開發(fā)商物業(yè)高收費(fèi)是否合理 小區(qū)高不高檔誰說了算

    家住河北省正定縣的張女士沒有想到，自己還沒有拿到新房的鑰匙，卻接到了一封律師函，要求其向開發(fā)商賠禮道歉并賠償損失，否則，開發(fā)商將有可能將其告上法庭。而在張女士看來，明明是開發(fā)商違約在先。

    從今年6月底以來，張女士所購買的“華府名邸”開發(fā)商與數(shù)百名業(yè)主糾紛不斷。在正定縣，這個糾紛備受關(guān)注。

    業(yè)主：開發(fā)商不履約

    華府名邸占地125畝，建筑面積21.09萬平方米，整個小區(qū)均為高層，最高的達(dá)到33層。

    這個項目由河北正華房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。在該公司的廣告宣傳中，“華府名邸，改變一座城市”的口號頗為響亮，吸引了不少購買者。

    2007年1月，這個樓盤開始銷售。在排了一下午加一個通宵的隊之后，正定縣居民包女士(化名)拿到了一個VIP號，以2460元／平方米的價錢購得該小區(qū)一套128.44平方米的商品房。

    “向親戚朋友借了十多萬元。”包女士告訴記者，在華府名邸開盤之前，正定縣還沒有高層的住宅，商品房最高價是1700元／平方米。

    按照合同約定，河北正華房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)于2008年12月31日之前交房。然而，當(dāng)接到開發(fā)商通知收房時，已經(jīng)約定交房日期半年之后。而且，業(yè)主們趕到小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，麻煩來了——小區(qū)路面還沒有硬化，綠化、消防等設(shè)施都還沒有完成。

    張女士說，開發(fā)商拿出一個房屋面積測量表，要求補(bǔ)足超出的1.3平方米的房款，但沒有說明最終的房屋面積是誰來測量的。

    而且，開發(fā)商并不把鑰匙直接交給業(yè)主。業(yè)主需要到該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂物業(yè)協(xié)議并交納相關(guān)費(fèi)用之后，才能拿到鑰匙。

    一部分以分期付款方式買房的業(yè)主，需要在這個時候交納房屋尾款；一些實(shí)測面積超過原本約定面積的業(yè)主，要補(bǔ)足差額，此外，所有業(yè)主都要交1500元的可視對講機(jī)費(fèi)用、1.8元／平方米／月的物業(yè)費(fèi)，還有不同價格的車輛管理費(fèi)。

    這樣的交房方式讓張女士等業(yè)主感覺非常不舒服，“延期交房這么久，只字不提，還未經(jīng)業(yè)主同意將鑰匙交給物業(yè)公司。”張女士說，當(dāng)時根本就沒有看到交房所需要的“兩書一表”。

    “兩書一表”包括：住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、竣工驗收備案表。通常情況下，是開發(fā)商交房所需要提供給業(yè)主的交房條件。

    張女士拒絕收房。一直期待住進(jìn)高層大房子的包女士等也拒絕了收房。延期交房違約金、物業(yè)費(fèi)、房屋面積增大部分誰承擔(dān)、可視對講機(jī)費(fèi)用是業(yè)主們集中反映的幾個問題。

    按照合同約定，延期交房需按已交房款的萬分之五(三個月之后萬分之十)向購房者支付違約金；房屋面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房款，由業(yè)主承擔(dān)，超出3%的部分由出賣人承擔(dān)；可視對講屬于配套設(shè)施。對物業(yè)費(fèi)，之前并沒有任何約定。

    業(yè)主們不能理解，為什么開發(fā)商不能履行合同約定的內(nèi)容。在一些業(yè)主分別向縣、市、省反映情況之后，正定縣組織了多次由業(yè)主代表、開發(fā)商、政府相關(guān)部門參加的糾紛協(xié)調(diào)會。

    “讓我們業(yè)主覺得比較公正的是8月10日縣信訪局公布的意見。”業(yè)主辛延英告訴記者，當(dāng)時信訪局一位姓李的工作人員當(dāng)著業(yè)主的面宣讀了縣里的意見，包括違約金按合同履行，建筑面積超出3%的部分由開發(fā)商承擔(dān)，物業(yè)費(fèi)由物價局進(jìn)行核定等內(nèi)容。

    但4天之后，解決方案變成了由開發(fā)商與業(yè)主分別談判解決，半個月之后如果還解決不了，再由縣相關(guān)部門參與解決。

    “高檔”物業(yè)費(fèi)：是否合理

    在此次糾紛中，除了延期交房違約金之外，業(yè)主最為關(guān)心就是該小區(qū)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。1.8元／平方米／月的物業(yè)費(fèi)讓很多業(yè)主覺得簡直是太高了。

    辛延英告訴記者，在2007年年初買房時，曾有業(yè)主問過物業(yè)費(fèi)價格。當(dāng)時開發(fā)商表示，物業(yè)費(fèi)可能是0.8~1元／平方米／月，想不到，兩年之后，價格幾乎翻了番。

