學(xué)者金巖石：五年內(nèi)京滬房?jī)r(jià)還要翻一番

    金巖石，國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，索羅斯基金資助進(jìn)入哈佛大學(xué)的第一位中國(guó)學(xué)子，被金融界譽(yù)為“索羅斯的中國(guó)門徒”、“能用中文通俗解讀華爾街的海歸學(xué)者”、“納斯達(dá)克市場(chǎng)的活字典”等。上周末，金巖石來(lái)到蓉城與投資者一起分享他的投資理念。他認(rèn)為，目前通貨膨脹率為15%-17%，而銀行貸款利率為6%多一點(diǎn)，只要負(fù)債投資就能賺錢，負(fù)債投資是最好的致富方式。論股市

　　股市還有賺小錢的機(jī)會(huì)

　　對(duì)于應(yīng)當(dāng)買什么樣的股票，金巖石表示，“我從不點(diǎn)評(píng)個(gè)股，因?yàn)橥顿Y就要把股票當(dāng)成自己的孩子。”他認(rèn)為，炒股要做到不熟的股票不做，對(duì)你要炒的股票，要有基本的價(jià)值判斷。

　　他認(rèn)為，散戶之所以虧錢，主要是因?yàn)榉噶?大錯(cuò)誤：一是把別人的“孩子”當(dāng)做自己的孩子來(lái)養(yǎng)；二是永遠(yuǎn)不認(rèn)錯(cuò)；三是總是企圖戰(zhàn)勝市場(chǎng)。

　　金巖石認(rèn)為，最近股市連續(xù)大跌，是因?yàn)樯习肽隄q得太兇了，屬于正常的回落。“下半年基本確定是震蕩行情，不能確定的是寬幅震蕩還是窄幅震蕩。股市還能有一些賺小錢的機(jī)會(huì)，僅僅是小錢而已。”

　　以3000點(diǎn)為中樞上下震蕩

　　金巖石預(yù)計(jì)，今年股市應(yīng)該以3000點(diǎn)為中樞、正負(fù)15%上下震蕩，即大盤的點(diǎn)位在2550-3450點(diǎn)之間。由于前期下跌速度太快了，在滬指3478的前期高點(diǎn)附近已產(chǎn)生心理恐懼，無(wú)論是從資金面還是基本面看，年內(nèi)都很難產(chǎn)生足夠的樂(lè)觀情緒來(lái)克服這種心理恐懼。因此，如果沒(méi)有特別樂(lè)觀因素來(lái)抵消市場(chǎng)恐懼心理，年內(nèi)再創(chuàng)新高沖擊3500點(diǎn)的可能性幾乎為零。

　　他預(yù)計(jì)，今年余下4個(gè)月，A股仍會(huì)延續(xù)震蕩上行趨勢(shì)，但此趨勢(shì)也有可能因政策逆轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)變，比如貨幣政策調(diào)整、市場(chǎng)擴(kuò)容速度過(guò)快等悲觀情緒占上風(fēng)，市場(chǎng)仍有可能下跌至2400—2500點(diǎn)，在2500—3500點(diǎn)之間做寬幅震蕩。如果市場(chǎng)過(guò)度樂(lè)觀，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期與通貨膨脹預(yù)期等樂(lè)觀因素占上風(fēng)，上證綜指可能運(yùn)行在2700—3300點(diǎn)之間，做窄幅震蕩。在2700-2800點(diǎn)左右，股民還是可以進(jìn)場(chǎng)的，但最多保持半倉(cāng)。

　　下半年可能下探至2400點(diǎn)

　　金巖石指出，8月初流通市值首次超過(guò)非流通市值，是誘發(fā)本次股市暴跌的原因之一，未來(lái)5個(gè)月內(nèi)，A股流通市值占比將從目前50%再度提高到74%。流通股比例提高，將直接導(dǎo)致股市整體估值水平下行。他認(rèn)為，下半年貨幣供應(yīng)和信貸投放會(huì)有所放緩，如果適度寬松的貨幣政策不變，股市流動(dòng)性充裕的基調(diào)就不會(huì)改變，但隨著“大小非”股的高比例解禁，股市將面臨流動(dòng)性估值水平下降的壓力。如果上市公司的整體業(yè)績(jī)沒(méi)有顯著改善，年內(nèi)股市再創(chuàng)新高的可能性較低。

