和，實際上催生資產(chǎn)泡沫。由于中國央行獨立性有限，也由于CPI漲幅貌似溫和，貨幣政策在很大程度上被經(jīng)濟和匯率政策驅(qū)動。其結(jié)果是產(chǎn)生了世界最貴的房價之一地區(qū)，以及讓公眾缺乏信心的貨幣政策。

    超發(fā)的貨幣引發(fā)了樓市的投資需求，加之地方政府的“謹慎”供地，供不應求的局面讓房價降不下來。

    然而，雖然一些地方的房地產(chǎn)市場急需資金，但相當一部分人擔心，如果貿(mào)然改變貨幣政策，給資金松綁，可能會加劇房地產(chǎn)市場的泡沫，不利于實體經(jīng)濟的健康發(fā)展。