濟(jì)南松綁限購(gòu)沖動(dòng)背后：土地連續(xù)三月零成交

    山東省會(huì)濟(jì)南，并非房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)最大的城市，卻突然傳出限購(gòu)松綁的消息。7月2日，濟(jì)南市城建委回應(yīng)，有關(guān)限購(gòu)調(diào)整政策正研究，待住建部審批。

    記者調(diào)查顯示，有關(guān)限購(gòu)取消的傳聞在濟(jì)南歷時(shí)已久，自今年3月份兩會(huì)后國(guó)務(wù)院傳達(dá)分類調(diào)控意圖后，濟(jì)南市就傳出限購(gòu)將取消。在剛剛進(jìn)入下半年之后，該政策路徑似乎越來(lái)越明晰。

    濟(jì)南多位房地產(chǎn)業(yè)界人士表示，這與近幾個(gè)月尤其是二季度以來(lái)的房屋、土地成交低迷有關(guān)。尤其是土地成交，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢，濟(jì)南土地市場(chǎng)已連續(xù)3個(gè)月零成交，很可能嚴(yán)重影響到濟(jì)南今年的財(cái)政預(yù)算收入。

    6月份最新數(shù)據(jù)顯示，各地土地市場(chǎng)正式隨房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷進(jìn)入了下行時(shí)期。“底價(jià)成交”幾乎成了近期土地市場(chǎng)的寫照，這也成為包括濟(jì)南在內(nèi)的諸多二三線城市放松限購(gòu)的動(dòng)力。

    此外，濟(jì)南市今年一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)分析報(bào)告顯示，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)17.5%，增速同比回落3.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅增長(zhǎng)4.3%，回落31.1個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積下降25.5%，竣工面積下降45.5%，其中住宅下降34.9%和35.6%。

    “新開(kāi)工面積和竣工面積大幅下降，很大程度上顯示著開(kāi)發(fā)商的資金鏈接續(xù)存在問(wèn)題。這和當(dāng)前銀行收緊開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸密切相關(guān)。故開(kāi)發(fā)商也熱望放松限購(gòu)，從需求端為資金輸血。”一位業(yè)內(nèi)知情人士介紹。

    醞釀數(shù)月的限購(gòu)松綁

    網(wǎng)上流傳的《關(guān)于對(duì)我市商品房限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整的請(qǐng)示》文件中提到，“市建委提出上半年濟(jì)南市商品房的銷量出現(xiàn)了下滑下降及價(jià)格滯脹的現(xiàn)象……，市建委與市房管部門研究后建議在全市范圍內(nèi)解除新建商品住房與存量住房的限購(gòu)。”

    7月2日，濟(jì)南城建委回應(yīng)稱，“（限購(gòu)是否調(diào)整）現(xiàn)在市里正在研究，還得報(bào)住建部審批。”

    一位當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，此前關(guān)于限購(gòu)是否放開(kāi)仍有爭(zhēng)議，盡管政府部門在一兩月前開(kāi)會(huì)商議過(guò)，但遲遲沒(méi)有確切意圖。因?yàn)闈?jì)南并非壓力最大、風(fēng)險(xiǎn)最高的城市。

    濟(jì)南市從2011年4月份正式執(zhí)行現(xiàn)有限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)上漲幅度隨之明顯減弱，到當(dāng)年8月份，房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，持續(xù)到2012年6月份。

    從2012年7月份開(kāi)始，濟(jì)南房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)一波環(huán)比上漲行情，截止到2014年3月份，濟(jì)南新房?jī)r(jià)格連漲了21個(gè)月，近幾個(gè)月的上漲幅度逐步收窄。

    相比國(guó)內(nèi)其他一二線城市，不論是新建商品住宅的供應(yīng)量、成交量還是成交價(jià)格，表現(xiàn)都相對(duì)平穩(wěn)。以今年1-5月的數(shù)據(jù)看，前5個(gè)月批準(zhǔn)預(yù)售的新建商品住宅21929套、246萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年供應(yīng)量與去年相當(dāng)；成交方面，前5個(gè)月累計(jì)網(wǎng)簽16879套、184萬(wàn)平方米，月均成交套數(shù)和面積也與往年相差不多。

    山東省科學(xué)院戰(zhàn)略研究所教授呂兆毅認(rèn)為，濟(jì)南松綁限購(gòu)時(shí)機(jī)未到。濟(jì)南樓市比較平穩(wěn)，政府不會(huì)采取太過(guò)激烈的措施。通過(guò)降低落戶條件來(lái)松綁限購(gòu)的可能性也不大。

    但進(jìn)入6月份，濟(jì)南樓市的壓力在加大。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：濟(jì)南整體樓市降溫，上半年合計(jì)簽約住宅20753套，同比2013年同期的30974套下調(diào)了33%?？墒厶讛?shù)也上漲了1萬(wàn)套。

    樓市低迷的連鎖反應(yīng)

    樓市的成交低迷，波及到了土地市場(chǎng)，由此引發(fā)財(cái)政緊張，這或許是濟(jì)南欲松綁限購(gòu)迫切的動(dòng)力。

    在年初出現(xiàn)土地交易小高潮后，3月份以來(lái)濟(jì)南土地市場(chǎng)一直比較冷清，二季度甚至出現(xiàn)了零成交。

    據(jù)濟(jì)南市2014年1至3月份公共財(cái)政預(yù)算執(zhí)行分析報(bào)告，今年一季度，濟(jì)南商品房銷量回落導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)稅收大幅回落。

