限購松綁“次第開” 樓市分類調(diào)控逐漸深化

    多位業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)業(yè)已告別“青春期”，地方政府為救市將加速放松限購政策，但監(jiān)管層將堅(jiān)持分類調(diào)控做法，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行直接干預(yù)，更傾向于采取以市場調(diào)節(jié)為主的“無為而治”方式。保障房和長效機(jī)制建設(shè)是重要的兩個(gè)政策著力點(diǎn)。

　　下半年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)處于調(diào)整過程中。成交量低迷態(tài)勢難以短期內(nèi)改變，房價(jià)可能繼續(xù)向下微幅調(diào)整。

　　調(diào)整周期已至

    經(jīng)連續(xù)多月上漲后，房價(jià)終于出現(xiàn)下降。5月，在70個(gè)大中城市中，有35個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，占比達(dá)50%。平均而言，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比下降0.15%，為近24個(gè)月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。

　　此前，房地產(chǎn)投資、新開工面積、土地購置等指標(biāo)已經(jīng)歷多月下滑，成交量持續(xù)走低。分析人士認(rèn)為，從去年年末開始，樓市調(diào)整跡象已露端倪。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國典型的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為113.9萬套，同比下降23.7%。其中，一線城市跌幅達(dá)31%，二線城市跌幅達(dá)34%。

　　這家機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，經(jīng)多年房地產(chǎn)投資高增長，如今整體市場供需關(guān)系已趨平衡，不少城市甚至出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。這些特征決定未來一段時(shí)間，市場將進(jìn)入低速增長期。特征為成交量低迷、房價(jià)走低、樓市多項(xiàng)指標(biāo)低迷。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，2004年以來，我國已經(jīng)歷三次房地產(chǎn)短周期，當(dāng)前已進(jìn)入第四個(gè)周期。此前兩輪調(diào)整分別位于2008年底2009年初和2011年底2012年初。前者的房價(jià)下跌周期持續(xù)6個(gè)月，后者為8個(gè)月。由于處于“黃金十年”，上述時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整規(guī)律是：房價(jià)上漲時(shí)漲幅很大，下跌時(shí)跌幅很??；漲的時(shí)間長，跌的時(shí)間短。相比之下，如今房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外環(huán)境均不樂觀。主要體現(xiàn)在：既無“四萬億”財(cái)政刺激計(jì)劃及超寬松貨幣政策，又面臨整體市場“供大于求”的情況。這決定了此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整周期將更長，即房價(jià)下跌時(shí)間可能超過8個(gè)月。

　　“救市”恐難馬上見效

　　幾乎與樓市低迷同步，從上半年開始，不少城市開始松綁樓市調(diào)控政策。杭州、南京、北海、天津、蕪湖等城市均在“救市”行列。近期，沈陽、呼和浩特、濟(jì)南等城市也陷入救市“風(fēng)波”中，有關(guān)部門雖未證實(shí)已出臺(tái)救市舉措，但仍被市場認(rèn)為“救市”動(dòng)力仍在。