樓市調(diào)控告別一刀切 地方借松綁限購(gòu)探政策底線(xiàn)

    不論是幾線(xiàn)城市，今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最終“低調(diào)”收官已成不爭(zhēng)的事實(shí)。在去年樓市熱度未退之時(shí)，幾乎沒(méi)有人能預(yù)料到今年樓市整體降溫會(huì)如此迅速，降溫幅度會(huì)如此明顯。降價(jià)潮、泡沫、崩盤(pán)、拐點(diǎn)、限購(gòu)松綁等詞匯頻頻出現(xiàn)，樓市陷于調(diào)整已成為一種普遍的認(rèn)知。在業(yè)界看來(lái)，目前樓市的調(diào)整狀態(tài)合情合理，同時(shí)呈現(xiàn)出不同以往的鮮明特征，尤其是在此過(guò)程中市場(chǎng)和政策兩方重新調(diào)整了自己扮演的角色，發(fā)揮著異于以往的種種作用。

    城市分化漸明顯

    市場(chǎng)遭遇拐點(diǎn)or自我修整

    今年上半年，尤其是二季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入明顯的降溫調(diào)整階段，然而，對(duì)于我國(guó)樓市是否真的在上半年迎來(lái)拐點(diǎn)業(yè)界存不同看法，包括住建部官員在內(nèi)的一種觀點(diǎn)認(rèn)為，目前市場(chǎng)的降溫是對(duì)去年過(guò)熱狀態(tài)的自我調(diào)節(jié)、修整;但另一方卻認(rèn)為整體市場(chǎng)掉頭向下的趨勢(shì)已經(jīng)越發(fā)明晰，實(shí)質(zhì)性下調(diào)階段已不再遙遠(yuǎn)。但不論哪種正確，全國(guó)樓市出現(xiàn)的寒意掩藏不住了，而一線(xiàn)城市和二三四線(xiàn)城市的分化也已無(wú)法被忽略。

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，最具代表性的新建商品房市場(chǎng)，今年自年初經(jīng)歷了新年帶來(lái)的寒流后，并沒(méi)有出現(xiàn)房企期盼的“小陽(yáng)春”，反而繼續(xù)保持低迷，并且在二季度出現(xiàn)了加速降溫的趨勢(shì)。5月初，一篇名為《萬(wàn)科副總裁毛大慶內(nèi)部發(fā)言稿》的文章傳達(dá)了毛大慶率先看空行業(yè)、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將下行的觀點(diǎn)，引燃更多人的“看空”論調(diào)。

    有統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)甚至發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年5月全國(guó)100個(gè)主要城市新房平均價(jià)格出現(xiàn)了連續(xù)23個(gè)月環(huán)比上漲后的首跌，并且跌幅在6月出現(xiàn)了持續(xù)擴(kuò)大的現(xiàn)象。而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市已經(jīng)達(dá)到35個(gè)，環(huán)比增加了27個(gè)，而此前價(jià)格一直堅(jiān)挺的一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)也首現(xiàn)環(huán)降現(xiàn)象，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市中，只有北京的新房?jī)r(jià)格仍在環(huán)比上漲，廣州環(huán)比持平，而上海和深圳分別環(huán)比下跌了0.3%和0.2%。“5月70個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量首超五成，這表明經(jīng)過(guò)五個(gè)月的時(shí)間，全國(guó)樓市向下調(diào)整的趨勢(shì)已經(jīng)基本確立。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示。

    相比之下，二手房市場(chǎng)走勢(shì)基本與新房相同，但整體市場(chǎng)的寒意卻擴(kuò)散得更廣，就連北上廣深幾乎都進(jìn)入了價(jià)格下行通道。以此前普遍最被看好之一的北京二手房市場(chǎng)為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京5月二手房?jī)r(jià)格環(huán)降0.9%，環(huán)降幅度創(chuàng)下自2012年2月以來(lái)的新低。而鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部分析師張旭更直接地指出，即使是此前被認(rèn)為會(huì)堅(jiān)持到最后才降溫的北京，目前二手房市場(chǎng)也已整體由賣(mài)方市場(chǎng)過(guò)渡到了買(mǎi)方市場(chǎng)，1-6月北京二手房共成交44165套，環(huán)比下降34.6%，同比下降超過(guò)50%，二季度起成交均價(jià)、成交量直線(xiàn)下滑，以往總愛(ài)吊著購(gòu)房者胃口不斷提價(jià)、提條件的房主，現(xiàn)在竟然態(tài)度大變，部分急售房主甚至忙不迭地頻繁降價(jià)讓利。