    報(bào)告稱，由于近期部分城市商品房降價(jià)銷售、銀行信貸政策和公積金政策收緊等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛顯著增加：一季度濟(jì)南商品住房銷售量（套數(shù)）下降30.98%。受此影響，房地產(chǎn)業(yè)地域稅收僅增長(zhǎng)5.21%，低于全市稅收增幅6.36個(gè)百分點(diǎn)。

    而作為濟(jì)南市政府性基金收入的重要來(lái)源，土地出讓金在其中占很大比重，其一季度也不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度，濟(jì)南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，這主要還是“沾了2013年的光”，僅2014年1月便成交土地45宗，大多為2013年底推出的地塊；到了2、3月份，成交宗數(shù)便大幅下降。

    與此同時(shí)，一季度濟(jì)南市各項(xiàng)民生支出漲幅頗大，其中住房保障支出1.05億元，增長(zhǎng)1.11倍。

    值得注意的是，繼3月底位于北大槐樹(shù)片區(qū)的2宗居住用地掛牌出讓后，整個(gè)4月份未有土地掛牌出讓，而5月份的土地市場(chǎng)更加“寂靜”，不僅未有土地成交，土地出讓也繼續(xù)“掛零”。6月份仍然如此。

    濟(jì)南相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)此解釋，濟(jì)南土地市場(chǎng)的“冷清”和樓市的“低迷”關(guān)系不大，在土地出讓之前要對(duì)土地進(jìn)行熟化以及定價(jià)，前期工作做好之后，才會(huì)有土地的出讓。

    但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均將此歸結(jié)為樓市低迷的連鎖反應(yīng)，山東世聯(lián)怡高董事、總經(jīng)理朱江表示，樓市觀望情緒較濃，上半年市場(chǎng)成交量同比、環(huán)比都出現(xiàn)了下降，波及到了土地市場(chǎng)；當(dāng)前未開(kāi)工項(xiàng)目延緩開(kāi)工進(jìn)度，已開(kāi)工項(xiàng)目延緩入市或者低價(jià)入市，老房源則普遍采用促銷、特價(jià)房等方式去庫(kù)存；受交易量、回款及融資情況等因素影響，開(kāi)發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎，資金也趨于緊張。

    易居中國(guó)濟(jì)南公司副總經(jīng)理?xiàng)顣猿空J(rèn)為，濟(jì)南限購(gòu)政策或先從邊緣區(qū)域放開(kāi)，比如長(zhǎng)清，然后視市場(chǎng)反應(yīng)逐步放開(kāi)；朱江則分析稱，下半年濟(jì)南可能會(huì)取消限購(gòu)，目前政府只是在為限購(gòu)政策尋找一個(gè)退出的最好時(shí)機(jī)。

    預(yù)計(jì)30個(gè)城市將取消？

    6月中下旬，從呼和浩特開(kāi)始，更多城市開(kāi)始實(shí)質(zhì)性考慮松動(dòng)限購(gòu)政策。濟(jì)南只是其中的縮影。

    世聯(lián)行(行情,問(wèn)診)報(bào)告顯示，二季度一線城市土地成交大幅縮水，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次見(jiàn)底，土地出讓金不足2億元；廣州、上海本月土地成交金額分別為28億、25億元，較5月均縮水3成以上，同比下滑均達(dá)8成。

    易居上半年數(shù)據(jù)顯示，TOP20城市出現(xiàn)土地供應(yīng)過(guò)剩的隱患。重慶市以土地成交3496萬(wàn)方排行成交建面榜首，讓銷比（土地出讓和銷售比） 3.7；而濰坊、蘭州、南通、臨沂讓銷比甚至高達(dá)11.4、10、6.5、5.7。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員亢亞娟指出，土地成交建筑面積減少與部分城市減少供地有一定關(guān)系，但土地市場(chǎng)受房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷所帶來(lái)的影響是更為重要的因素，目前土地市場(chǎng)正式隨房產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷進(jìn)入了下行時(shí)期。“底價(jià)成交”幾乎成了近期土地市場(chǎng)的寫照，而標(biāo)桿房企拿地謹(jǐn)慎的程度也愈發(fā)明顯。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，很多類似呼和浩特的城市因?yàn)檎w經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，放松樓市調(diào)整的需求非常迫切，限購(gòu)政策可能會(huì)在除一線城市和超1000萬(wàn)人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐漸被取消：預(yù)計(jì)30個(gè)以上城市的限購(gòu)將可能在年內(nèi)取消。

    “呼和浩特樓市的問(wèn)題，遠(yuǎn)不是只有庫(kù)存這么簡(jiǎn)單。三重周期的疊加才是真正原因。這三重周期是指，經(jīng)濟(jì)周期、財(cái)富周期和房地產(chǎn)周期。”張大偉稱，類似城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須調(diào)整。

    張認(rèn)為，具體限購(gòu)取消的方式可能是，限購(gòu)政策結(jié)合戶籍政策調(diào)整，目前實(shí)際上除了北京與上海，其他城市落戶的難度基本都與購(gòu)房能力匹配，這種情況下，特別是三四線城市，甚至二線城市，限購(gòu)的執(zhí)行對(duì)市場(chǎng)的影響本來(lái)就不大。

    而且，限購(gòu)從2011年執(zhí)行來(lái)，其實(shí)效果已經(jīng)遞減，限購(gòu)在影響市場(chǎng)的因素中，比例已經(jīng)不足1成。

    也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與實(shí)質(zhì)效果相比，限購(gòu)的解除象征意義更大，2011年這一輪市場(chǎng)政策調(diào)整的象征性政策就是限購(gòu)，在雙向調(diào)控出現(xiàn)后，未來(lái)土地供應(yīng)量大，住宅潛在供應(yīng)量大的城市都有可能會(huì)逐漸松動(dòng)限購(gòu)，但2014年的市場(chǎng)根本還是看信貸。