昔日地王大多陷尷尬:忽悠政府市場 也忽悠了自己

    昔日榮耀地王，今朝悲情“地主”。光環(huán)散去，當一批地王項目站上銷售前臺，卻已陷入“賣也不是，不賣也不是”的尷尬境地。

　　“最后一次，還有加價的嗎？”“成交！恭喜競買人！”那些發(fā)生在土地競拍現(xiàn)場的一幕幕，驚心動魄程度絕不亞于頂級國際大片。每加價一次，巨大的成本投入都在考驗舉牌人的心理底線。地王，往往在經歷了數(shù)十個對手間的上百輪對決后榮耀登場，成為房企實力的象征。

　　然而，榮耀的背后，卻藏著幾許悲情。上證報記者經過實地走訪和調研發(fā)現(xiàn)，那些曾經的地王，如今大多陷入尷尬境地：要么快速開盤，想盡各種辦法回籠資金，甚至不惜犧牲利潤；要么連開盤都不敢開，指望能“挺”過難關；要么土地款無法按時付清，退地或轉手；要么舉債百億信托，以支持地王開發(fā)；更有捂盤數(shù)年仍無法賣出成本價，計提上億減值準備。而上述情況所涉及房企，既包括綠地、恒大這種民營大鱷，也包括中海、方興、中華企業(yè)等國企巨頭。

　　“在忽悠了市場和政府的同時，也忽悠了自己。”一位房地產界資深人士對眾多地王的點評，一語中的。

    花錢賺吆喝的地王：首付只需6%

　　對于原本硬性規(guī)定的首付30%的購房門檻，恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當天只需付6%，余款分三個節(jié)點每年付8%

　　三天前，恒大在杭州第一個真正意義上的超級大盤恒大帝景開盤。按照恒大一貫的風格，開盤一般都是幾千人齊聚的“大場面”，熱鬧非常。這次也不例外。

　　根據公開信息，本次恒大帝景銷售均價1.6萬元/平方米，開盤銷售超過5億元。一個杭州項目能夠開盤回款逾5億元，這無論對怎樣級別的房企來說，都實非易事。但是，恒大這筆賬，還應該細算。

　　如果就杭州蕭山區(qū)域來看，恒大帝景是毫無疑問的地王級項目。2013年9月3日，杭州蕭山拍出三塊商業(yè)用地，其中一塊地經歷了高達142輪報價，最終以25.95億元成交，折合樓板價為10556元/平方米。風頭正勁的恒大地產拿下了這一地王項目。

　　而回看當年數(shù)據，蕭山樓市風險已經初現(xiàn)。2013年6月，蕭山商品房銷售均價1.52萬元/平方米，簽約820套。相比之下，蕭山已經登記的商品房可售房源高達17543套。按此去化速度，蕭山存量房源的去化周期高達21個月，超過多數(shù)城市和區(qū)域的去化周期。然而，這一切并沒有影響恒大拿地的沖動。“從現(xiàn)在這個形勢來看，當時恒大拿地的價格確實太尷尬了。”杭州房地產市場一資深人士稱。

　　一位知情人士告訴記者，恒大內部對這個項目盈利前景的判斷還是挺悲觀的。“從恒大帝景1.6萬元/平方米的定價來看，其實公司還是想賺錢的。如果沒有額外的融資沉淀成本，恒大帝景起碼現(xiàn)在賣還不虧。但這個不虧有個前提，就是不能壓著，必須盡快回款。這也是恒大急著開售的原因。”上述人士稱。

　　就在恒大帝景開盤前一周，記者曾赴樓盤現(xiàn)場調研。當時，售樓處正緊鑼密鼓地籌備開盤，并已開始接受看盤，積極蓄客。只是，在施工現(xiàn)場，只能遠遠地看到作業(yè)吊車，出地面的高層建筑幾乎沒有。銷售人員告訴記者，在蕭山，只要房子建出一層就可以預售。而杭州市區(qū)更寬松，只要出地面就可以賣。這種預售門檻，遠低于上海等地。

　　另外，在蕭山，開發(fā)商“偷面積”已經成為業(yè)內公開的秘密。也就是說，報建不足100平方米的一套住宅，開發(fā)商可以做出實際上高達120平方米的實用面積。這種在很多地方被禁止的做法，在蕭山卻十分盛行。

　　“杭州樓市是一個奇怪的市場。土地成本會占到商品房銷售額的近一半。恒大帝景這種項目更是占到三分之二。地方政府高價賣地的后果之一，就是縱容和放開了很多打擦邊球的做法，以作為給房企的回報。”一位杭州房企內部人士說。

