6個月消化380萬平方米"庫存" 滬樓市供求缺口趨大

    9月初的上海樓市陷入新盤未及時上市、舊盤又多剩尾盤的尷尬之中。記者昨天獲悉，自3月樓市回暖以來的24周里，上海共成交一手商品住宅1053.97萬平方米，而同期的新增供應(yīng)量僅672.62萬平方米，不到6個月的時間就有381.35萬平方米的前期滯銷房源被消化，緊張的購買氛圍促使一些優(yōu)質(zhì)樓盤的價格大幅上漲。

    “易居中國”房地產(chǎn)分析師薛建雄表示，今年前8個月上海新房的月供應(yīng)缺口維持在22%-219%之間，至8月末，新房供應(yīng)缺口預(yù)計高達458.35萬平方米，供應(yīng)嚴(yán)重不足成為導(dǎo)致房價上漲的重要原因。

    8月供不應(yīng)求

    記者昨天從相關(guān)機構(gòu)的8月上海商品房供求數(shù)據(jù)中看到，8月新建商品住宅的供應(yīng)量達到133.84萬平方米，環(huán)比略微增加4%；成交量為165萬平方米，環(huán)比下滑18.3%；不過總體仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求。只有在8月的最后一周，上海商品住宅新增供應(yīng)38.64萬平方米，超過了成交量的35.78萬平方米，連續(xù)24周來首次出現(xiàn)單周內(nèi)供大于求的局面。

    由于供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)和豪宅成交量大幅上升，上海8月房價的平均成交價格達到18126元/平方米，比上月15808元/平方米高出14.6%，也沖上了歷史紀(jì)錄高位。

    根據(jù)目前的市場情況，房地產(chǎn)分析師薛建雄預(yù)計九十月份的單月供、需量都會在150萬平方米左右，供需會相對平衡，房價漲勢也會有所緩解。不過，如果10月份仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求局面，屆時房價還有可能再度上漲。據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心顯示，預(yù)期9月上市的新盤達19個，預(yù)期加推新房源的在售樓盤也有18個。9月商品住宅供應(yīng)有望出現(xiàn)今年上海供應(yīng)量最大的一個月，達到150萬平方米。

　　中端房源欠缺

    房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計機構(gòu)的最新數(shù)據(jù)顯示，目前上海樓市成交量大量集中在高低兩端樓盤，中檔房源成交明顯放緩，表明目前主要是高端投資者和低端剛性需求者在買房，前期被調(diào)動起的中端改善型需求和市區(qū)剛性購房需求受到房價上漲抑制，重新陷入觀望。

    以此前一周上海成交面積前10名樓盤為例，其中有6個樓盤的均價低于12000元/平方米，這一價格的樓盤基本位于上海郊區(qū)環(huán)線。同時豪宅的成交量也保持高位，星河灣、黃浦灣前期的預(yù)定量大幅轉(zhuǎn)為成交，翠湖天地嘉苑已簽訂的57套房源平均價格達到76656元/平方米。這些物業(yè)也與普通購房者無緣。

    房地產(chǎn)分析師回建強認為，受供需缺口擴大和房價快速上漲影響，上海樓市目前觀望氣氛濃厚。根據(jù)統(tǒng)計機構(gòu)提供的國內(nèi)9大城市樓市成交情況，其中有6個城市最近幾日的成交套數(shù)小于三月以來的平均日成交套數(shù)，上海、南京、成都等下跌幅度在10%以上，杭州、深圳下跌幅度則在50%以上。

    此外，目前高端市場的迅速“跑量”也讓上海高端物業(yè)的后續(xù)供應(yīng)出現(xiàn)緊張，尤其是上海別墅用地的“囤地”現(xiàn)象依然較突出。根據(jù)易居中國CRIC系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，僅閔行馬橋板就有17塊共218.7公頃的容積率為0.2的住宅用地未獲得開發(fā)。薛建雄表示，根據(jù)國家相關(guān)土地招拍掛條例，這些地肯定是2004年9月以前就已批租出去，囤地時間至今都不低于5年。但政府督促其加快開發(fā)會帶來一個新的難題：全面開發(fā)會造成新的高端物業(yè)集中區(qū)，可能會對房價形成一定的推漲壓力，影響政府調(diào)控房價。

    實際上，不僅在高端物業(yè)領(lǐng)域，上海市區(qū)目前很多待動遷用地，均存在著加快開發(fā)就會高價上市推高總體房價，不開發(fā)又難以解決供不應(yīng)求局面的兩難困境。