上市房企掀起千億融資潮 囤地還是開(kāi)工

    8月底，萬(wàn)科重磅推出的112億元公開(kāi)增發(fā)計(jì)劃，將近期上市房企融資熱潮推向了高峰。根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)共有45家A股房企公布融資方案，其中，有12家公司已經(jīng)完成增發(fā)，有32家公司公布了增發(fā)預(yù)案，融資規(guī)模近千億元。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房企融資投向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，可直接提高新房開(kāi)工率，增加市場(chǎng)供應(yīng)。但是，近期房企調(diào)高開(kāi)工計(jì)劃，主要目的是“補(bǔ)充庫(kù)存”，7、8月份的開(kāi)工情況并沒(méi)有像先前預(yù)期的那樣好轉(zhuǎn)。市場(chǎng)環(huán)境趨于復(fù)雜后，房企融資往往指向土地儲(chǔ)備，新開(kāi)工面積難以有效提升。而巨額資金流入土地市場(chǎng)，無(wú)疑將吹大土地泡沫。

　　“扎堆”融資近千億

　　自年初開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售狀況持續(xù)好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)了一線開(kāi)發(fā)商融資擴(kuò)張的意愿。根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)，年初至今共有12家房地產(chǎn)公司通過(guò)公開(kāi)資本市場(chǎng)完成再融資364億元；此外還有33家房企公布了增發(fā)預(yù)案，募集資金超過(guò)610億元；二者相加，上市房企再融資規(guī)模近千億元。

　　目前，保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)已經(jīng)完成了非公開(kāi)發(fā)行，募集資金總額分別達(dá)到80億元和42億元。再加上招商地產(chǎn)非公開(kāi)發(fā)行預(yù)案中計(jì)劃募集的50億元和萬(wàn)科此次計(jì)劃公開(kāi)增發(fā)的112億元，“萬(wàn)保招金”四家地產(chǎn)商的再融資規(guī)模就超過(guò)280億元。與此同時(shí)，還有復(fù)地、富力等多家開(kāi)發(fā)商計(jì)劃通過(guò)債券融資。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，今年樓市、股市的快速回暖，是引發(fā)上市房地產(chǎn)公司再融資沖動(dòng)的關(guān)鍵所在。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自3月份起，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)連續(xù)環(huán)比上漲。雖然價(jià)格的穩(wěn)步上漲抑制了成交量進(jìn)一步放大，但是今年前7個(gè)月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額還是分別增長(zhǎng)了37.1%和60.4%。

　　在二級(jí)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊雖然自7月底以來(lái)經(jīng)歷了大幅調(diào)整，但由于前期反彈迅速、漲幅較大，仍然是市場(chǎng)上復(fù)蘇最快的板塊之一。截至8月30日收盤(pán)，房地產(chǎn)板塊年內(nèi)累計(jì)漲幅達(dá)到79.65%，位列所有板塊的第四位。

　　有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，在經(jīng)歷了上半年的全面復(fù)蘇后，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力已經(jīng)有了很大改善，大型開(kāi)發(fā)商所面臨的經(jīng)營(yíng)壓力正在逐步減少。

　　剛剛披露完畢的中報(bào)顯示，上半年上市房企持有貨幣資金1534.22億元，較2008年底增長(zhǎng)51.24%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為401.60億元，而去年同期該指標(biāo)為-334.76億元。與此同時(shí)，房企的資本結(jié)構(gòu)也有了一定好轉(zhuǎn)。除ST公司外，上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率為58.48%，同比下降了1.01個(gè)百分點(diǎn)。

　　在資金鏈較為寬松的當(dāng)下，房企進(jìn)行再融資并不僅僅為解決“策略”層面的問(wèn)題。愛(ài)建證券研究員左紅英表示，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，擁有更多的資金和土地，意味著擁有更大的主動(dòng)權(quán)。迫于競(jìng)爭(zhēng)壓力，不少房地產(chǎn)企業(yè)選擇通過(guò)再融資來(lái)維持行業(yè)地位。

　　新開(kāi)工尚存懸疑

　　房企融資的真實(shí)意圖是決定樓市供給的重要因素。如果融資投入開(kāi)發(fā)，那么將改善供求平抑房?jī)r(jià)；如果用于囤地，那無(wú)疑將推高資產(chǎn)泡沫。

