中小房企扎堆赴港上市 多數(shù)融資難度明顯加大

    今年以來，受房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷影響，多家中小房企資金鏈斷裂危機加劇，甚至個別房企已經(jīng)傳出破產(chǎn)噩耗。然而，在這一波資金鏈斷裂危機下，也有不少中小房企通過借殼、招股等方式成功登陸中國香港的資本市場，希望借助國際平臺“攬金”。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年以來，已有陽光100、億達中國等10家中小房企敲定赴港上市事宜，其中8家已經(jīng)通過借殼、招股等方式成功登陸港交所，而其余2家將在今年7月上旬掛牌交易。值得一提的是，雖然今年中小房企赴港上市動作較為密集，但受中國房地產(chǎn)行業(yè)整體處于下行周期影響，其估值普遍偏低，股票成交也并不活躍，多家房企上市首日股票價格跌破發(fā)行價。

    中小房企扎堆赴港上市

　　8家已登陸2家本月上旬掛牌

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，今年以來，已有10家中小房企通過借殼、發(fā)行新股等方式敲定赴港上市事宜，其中8家已經(jīng)成功登陸港交所，包括陽光100、億達中國、大連海昌控股、深圳力高地產(chǎn)、深圳綠景集團、青島青建集團等；此外，眾安房產(chǎn)分拆商業(yè)部分欲上市的中國新城市和北京國瑞置業(yè)兩家房企也將于今年7月上旬在港交所掛牌交易。無獨有偶，據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，2012年以來，已有多家中國內(nèi)地房企通過招股形式進入中國香港資本市場，其中，2013年有7家。不過，多數(shù)都為中小房企。

　　“我們最初是想在A股上市的，籌劃多年仍未成功后，迫于資金壓力，最后轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股，并迅速順利上市。”去年在中國香港上市的某房企高層向記者透露，雖然目前股票價格相對不高，但起碼打開了一個新的融資平臺。

　　值得注意的是，在這一波房企赴港上市潮中，主營業(yè)務(wù)為商業(yè)地產(chǎn)的房企較多，甚至不乏拆分商業(yè)資產(chǎn)上市者，其中，以方興地產(chǎn)拆分酒店資產(chǎn)金茂投資為首，其7月2日掛牌，融資33.9億港元。

　　據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，在已通過招股登陸港交所的房企中，金茂投資融資規(guī)模最大。而據(jù)方興地產(chǎn)高層透露，方興2009年就在籌劃拆分酒店上市事宜，其戰(zhàn)略設(shè)計高于資金需求，是其實現(xiàn)“雙輪驅(qū)動”發(fā)展戰(zhàn)略的重要一環(huán)。不過，與金茂投資相比，眾安房產(chǎn)分拆商業(yè)資產(chǎn)的中國新城市的上市之路更為曲折。據(jù)記者了解，其原本定于6月27日與億達中國同一天敲鐘，但其因未獲足額認購而下調(diào)發(fā)行價，已延后至7月10日掛牌。

　　值得注意的是，這一波上市的中小房企估值較低，認購率也不高，即使作為國內(nèi)房企中酒店資產(chǎn)最優(yōu)者之一的金茂投資，其認購率也不高。

　　對此，蘭德咨詢總裁宋延慶向記者表示，恒大、龍湖等房企在中國香港上市之時，當時投資者看重的是這些房企的土地儲備情況，而2013年以來，投資者關(guān)注目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)資產(chǎn)，但進入2014年后，即使房企商業(yè)資產(chǎn)故事講得好，也依然會受到全球資本對目前中國房地產(chǎn)市場投資持有謹慎態(tài)度的影響。

　　新上市房企市場表現(xiàn)不佳

　　多數(shù)房企融資難度明顯加大

　　事實上，目前新上市房企的市場表現(xiàn)確實不佳。掛牌首日，陽光100與海昌控股跌破發(fā)行價。

　　對此，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，這與國際投資者對中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場投資信心不足有關(guān)，這也將增加房企海外市場融資難度，尤其對這些在產(chǎn)品銷售、物業(yè)經(jīng)營等方面能力不足的中小房企來說，能獲得多少或者能否獲得進一步的融資，“目前還很難說”。

　　以億達中國為例，有分析人士認為，公司高逾140%的負債率，是億達急于赴港上市融資的原因，但這種高負債率也可能阻礙其進一步融資的動作。

　　不過，相對于知名房企來說，融資難度則相對較小。據(jù)記者獲悉，金茂投資上市后，將尋求多元化的融資方式，以滿足其運營資本和資本支出需求，包括不限于內(nèi)部資金、銀行貸款以及在國內(nèi)和海外資本市場融資的各種方式。此外，為了支付上市前利息和運營資本需求，金茂投資上市后，還有大規(guī)模且成本相對較低的離岸銀團貸款融資安排。

　　盡管如此，據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，大部分房企發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)債成本都已經(jīng)上漲到7%以上，多數(shù)房企的融資難度明顯加大。

　　“今年樓市降價潮在逐漸蔓延，這影響了海外資本市場對中國房地產(chǎn)市場的判斷。再加上人民幣貶值、美元轉(zhuǎn)為強勢、房企的存貨周轉(zhuǎn)速度減慢、美國QE的加速退出、融資成本的走高等多重因素加大了房企去海外融資的難度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是說。

　　不過，宋延慶表示，登陸H股后，不管股價表現(xiàn)如何，這些中小房企可以通過發(fā)債等方式融資，這是A股上市房企目前不具備的優(yōu)勢。