評論：樓市限購政策該如何退出

    在地方的權(quán)限范圍內(nèi)，松綁限購似乎成了近期地方政府激活樓市最后可抓的一根稻草。

　　松綁限購并不一定可以激活樓市，因為在很多二三線城市，限購政策本來就不嚴格。然而，上半年樓市下滑幅度以及對“穩(wěn)增長”的影響超出預(yù)期，讓一些嚴重依賴土地出讓的地方政府倍感緊張。今年一季度，在黑龍江、河北和山西等產(chǎn)能過剩和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)集中的地區(qū)，經(jīng)濟增速下滑到5%左右，而內(nèi)蒙古的經(jīng)濟增長速度只有7.3%，不僅低于全國水平，而且與過去動輒15%以上的增速不可同日而語。

　　這些地區(qū)的樓市在過去不僅一直在補貼傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，也在補貼地方的國庫收入，甚至產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)能清理、就業(yè)和社會穩(wěn)定也要依賴樓市。這就不難理解，為何地方政府屢屢在松綁限購問題上做文章。當然，限購政策作為一項行政措施，其弊端十分突出，但關(guān)鍵要看經(jīng)濟是否出現(xiàn)明顯下滑，以致可能會導(dǎo)致經(jīng)濟增長滑出下限。從這個角度看，多個城市公開退出限購不是偶然的，而是經(jīng)濟增速嚴重下滑倒逼的結(jié)果。類似于呼和浩特這樣的能源或傳統(tǒng)工礦產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)的二、三線城市（集中在東北和西北等區(qū)域）；或者產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以單一制造業(yè)為主，但產(chǎn)業(yè)層次低、升級慢的區(qū)域中心城市（集中在東北、中部等區(qū)域）；或者過分依賴出口，民營經(jīng)濟雖發(fā)達但很多轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資的城市（集中在華東），目前絕大多數(shù)都存在樓市供應(yīng)過剩、庫存消化周期長（普遍在2年以上）、人口吸附能力差、后續(xù)需求不足等問題。在“調(diào)結(jié)構(gòu)”、“促轉(zhuǎn)型”的大背景下，這些城市未來1-2年內(nèi)可能會出現(xiàn)樓市泡沫破滅，甚至是崩盤可能?？梢灶A(yù)判，這些類型的城市將是未來樓市政策調(diào)整，特別是限購政策松綁密集的地區(qū)。

　　從今年以來很多城市圍繞限購“打擦邊球”的做法看，各地均沒有赤裸裸地提出要退出限購政策，而是選擇諸如外地人口本地化、區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等為由頭，但退出限購無疑是目標指向。應(yīng)當說，退出限購政策的關(guān)鍵，是要做實退出限購的“由頭”，讓地方政府將緩解樓市供應(yīng)過剩的措施與新型城鎮(zhèn)化、外地人口本地化等長期改革結(jié)合起來，將樓市發(fā)展的紅利轉(zhuǎn)移到公共服務(wù)設(shè)施供給、彌補社會保障缺口上面，以此為轉(zhuǎn)型提供時間和空間。

    這樣的長短政策組合，所創(chuàng)造出的樓市需求是有效需求，而不是投資需求；是能夠培育地方長期穩(wěn)定稅源、實體產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的需求，而不是只謀求短期經(jīng)濟績效的泡沫需求。更重要的是，這樣的政策組合不僅提高了城市無房戶、特別是外來人群的住房支付能力，而且實現(xiàn)了公共服務(wù)的均等化、全覆蓋，降低了城市中低收入人群的購房成本、生活成本，有利于中低收入人群和外來人群在城市真正落地、入戶和就業(yè)，符合新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　總之，未來應(yīng)當以新型城鎮(zhèn)化、戶籍制度改革和加大政府財政投入為契機，做實樓市有效需求，將城市有穩(wěn)定工作和購房意愿的無房戶最大程度地納入到新增需求中，為樓市和金融經(jīng)濟穩(wěn)定提供緩沖帶，并為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和發(fā)展提供寶貴的機遇期。