　　今年下半年股市“不差小錢差大錢，沒(méi)有大跌有小跌”，面臨雙重壓力，一是流動(dòng)性供求的壓力，一是流動(dòng)性估值的壓力。在這兩個(gè)壓力共同出現(xiàn)的情況下，下半年可能會(huì)下探至2400、2500點(diǎn)。

　　B論房市

　　城市化決定房?jī)r(jià)上漲

　　與股市的跌宕起伏相比，房?jī)r(jià)走勢(shì)更牛更火。金巖石解釋說(shuō)，我國(guó)正處于城市化進(jìn)程加速階段，城市的土地和房產(chǎn)由于相對(duì)和絕對(duì)的稀缺性而成為商品，所以被投資人所青睞。他表示，現(xiàn)階段中國(guó)城市住宅主要是投資品，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局就是這么定義的。中國(guó)的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)中沒(méi)有包含住宅價(jià)格，因?yàn)樽≌环诸悶橥顿Y品，而美歐國(guó)家已經(jīng)完成城市化進(jìn)程，土地的開(kāi)發(fā)性溢價(jià)和房產(chǎn)的交易性溢價(jià)基本消失，住宅回歸消費(fèi)品的本質(zhì)，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)中包含了住宅價(jià)格。

　　五年內(nèi)京滬房?jī)r(jià)會(huì)再翻一倍

　　作為投資品，房地產(chǎn)具有投資/消費(fèi)的二重性，而股票則是純粹的投資品。在中國(guó)，由于股市還沒(méi)有開(kāi)放融資融券業(yè)務(wù)，普通投資人不能夠借錢投資，于是房地產(chǎn)的融資功能就補(bǔ)充了中國(guó)股市的這個(gè)缺陷，從而進(jìn)一步強(qiáng)化了房?jī)r(jià)螺旋式上漲趨勢(shì)。

　　“城市化將帶來(lái)的是革命性社會(huì)變革，在未來(lái)20年的城市化中，5億人的生活方式將發(fā)生徹底改變！”為了更好地說(shuō)明城市化究竟會(huì)給我們帶來(lái)多大影響，金巖石拿互聯(lián)網(wǎng)的產(chǎn)生做了對(duì)比，“互聯(lián)網(wǎng)給我們生活方式帶來(lái)的變革大家有目共睹，到目前為止，互聯(lián)網(wǎng)影響了3.5億人，而城市化將使5億人的生活發(fā)生變化，變化有多劇烈，可想而知。”金巖石認(rèn)為，在城市化的進(jìn)程中，非常有可能形成北京、上海兩大超級(jí)都市，這兩大超級(jí)都市的人口將超過(guò)總?cè)丝诘?0%，達(dá)到5億人，未來(lái)的大北京將有3億人，大上海將有2億人。“在這個(gè)基礎(chǔ)上，樓價(jià)應(yīng)該漲多少？以今年1月1日的價(jià)格為基準(zhǔn)，5年內(nèi)至少翻一倍，北京、上海的房?jī)r(jià)很可能會(huì)突破30萬(wàn)/平方米。”

　　為什么漲？股市的傳遞作用

　　金巖石回顧了日本城市化進(jìn)程的情況：日本從1973年進(jìn)入城市化，當(dāng)日本城市化人口達(dá)到63%、城市化完成時(shí)，隨之而來(lái)的是兩大超級(jí)泡沫——股市和樓市。“當(dāng)時(shí)，日經(jīng)指數(shù)一路狂飆，市盈率炒到90多倍，東京股市交易量超過(guò)了全球股市交易量的50%。當(dāng)年?yáng)|京的樓市，新宿70平米的房子高達(dá)120萬(wàn)美金。”金巖石說(shuō)，“泡沫破碎的速度也非?？欤笕毡窘?jīng)濟(jì)進(jìn)入了漫長(zhǎng)的休整期。”金巖石提出，未來(lái)二三十年很可能經(jīng)歷中國(guó)超級(jí)泡沫崛起和破滅的過(guò)程。

