全國半數(shù)大中城市房價(jià)下跌 樓市從下探到筑底

    持續(xù)下滑，房企“壓力山大”

　　地產(chǎn)界著名的“預(yù)言家”、北京華遠(yuǎn)董事長任志強(qiáng)，在今年年初參加新京報(bào)活動時(shí)就表示，“我做了十幾年房地產(chǎn)報(bào)告，今年第一次提出‘風(fēng)險(xiǎn)’兩個(gè)字。”當(dāng)時(shí)，任志強(qiáng)就預(yù)言，今年銷售的問題會比較大。

　　如今，2014上半年已經(jīng)收官，事實(shí)證明，任志強(qiáng)又一次對了。無論全國樓市還是北京樓市的銷售量，上半年都明顯下行。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1-5月數(shù)據(jù)顯示，前5月，全國商品房銷售面積為36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月擴(kuò)大了0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積下降9.2%。

　　在北京，根據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，無論是商品住宅新房，還是二手房，上半年成交量的下降都是非常明顯的。

　　來自北京克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市純商品住宅新房成交均價(jià)為26910元/平方米，成交金額862億元，成交套數(shù)29978套，同比2013年上半年的58314套下降48.6%，幾近“腰斬”。

　　二手中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)則顯示，上半年北京二手房成交4.45萬套，同比去年上半年的9.52萬套，降幅超過53.2%。

　　相對于以往樓市“越調(diào)越漲”，今年上半年樓市沒有出臺新的調(diào)控政策，為什么下行卻這么明顯？

　　高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵認(rèn)為，上半年全國樓市和北京樓市下行有三個(gè)共性的原因，分別是整體經(jīng)濟(jì)形勢不好，居民收入預(yù)期下降；貨幣政策偏緊，對購房抑制作用明顯；輿論唱空，帶來購買群體的不安定感。

　　任志強(qiáng)在今年5月發(fā)布的一個(gè)長微博中，也特別提到銀行個(gè)貸政策對市場的影響遠(yuǎn)大于限購政策。他認(rèn)為，從0.75到1.1的利率變化會影響約25%的可支付能力，大大提高購房成本。

　　此外，陶紅兵認(rèn)為，北京樓市下滑還有一個(gè)特殊原因是自住商品房的推出。自住商品房，鎖定了絕大部分剛需客戶，凍結(jié)了相當(dāng)一部分需求在商品住宅市場釋放，同時(shí)這種影響也傳導(dǎo)到中高端市場。

　　松動明顯，筑底進(jìn)行時(shí)

　　6月28日，北京朝陽區(qū)東壩板塊的首開常青藤開盤，90套特價(jià)房以3.2萬元/平方米的均價(jià)入市，價(jià)格相比之前下降1萬元/平方米。這也是今年北京目前價(jià)格松動最明顯的一個(gè)樓盤。

　　北京上半年價(jià)格的松動經(jīng)歷了一個(gè)從被動到主動，從“假降”到“真降”的過程。這種變化本身也反映了企業(yè)對市場的應(yīng)對。

　　在3月之前，北京房價(jià)還是比較穩(wěn)定的。但到了3月中旬，萬科橙21680元/平方米的開盤價(jià)，相對于“預(yù)期價(jià)格”下降幾千元，被一些人士解讀為“萬科降價(jià)”。而北京萬科對此的解釋是根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)格定價(jià)開盤。

　　但隨后關(guān)于“降價(jià)”的聲音就多了，諸如東亞印象臺湖、林肯公園、北京城建·海梓府等等。一位機(jī)構(gòu)分析人士對記者表示，北京樓市的價(jià)格松動，不排除開發(fā)商借勢炒作、吸引關(guān)注、刺激銷售的因素；但另一方面，也反映出房企對市場看法的變化，通過推出特價(jià)房等手段，主動吸引買房人。從萬科橙“被降價(jià)”到首開常青藤推出大幅優(yōu)惠的特價(jià)房，上半年北京樓市的降價(jià)越來越主動，“越來越真”。

　　在二手房市場上，根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前三月，二手房成交均價(jià)都在29500元/平方米以上，在4月達(dá)到30000元/平方米后，開始下降，6月就只有27427元/平方米。

　　而在京外，房價(jià)的松動也早已經(jīng)開始。從年初杭州、常州等多個(gè)地方傳出“降價(jià)”開始，二三線房價(jià)的松動就已經(jīng)成為趨勢。在陶紅兵等業(yè)內(nèi)人士看來，二三線城市的供應(yīng)壓力直接導(dǎo)致了市場的下行。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)也顯示，截至5月，包括四大一線城市在內(nèi)，35個(gè)被統(tǒng)計(jì)城市，商品住宅庫存同比增長20.1%，再創(chuàng)歷史新高。

　　在信貸政策收緊、庫存增加、成交不振等各種因素作用下，5月，全國70個(gè)大中城市半數(shù)房價(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　■ 動向

　　品牌開發(fā)商尋求突圍

　　雖然上半年樓市下行壓力很大，但不少房企的銷售業(yè)績還是表現(xiàn)搶眼。如龍頭房企萬科，無論在北京還是在全國，銷售業(yè)績都在上漲。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，萬科整個(gè)集團(tuán)上半年銷售業(yè)績已經(jīng)突破千億，綠地、恒大等龍頭房企銷售也在增長。

　　北京萬科副總經(jīng)理肖勁在談到北京萬科上半年銷售時(shí)表示，房企在市場大勢中，就像魚在水中，要適應(yīng)水流，堅(jiān)持自己的運(yùn)營之道。上半年，北京萬科基于一貫對現(xiàn)金流的重視，節(jié)奏也會快一點(diǎn)，定價(jià)會更合理一些。

　　一些特點(diǎn)比較鮮明的房企，如華夏幸福基業(yè)借力城鎮(zhèn)化，主打大北京市場，上半年銷售額達(dá)到200億元(克而瑞統(tǒng)計(jì))。近兩年勢頭勁猛的泰禾集團(tuán)，在北京別墅、普通住宅、非限購類產(chǎn)品共同搶市，差異化也助推了企業(yè)業(yè)績增長。

　　在努力銷售增收的同時(shí)，房企受市場壓力影響，整體的拿地節(jié)奏在上半年開始收縮。以北京為例，僅從土地成交量和成交金額看，前4月84宗宅地出讓，出讓金合計(jì)1056.1億元，5、6月份，兩個(gè)月成交土地僅5宗，且無一宅地，出讓金只有59.1億元。上半年北京還一度傳出，部分摘得高價(jià)地的房企尋求退地的消息。

　　2014年上半年落幕，無論地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、買房人都在市場的變化中經(jīng)歷了考驗(yàn)。那么回顧2014年上半年，這場半年考包括了哪些內(nèi)容，對各類主體影響幾何？不妨就看看下面兩張“考卷”。

　　聲 音

　　考慮到更多城市調(diào)控可能放松，貨幣政策也有可能放寬，未來市場的量、價(jià)應(yīng)該都能在目前的基礎(chǔ)上穩(wěn)住，很難有更多實(shí)質(zhì)下降。明年市場則會回升。

　　——高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵

　　下半年市場應(yīng)該不會太差，現(xiàn)在的信貸政策非常不傾向于房地產(chǎn)，一旦正?；蛘邇A向于房地產(chǎn)，市場就會好轉(zhuǎn)。——北京萬科副總經(jīng)理肖勁