　　實際上，為了盡快賣房，房企各類優(yōu)惠已經超出市場想象。以恒大帝景為例，其推出了四層優(yōu)惠，包括：開盤總價8.5折；存3000元減30000元；送家電基金2.3萬元以及10年物管基金46728元；總裁特惠折上9.3折。

　　除此之外，更吸引人的是，原本硬性規(guī)定的首付30%的購房門檻，已經被房企化為無形。恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當天只需要付6%，余款分三個節(jié)點每年付8%。

　　也就是說，即使實現(xiàn)總額5億元的銷售額，開發(fā)商實際回款金額也不足3000萬元。房企資金緊張程度與回款的壓力，也就可想而知了。

　　“零成交”的地王：濱江豪宅騎虎難下

　　杭州去年房產銷售額1600億元，如果40%到50%用來拿地，對應的土地出讓金約800億元。但杭州去年土地出讓金高達1300億元，多推了500億元，相當于多推了50塊土地，對杭州樓市造成的壓力可想而知。走豪宅路線的中海御道路一號，似乎有點生不逢時

　　“凡在去年下半年還高溢價拿地的，今年都非死即傷。”中海地產某高管向記者感慨。

　　這個判斷也得到杭州本地房企濱江集團董事長戚金興的認同。“去年杭州土地賣了1300億元，其中70%的地是外來開發(fā)企業(yè)拿的。很多開發(fā)企業(yè)滿懷信心到杭州，現(xiàn)在可能都很悲傷，去年下半年進來的，1/3會虧，1/3保本，1/3微利。有的還是巨虧。”戚金興說。

　　在杭州，除恒大外，常被業(yè)內人士提及的另一尷尬地王，是中海御道路一號。

　　拿地的時候，中海實在是風光無限。2012年10月，杭州推出一塊位于錢江新城邊上的稀缺沿江寶地，吸引了萬科、濱江、方興、中海、保利等一線品牌房企進場爭奪，三宗地塊的競價用時竟超過4小時，最終中海地產以總價近55.9億元同時配建9.81萬平方米金融城高級人才公寓成功摘牌，三宗地以總建面計算的綜合樓面地價高達18150元/平方米。

　　然而這種計算方式并不能反映地塊真實地價。要測算中海地產實際付出的樓面地價，需要考慮配建高級人才公寓的額外成本等因素。根據一份被中海公司認可的內部測算，這個名叫御道路一號的項目實際總的土地成本為61.5億元。加上基本的財務費用和6000元/平方米的建安成本，其可售商品房理論上的剛性成本價已達38000元/平方米以上。若再加上營銷費用、管理費用和其他隱性成本，中海御道路一號的一期成本在4萬元/平方米左右。

　　4萬元/平方米是什么概念？據了解，同為沿江豪宅，錢江新城金基曉廬、盛世錢塘等二線江景房二手價格在今年3月時曾達到3.4萬至3.8萬元/平方米不等，東方潤園等一線江景物業(yè)單價5萬至6萬元不等。以杭州同區(qū)域內新房較次新房的溢價率超過15%的普遍規(guī)律來看， 御道路一號的二線江景房合理價格區(qū)間應為3.8萬至4.2萬元/平方米。

　　日前，記者在中海御道路一號售樓處了解的情況是，目前項目并未正式開盤，銷售價格也沒有確定。但有消息人士告訴記者，就在今年3、4月份，項目曾經暗開過一次。可能是因認購情況不佳，項目索性對外宣稱尚未開盤。目前為止，中海御道路一號官方備案體現(xiàn)的成交數(shù)量為零。

　　據了解，中海御道路一號一期的預售報備均價是4.2萬元/平方米。而從杭州搜房網公布的預售價格來看，項目開盤底價可能低至3.6萬元/平方米。

　　“當然，這只是二線江景的小戶型價格。中海可以通過后期一線江景房的高溢價來收回利潤。但無疑，這個項目去化壓力和盈利壓力很大。正是因為該地王項目的壓力，中海在杭州其他樓盤不得不降價回款，引領了杭州本輪降價潮。”一位杭州開發(fā)商告訴記者。

　　杭州克而瑞機構總經理劉晨光告訴記者，包括中海、金地、保利等高價地得主在杭州都開始品嘗苦果，其項目銷售排名大幅下滑。截至目前，中海已經跌出杭州樓市銷售排名前30，金地跌出前20。這在以往的杭州市場，十分少見。

　　至于杭州樓市整體形勢，很多業(yè)內人士表示悲觀。“這和當?shù)氐慕洕Y構有關。浙江產業(yè)結構簡單，近年來經濟大面積滑坡。原來豪宅市場的消費主體即私營企業(yè)主財富縮水劇烈。再加上此前已經購入了很多投資性房產，現(xiàn)在購房需求大幅下降。”某豪宅項目負責人告訴記者。