　　萬(wàn)科在融資方案中表示，募集的112億元中有92億元將投入14個(gè)住宅項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，剩余20億元?jiǎng)t用于充實(shí)公司流動(dòng)資金。而這14個(gè)項(xiàng)目既包括部分老項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，也涵蓋了今年獲得的新增項(xiàng)目。

　　中報(bào)顯示，一線開(kāi)發(fā)商在調(diào)高年內(nèi)的計(jì)劃開(kāi)工面積，但是從短時(shí)期來(lái)看，新開(kāi)工面積并沒(méi)有顯著提升，甚至出現(xiàn)了環(huán)比下降。

　　多家券商研究顯示，7月份的新開(kāi)工面積環(huán)比降幅明顯。同時(shí)，大部分研究機(jī)構(gòu)并不看好即將公布的8月份新開(kāi)工數(shù)據(jù)。

　　中金公司報(bào)告稱(chēng)，7月份新開(kāi)工面積單月環(huán)比下降42%、同比微升0.7%的數(shù)據(jù)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。由于新建房屋供給周期較長(zhǎng)，具有滯后性，預(yù)計(jì)當(dāng)前的投資要在四季度和明年才能得到滯后反映。

　　由于預(yù)期未來(lái)信貸規(guī)模下降，加上樓市陷入“價(jià)漲量跌”的局面，部分開(kāi)發(fā)商對(duì)于行業(yè)未來(lái)走勢(shì)開(kāi)始持觀望態(tài)度，這使得新開(kāi)工面積難以得到有效提升。

　　保利地產(chǎn)在中報(bào)中指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)“V”型反轉(zhuǎn)的宏觀基礎(chǔ)還不牢固。保利地產(chǎn)表示，由于貨幣政策面臨微調(diào)，加上行業(yè)以及宏觀經(jīng)濟(jì)前景不明朗，公司將面臨更加復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境。

　　謹(jǐn)慎或許代表了部分開(kāi)發(fā)商對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的態(tài)度。在短期內(nèi)新開(kāi)工面積還不能得到大幅提升的情況下，土地市場(chǎng)就成為了資金流向的另一種選擇。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，如果開(kāi)發(fā)商通過(guò)內(nèi)部資金調(diào)動(dòng)和置換，將大量募集資金用于購(gòu)買(mǎi)土地，將進(jìn)一步抬高地價(jià)，催生樓市和土地市場(chǎng)泡沫。

　　融資回報(bào)宜匹配

　　房企巨額融資也帶來(lái)了投資回報(bào)問(wèn)題。通過(guò)持續(xù)“吸金”，上市房企的資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力均有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)。

　　作為趨勢(shì)上升的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在近幾年取得了快速發(fā)展，業(yè)內(nèi)上市公司凈利潤(rùn)保持持續(xù)增長(zhǎng)。其中，保利地產(chǎn)近三年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了124.16%，萬(wàn)科和金地集團(tuán)分別達(dá)到23.02%、18.26%。

　　但從股息率的角度看，上市房企的現(xiàn)金分紅回報(bào)還有待提升。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2006年以來(lái)，萬(wàn)科累計(jì)分紅18.92億元，三年累計(jì)分紅占年均可分配利潤(rùn)的比例達(dá)到44.82%；保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)累計(jì)分紅4.26億元和3.68億元，占年均可分配利潤(rùn)的比例分別為39.46%和38.41%。

　　根據(jù)中國(guó)證券報(bào)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)，如果將股息分紅等全部計(jì)算在內(nèi)，二級(jí)市場(chǎng)上萬(wàn)科和保利地產(chǎn)近三年的股東回報(bào)率達(dá)到了451.68%和621.06%，金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)分別為518.44%和357.52%，超越了市場(chǎng)平均水平。

　　專(zhuān)家表示，在業(yè)績(jī)?cè)试S的情況下，上市公司應(yīng)該向股東分配持續(xù)穩(wěn)定且不斷增長(zhǎng)的紅利，使對(duì)投資者的分紅與從股市上進(jìn)行的融資相匹配。