    不論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，刮了六個(gè)月的冷風(fēng)也掩蓋不住一線(xiàn)城市和二三四線(xiàn)城市分化愈發(fā)明顯的趨勢(shì)，而房企也紛紛瞅準(zhǔn)了這一勢(shì)頭，馬不停蹄地轉(zhuǎn)移著經(jīng)營(yíng)的主陣地，盡可能快地從三四線(xiàn)城市中“脫身”。“一季度起，全國(guó)市場(chǎng)總體穩(wěn)定，房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)了明顯分化，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)溫和上漲，部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，一些住房存量比較多的三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降，這也是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的正常表現(xiàn)。” 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)、新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)表示。而從各機(jī)構(gòu)公布的前六月全國(guó)新房、二手房成交量、交易均價(jià)數(shù)據(jù)也不難看出，從年初起，甚至從去年底起率先走入下降通道并且越走越遠(yuǎn)的全部都是二三四線(xiàn)城市，一線(xiàn)城市和個(gè)別二線(xiàn)城市則保持了較長(zhǎng)時(shí)間的相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，直至二季度末，一線(xiàn)城市才初步進(jìn)入或即將進(jìn)入下降區(qū)間。因此，以華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)為代表的另一派也有了發(fā)言的資本，“今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速下降并不可怕，在城鎮(zhèn)化推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)不會(huì)變”。任志強(qiáng)表示。有媒體稱(chēng)任志強(qiáng)甚至直言，今年不買(mǎi)房就得再等30年。

    也正是因?yàn)槿绱?，今年上半年，房企瞄?zhǔn)未來(lái)一線(xiàn)城市市場(chǎng)，助力一線(xiàn)城市掀起了一股奇異的“房冷地?zé)?rdquo;風(fēng)潮。數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，一線(xiàn)城市土地出讓金為2598億元，即使近兩個(gè)月一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)因推地節(jié)奏放慢等因素出現(xiàn)了先熱后冷的現(xiàn)象，但一線(xiàn)城市在推地面積同比減少33%的情況下，出讓金總額仍同比增加了41%，北京更是早在4月土地出讓金就突破了千億元大關(guān)，提前往年了半年多。而相比之下，二線(xiàn)城市上半年土地平均溢價(jià)率和土地出讓金總額都同比下降了4%，三四線(xiàn)城市這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)更是同比下降了4%和11%。“近年來(lái)，三四線(xiàn)城市項(xiàng)目銷(xiāo)售壓力與日俱增，房企都不會(huì)鋌而走險(xiǎn)繼續(xù)堅(jiān)守市場(chǎng)，必然紛紛調(diào)整策略，選擇盡快銷(xiāo)售掉手中項(xiàng)目，將資金更多地投放至一線(xiàn)城市，即使一線(xiàn)城市市場(chǎng)出現(xiàn)了一些調(diào)整，只要資金允許，房企也不會(huì)放棄對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪。”東亞新華地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴北京商報(bào)記者。目前，萬(wàn)科、保利、金地、中海、富力、龍湖、遠(yuǎn)洋、綠城等大型房企一二線(xiàn)城市在售項(xiàng)目占總量比重超過(guò)70%，而恒大、碧桂園等主要布局三四線(xiàn)城市的企業(yè)在今年也加大了一二線(xiàn)城市項(xiàng)目布局。

    調(diào)控告別“一刀切”

    地方借松綁限購(gòu)探政策底線(xiàn)

    市場(chǎng)變化如此明顯，政策肯定也不會(huì)一成不變。從外部整體環(huán)境來(lái)看，在國(guó)家主動(dòng)實(shí)施微刺激政策的背景下，宏觀經(jīng)濟(jì)盡管仍有較大下行壓力，但已有企穩(wěn)回升的勢(shì)頭，而與宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)相比，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面相比預(yù)期則更為積極。不過(guò)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，從去年我國(guó)樓市“分類(lèi)指導(dǎo)”的大基調(diào)一確定，市場(chǎng)就已然感覺(jué)到中央正在不斷撤出常年強(qiáng)有力的干預(yù)之手，逐漸賦予了地方更多的調(diào)控主導(dǎo)權(quán)。

    去年底，住建部原部長(zhǎng)姜偉新就率先用“分類(lèi)指導(dǎo)”放出了今年房地產(chǎn)政策走向的信號(hào)。姜偉新明確表示，2014年，北上廣深等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市調(diào)控政策將繼續(xù)從嚴(yán)，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌的城市將注重消化存量，控制新開(kāi)發(fā)總量。

    而在今年3月的全國(guó)“兩會(huì)”上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在做政府工作報(bào)告時(shí)，正式為我國(guó)的房地產(chǎn)政策翻開(kāi)了新篇，明確提出我國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)政策思路為，針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，也令今年的政府工作報(bào)告成為十年來(lái)通篇未提房?jī)r(jià)調(diào)控的一篇。“而過(guò)去十年，我國(guó)除了調(diào)控目標(biāo)直指房?jī)r(jià)之外，調(diào)控方式也主要以抑制需求為主，增加供應(yīng)為輔，全國(guó)‘一刀切’政策較多。” 亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存坦言。

