易憲容：住房不是財(cái)富 無抵御通貨膨脹的功能

    中新網(wǎng)8月31日電 對于房地產(chǎn)開發(fā)商打出“買房子能夠抵御通貨膨脹”的口號(hào)，中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容在《香港經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)》上撰文指出，住房不是財(cái)富，它沒有抵御通貨膨脹的功能。投資住房未來的結(jié)果是相當(dāng)不確定的，投資者密切關(guān)注，中國股市是最好的參照。

    “買房子能夠抵御通貨膨脹”，這是最近房地產(chǎn)開發(fā)商號(hào)召民眾進(jìn)入房地產(chǎn)市場的一個(gè)口號(hào)。在這個(gè)口號(hào)下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格在4~7月份確實(shí)出現(xiàn)最大幅度的上漲，而且這種價(jià)格上漲已經(jīng)開始在全國絕大多數(shù)城市蔓延。

    易憲容指出，在房地產(chǎn)開發(fā)商的思路中有幾個(gè)問題值得思考。一就是當(dāng)金融市場出現(xiàn)大量的流動(dòng)性時(shí)，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)通貨膨脹，特別是會(huì)不會(huì)出現(xiàn)過高的通貨膨脹？二是假定人民幣的通貨膨脹出現(xiàn)了，人民幣是貶值還是升值？三是居民購買住房是消費(fèi)品還是投資品，對于兩種不同的產(chǎn)品，其財(cái)富效應(yīng)是不是一樣？四是如果住房是投資品，購買住房一定能夠抵御通貨膨脹嗎？

    對于上述的問題，易憲容分析指出，首先，對于當(dāng)前或下半年的物價(jià)水平，房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為市場上對通貨膨脹上升的預(yù)期理由是上半年信貸投放過多，金融市場流動(dòng)性過大。如果從佛里德曼的貨幣主義來看，通貨膨脹是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，貨幣發(fā)行過多，通貨膨脹自然而來。但流通性過多是否會(huì)引起通貨膨脹是相當(dāng)不確定的，這只不過是房地產(chǎn)開發(fā)商忽悠居民涌入房地產(chǎn)市場的一種利器。

    因?yàn)?，從?dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢來看，今年下半年，國內(nèi)通貨膨脹水平仍然會(huì)處于2%以下的水平。在中國當(dāng)前的情況下，盡管信貸政策很寬松，大量貨幣流向了金融市場，由于目前仍然處于通縮及當(dāng)前通貨膨脹形成機(jī)理發(fā)生了變化，通貨膨脹在短期內(nèi)是不會(huì)發(fā)生，只不過這些大量的貨幣只是會(huì)流向資產(chǎn)，推高資產(chǎn)的價(jià)格。短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商所指的通貨膨脹上升的市場預(yù)期不會(huì)發(fā)生。

    其次，從中國上一輪經(jīng)濟(jì)增長的情況來看，或最近幾年世界發(fā)生的情況來看，如果通貨膨脹出現(xiàn)了，那么資產(chǎn)價(jià)格泡沫快要破滅了。中國通貨膨脹在2008年2~4月為最高點(diǎn)，但國內(nèi)股市在2007年10月就開始下跌。樓市的調(diào)整各個(gè)地方不同，但是在深圳，2008年2~4月則是價(jià)格調(diào)整最深的幾個(gè)月。如果購買住房是為了保值，那么等通貨膨脹出現(xiàn)時(shí)，從經(jīng)驗(yàn)上來看其結(jié)果只能是適得其反。而且，在這個(gè)時(shí)期，盡管國內(nèi)通貨膨脹不低，但是人民幣不僅沒有貶值，反之處于快速升值態(tài)勢上。也就是說，在當(dāng)時(shí)，人民幣對內(nèi)貶值對外則是升值。如果人民幣是升值的，購買住房要達(dá)到保值的預(yù)期只能是適得其反。

    第三，再回到住房的本身來看，由于住房是一種兩棲產(chǎn)品，它既是消費(fèi)品，也是投資品。對住房的基本價(jià)值來說，它的變動(dòng)只會(huì)引起財(cái)富的轉(zhuǎn)移，而不會(huì)產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。對于住房的泡沫部份來說，住房價(jià)格上漲通過居民按揭貸款的方式有助于家庭消費(fèi)信貸，從而使得把未來消費(fèi)能力轉(zhuǎn)化現(xiàn)期的實(shí)際消費(fèi)。因此，“住房不是財(cái)富”。

    也就是說，當(dāng)住房作為耐用消費(fèi)品時(shí)，如果住房價(jià)格上漲但沒有進(jìn)行交易，其使用價(jià)值沒有變化，居民對住房消費(fèi)并不由于房價(jià)變動(dòng)而產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)。

    易憲容指出，不少人應(yīng)該知道，1994年左右進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場不少居民，他們進(jìn)入住房市場不僅沒有達(dá)到保值增值的目的，反之被套牢近十年才解套，其資產(chǎn)損失巨大。當(dāng)前，國內(nèi)不少地方的房價(jià)已經(jīng)上漲到一個(gè)十分高的水平，投資者進(jìn)入這個(gè)市場價(jià)格水平如何，是相當(dāng)不確定的。因此，在這種情況下，購買住房是否能夠抵御通貨膨脹是相當(dāng)不確定的，并非是購買住房就可以保值增值。

    對于住房市場的預(yù)期變化，易憲容表示是個(gè)相當(dāng)不確定的東西。特別是在中國的住房市場，它基本上是一個(gè)政策市，市場預(yù)期變化很大程度上取決于政府的政策。而政府政策如何變化更是不確定。不過，當(dāng)前國內(nèi)最為緊迫的經(jīng)濟(jì)問題，是大量的信貸資金涌入房地產(chǎn)市場、投資者利用銀行金融杠桿推高房價(jià)。這種情況的出現(xiàn)，它可能成為阻礙中國經(jīng)濟(jì)下半年甚至明年經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇及穩(wěn)定增長的巨大障礙。如果中國房地產(chǎn)下半年泡沫吹大時(shí)，整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程一定會(huì)中斷。在這樣的一種情況下，政府一定會(huì)密切關(guān)注國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價(jià)格變化，一定會(huì)采取適當(dāng)?shù)姆绞讲蛔屩袊姆康禺a(chǎn)泡沫吹大，因此，如果房地產(chǎn)泡沫再吹大，房地產(chǎn)政策也是必然，面臨房地產(chǎn)政策如此之大不確定，這種情況下購買要抵御通貨膨脹是根本不可能的。

    易憲容最后指出，住房不是財(cái)富，既然住房不是財(cái)富，它就沒有抵御通貨膨脹的功能。投資住房未來的結(jié)果是相當(dāng)不確定的，投資者密切關(guān)注。中國股市是最好的參照。