　　金巖石表示，目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由貨幣驅(qū)動(dòng)投資，投資驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)化解就業(yè)壓力。股市的財(cái)富效應(yīng)會(huì)在3到6個(gè)月之后傳遞到樓市，樓市的繁榮3到6個(gè)月后將傳遞到房地產(chǎn)投資。今年到明年上半年，政府的投資可能會(huì)有所減弱，而房地產(chǎn)投資將成為下一輪投資驅(qū)動(dòng)的主動(dòng)力。

　　C論投資

　　現(xiàn)階段負(fù)債投資最好

　　金巖石表示，在貨幣政策基調(diào)不變的情況下，今年全年的信貸投放總量將超過(guò)11萬(wàn)億，不必?fù)?dān)心市場(chǎng)短期的流動(dòng)性問(wèn)題。全年投放最保守在10萬(wàn)億，最樂(lè)觀可能達(dá)到12萬(wàn)億，當(dāng)中大致分為三塊，1/3是銀行票據(jù)融資、拆借、短票、長(zhǎng)票，基本構(gòu)成銀行體系自己玩自己。1/3鐵公機(jī)項(xiàng)目，跟政策走。1/3流出銀行體系，這部分錢至少有一半以上進(jìn)入股市、樓市。

　　金巖石分析指出，中國(guó)的貨幣政策在執(zhí)行過(guò)程中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了設(shè)定的“適度寬松”的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)比廣義貨幣量增長(zhǎng)與政策基調(diào)關(guān)系顯示：中國(guó)實(shí)行從緊的貨幣政策，廣義貨幣增長(zhǎng)10%到15%，如果執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，廣義貨幣增長(zhǎng)15%到20%，如果實(shí)行寬松的貨幣政策，廣義增速是20%到25%，如果執(zhí)行擴(kuò)張性貨幣政策，廣義貨幣增速為25%到30%。今年4月我國(guó)廣義貨幣增長(zhǎng)首次超過(guò)25%，已超過(guò)寬松貨幣政策的上限。而上個(gè)月中國(guó)的廣義貨幣總量首次超過(guò)美國(guó)。截止到上個(gè)月底，美國(guó)廣義貨幣總量8.3萬(wàn)億美元，而中國(guó)已超過(guò)56萬(wàn)億人民幣。

　　金巖石建議，現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟(jì)條件下應(yīng)該負(fù)債投資。“目前通貨膨脹率是15%-17%，而銀行貸款利率是6%多，所以只要負(fù)債投資就能賺錢，負(fù)債投資是現(xiàn)階段最好的致富方式。

　　他分析說(shuō)，在我國(guó)房產(chǎn)主要還是投資品，房產(chǎn)價(jià)格一定是由貨幣和股市決定的，而房產(chǎn)作為消費(fèi)品的屬性會(huì)退居次要地位。如果通貨膨脹率在10%而貸款利率為6%，舉債投資的靜態(tài)收益就是4%。以1千萬(wàn)的房產(chǎn)投資再加上按揭舉債投資股市，600萬(wàn)的投資追求20%的回報(bào)，1000萬(wàn)的總收益就增加了12%；再加上房產(chǎn)增值，以年平均10%計(jì)算，總收益達(dá)26%。

　　下階段，股市的投資機(jī)會(huì)在哪里？金巖石表示，他重點(diǎn)看好周期性行業(yè)、貨幣投放受益行業(yè)，額外還可增加消費(fèi)板塊，如制藥、零售、汽車、航運(yùn)等。此外，新能源和低碳排放板塊也是未來(lái)的發(fā)展方向。