    此后至6月末，整個(gè)上半年中央未出臺(tái)任何具體調(diào)控政策，不過(guò)，住建部副部長(zhǎng)齊驥曾解釋稱(chēng)，分類(lèi)調(diào)控實(shí)際上就是一線(xiàn)城市限購(gòu)政策仍不退出，繼續(xù)增加供應(yīng)，而庫(kù)存量較大的城市控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為全國(guó)定下了一線(xiàn)城市不取消限購(gòu)的“紅線(xiàn)”。“目前一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾確實(shí)仍較突出，至少三年內(nèi)我們都不贊成北上廣深限購(gòu)等調(diào)控政策力度出現(xiàn)松動(dòng)，這些政策的實(shí)施效果應(yīng)持續(xù)一段時(shí)間才能初步顯現(xiàn)出來(lái)。”陳寶存表示，但實(shí)際上，對(duì)于大多數(shù)二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市，限購(gòu)政策的作用早已經(jīng)“名存實(shí)亡”了。

    雖然整體調(diào)控政策缺席，但上半年地方樓市政策微調(diào)的“小動(dòng)作”卻從未間斷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有安徽、杭州、無(wú)錫、天津、沈陽(yáng)、廣州等至少16個(gè)城市采取或直接放松限購(gòu)條件、或放寬落戶(hù)條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量，市場(chǎng)效果雖然有待觀察，但“微調(diào)”舉措無(wú)疑都是在為當(dāng)?shù)貥鞘谢販刂Α?/p>

    值得注意的是，內(nèi)蒙古呼和浩特還在6月“末班車(chē)”即將開(kāi)走之前，最終確定了放開(kāi)樓市限購(gòu)的政策，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)地方政府正式發(fā)文取消限購(gòu)的城市。呼和浩特人民政府辦公廳近日在經(jīng)過(guò)更正后出臺(tái)的《切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》中明確，取消商品房銷(xiāo)售方案?jìng)浒钢贫?，居民?gòu)買(mǎi)商品住房(含二手住房)在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時(shí)，不再要求提供住房套數(shù)查詢(xún)證明。

    此外，就連處于“紅線(xiàn)”之內(nèi)的一線(xiàn)城市，也在悄然進(jìn)行政策調(diào)整嘗試。去年底，北京市相關(guān)部門(mén)傳出的限價(jià)令等多條政策，令房企壓力大增后，卻在今年上半年打破了僵局，悄然解禁了限價(jià)令。而且，在6月的最后一日，北京市住房公積金管理中心還發(fā)布文件降低北京二套房公積金貸款門(mén)檻。文件明確，今后北京發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第二套住房的公積金貸款對(duì)象，由以前城鎮(zhèn)居民人均住房面積低于29.4平方米(不含)的繳存職工家庭擴(kuò)容至低于31.31平方米(不含)的繳存職工家庭。“此次調(diào)整相當(dāng)于購(gòu)二套房公積金貸款的門(mén)檻降低了，雖然屬于正常動(dòng)態(tài)調(diào)整，但也能看出目前北京新落地的購(gòu)房政策正在走出此前一味從嚴(yán)的大趨勢(shì)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)表示。

    “唱衰”、“看好”聲音共存

    微刺激政策或令樓市先受益

    可能在眾多購(gòu)房者眼中，經(jīng)過(guò)上半年的發(fā)展，今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大局已定。但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，下半年市場(chǎng)走勢(shì)仍撲朔迷離。

    克而瑞咨詢(xún)發(fā)布報(bào)告指出，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已到低點(diǎn)，需求繼續(xù)大幅萎縮的空間也不大，諸多城市的新建商品住宅成交量也已與2012年甚至2013年成交最低值旗鼓相當(dāng)。從量上來(lái)看，全國(guó)樓市已處底部區(qū)域，但量到了底部并不意味著下一步就必須反彈，可能會(huì)在底部區(qū)域盤(pán)整一段時(shí)間。中金公司更在分析報(bào)告中稱(chēng)，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市下半年全國(guó)成交量將有6%左右的同比降幅，房?jī)r(jià)將環(huán)比下降約5%-10%。部分公司或下調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)，從而應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)寒冬。

    即使是今年上半年銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)55%的旭輝董事長(zhǎng)林中也在最近的一次采訪(fǎng)中提出，樓市最寒冷的時(shí)候還沒(méi)有到來(lái)，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)比上半年還要差，接下來(lái)的三季度，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，價(jià)格將是個(gè)反復(fù)觸底的階段，促銷(xiāo)力度會(huì)更大。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，此前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房?jī)r(jià)下跌周期持續(xù)六個(gè)月，后者為八個(gè)月。由于處于“黃金十年”，上述時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)律是：房?jī)r(jià)上漲時(shí)漲幅很大，下跌時(shí)跌幅很小;漲的時(shí)間長(zhǎng)，跌的時(shí)間短。相比之下，如今房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外環(huán)境均不樂(lè)觀，主要體現(xiàn)在：既無(wú)財(cái)政刺激計(jì)劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場(chǎng)“供大于求”的情況。這決定了此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期將更長(zhǎng)，即房?jī)r(jià)下跌時(shí)間可能超過(guò)八個(gè)月。

    然而，另一方面，陳寶存等多位業(yè)內(nèi)人士反而并沒(méi)有這么悲觀。“自從中央堅(jiān)定承諾經(jīng)濟(jì)增速7.5%之后，對(duì)于樓市過(guò)分地?fù)?dān)憂(yōu)也就沒(méi)有必要了。”陳寶存表示，下半年，宏觀經(jīng)濟(jì)各種微刺激政策出臺(tái)是必然趨勢(shì)，不論中央是否會(huì)就房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)刺激政策，只要政府拿出救市政策，首先受益的肯定是房地產(chǎn)行業(yè)，回溫狀態(tài)也將馬上傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場(chǎng)中。“目前市場(chǎng)逐步下行的趨勢(shì)已經(jīng)確認(rèn)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)‘V形底’的深度取決于政府對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7.5%既定目標(biāo)的追求度。”正榮地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果7.5%的目標(biāo)是一定要達(dá)到的，那么，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“V形底”就會(huì)比較淺，如果政府對(duì)7.5%目標(biāo)的追求不那么強(qiáng)烈則反之。從目前情況來(lái)看下半年政府對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)大方向的態(tài)度肯定是前者。

    此外，對(duì)于地方政府，克而瑞相關(guān)分析師也明確，在土地出讓等收入減少的情況下，迫于財(cái)政壓力，預(yù)計(jì)下半年地方政府根據(jù)中央“分類(lèi)調(diào)控”原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之后，出臺(tái)多樣化調(diào)整政策的可能性被加大，包括取消或調(diào)整限購(gòu)政策、購(gòu)房落戶(hù)、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等，出臺(tái)的進(jìn)程將會(huì)加快，力度也將更大。

    不過(guò)，采訪(fǎng)中，大多數(shù)專(zhuān)家都將決定下半年樓市走向的關(guān)鍵性因素押在了銀行購(gòu)房信貸政策上，“2008年樓市下行時(shí)，銀行降低購(gòu)房首付款比例，采取更優(yōu)惠的貸款利率等政策落地，令樓市改變了走向，而今年下半年銀行的政策至今還未特別明朗，但由于整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)確定，我們?nèi)匀粚?duì)政策懷有較好預(yù)期”。陳寶存稱(chēng)。

    各地方“曲線(xiàn)救市”政策一覽

    ■放開(kāi)限購(gòu)

    呼和浩特 6月下旬，購(gòu)買(mǎi)商品房(含二手房)不需要住房套數(shù)證明。

    ■放寬限購(gòu)區(qū)域

    沈陽(yáng) 6月上旬，開(kāi)放二環(huán)限購(gòu)，但無(wú)正式發(fā)文，松綁僅維持一天。

    ■擴(kuò)大購(gòu)房群體

    南寧 4月下旬，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)家庭可在南寧市購(gòu)房。

    ■政策性擔(dān)保

    鄭州 5月上旬，拋出“購(gòu)房貸款可獲政策性擔(dān)保”，減少斷供風(fēng)險(xiǎn)，挽回銀行信心。

    ■下放審批權(quán)限

    昆明 6月中旬，網(wǎng)簽已經(jīng)不需要查檔號(hào)，官方否認(rèn)稱(chēng)只是系統(tǒng)升級(jí)。

    ■放寬公積金

    蕪湖 5月下旬，調(diào)整了二手房公積金貸款額度，支持外地人公積金購(gòu)房。

    ■房?jī)r(jià)“限降令”

    杭州 5月下旬，商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過(guò)15%，將限制網(wǎng)簽。

    ■財(cái)政補(bǔ)貼減稅

    蕭山 4月下旬，擬將原先的分房安置調(diào)為鼓勵(lì)貨幣安置，拆遷戶(hù)一年內(nèi)購(gòu)房補(bǔ)貼2%。

    ■放開(kāi)戶(hù)籍限制

    無(wú)錫 4月下旬，購(gòu)房達(dá)60平方米以上、且在本市有穩(wěn)定工作的人可落戶(hù)。

    ■收緊土地供應(yīng)

    上海 5月上旬，調(diào)整土地規(guī)劃提振房企信心，嚴(yán)控土地供應(yīng)量過(guò)剩。