    “1.8元的物業(yè)費(fèi)確實(shí)高，以前正定縣從來沒聽說這個價位的物業(yè)費(fèi)。”正定縣物價局價費(fèi)管理科科長栗玉國說，在正定縣，物業(yè)費(fèi)一般就是0.3~0.4元／平方米／月，帶電梯的住宅在0.7~0.8元／平方米／月。

    據(jù)悉，華府名邸在正定縣獨(dú)樹一幟的物業(yè)費(fèi)，物價部門也頭疼。因為開發(fā)商宣稱，這個樓盤是高檔小區(qū)，物業(yè)費(fèi)是市場調(diào)節(jié)價。

    在我國，物業(yè)費(fèi)的收取分兩個類別：在普通住宅小區(qū)，物業(yè)費(fèi)實(shí)行的是政府指導(dǎo)價；而在別墅、高級公寓等高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)，以及商業(yè)地產(chǎn)中，實(shí)行的則是市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)公司和業(yè)主協(xié)商確定。

　　但什么樣的小區(qū)屬于高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)？

    “為這個事情，我們特意打電話咨詢住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。得到的答復(fù)是，國家沒有高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)的定義。”正定縣建設(shè)局副局長王文敏說，別墅很明確，是高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)，但此外什么樣的小區(qū)能算是高標(biāo)準(zhǔn)，沒辦法判斷。

    王文敏告訴記者，由于缺少國家層面的定義，對高標(biāo)準(zhǔn)住宅的爭論由來已久。比如北京市規(guī)定，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下、實(shí)際成交價低于同級別土地上普通住宅平均交易價格1.2倍以下的為普通住宅。除了普通住宅、保障性住房，剩下的就是高檔住宅。全國很多城市的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)都與北京市的標(biāo)準(zhǔn)接近。

    在華府名邸業(yè)主收到的業(yè)主手冊上，是這樣描述華府名邸作為高檔小區(qū)的特質(zhì)：看一場CBD的流光溢彩，寫一篇奢華的居住傳奇，尊踞城市之上的王者氣概，凝聚貴族紳士的高雅氣質(zhì)。豪門步伐走出的雍容地圖，世界前沿的生活享受……

    “開發(fā)商說華府名邸的大門是花崗巖，很氣派。但這就是高檔小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)碼？”辛延英說。

    為了證明華府名邸小區(qū)并非高標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)，辛延英翻閱了大量文件和材料。他給華府名邸算了一筆賬，小區(qū)占地125畝，建筑面積21.09萬平方米，其容積率為2.53。今年發(fā)布的《石家莊市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作的意見》中明確，石家莊市新建高層居住小區(qū)，容積率應(yīng)控制在2.5以下。

    “這個小區(qū)的容積率已經(jīng)超出了2.5，說明居住舒適度并不高。再加上一梯六戶的電梯設(shè)置，怎么能說是高標(biāo)準(zhǔn)？”辛延英說，他了解，1號樓和6號樓，單套面積最大的為128.44平方米，沒有超出140平方米的標(biāo)準(zhǔn)；價格相對石家莊市來說，也沒有達(dá)到均價水平。所以，綜合容積率、面積和房價，華府名邸都應(yīng)該算是普通住宅。

    辛延英認(rèn)為，政府部門應(yīng)該對華府名邸作一個檔次認(rèn)定，而不應(yīng)該任由物業(yè)公司自己說了算。

    栗玉國告訴記者，由于沒有國家標(biāo)準(zhǔn)，縣物價局沒有辦法給華府名邸規(guī)定一個指導(dǎo)價，只能是由業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商。

    開發(fā)商的解釋

    8月26日、27日，記者連續(xù)與正華房地產(chǎn)公司聯(lián)系采訪，均遭到拒絕。

    8月27日，記者從正定縣委宣傳部拿到一份正華集團(tuán)向正定縣書記、縣長提交的報告。其中提到，華府名邸小區(qū)共建有商品房1275套，2009年年底前需交房786套；2010年需交房489套，有交房糾紛的358套。截至8月26日下午，共接待258戶，涉及房子274套，已簽訂補(bǔ)充協(xié)議的181戶、195套，未簽協(xié)議75套，退房4套。

    正華集團(tuán)表示，2009年12月31日之前，所有業(yè)主無論是否入住，物業(yè)公司不收取一分錢的物業(yè)費(fèi)；2010年1月1日至3月31日,物業(yè)公司試運(yùn)行3個月，由縣物價部門組織相關(guān)人員對試運(yùn)行出來的結(jié)果和數(shù)據(jù)進(jìn)行成本核算，然后確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。試運(yùn)行期間實(shí)行預(yù)收費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由物價部門確定。

    在延期交房的問題上，正華集團(tuán)給出的理由是：去年工期遇到石子廠、水泥廠等建筑材料生產(chǎn)廠家停產(chǎn)、停供材料，造成停工3個月；拆遷遇到了障礙，因此對業(yè)主賠償3個月的違約金。對于超出原面積3%的部分，由正華房地產(chǎn)公司承擔(dān)。

    據(jù)悉，還有不少業(yè)主接到了要求退房的電話。包女士告訴記者，正華集團(tuán)一個老總曾說，誰不同意解決方案就撕毀誰的合同。張女士在8月下旬接到開發(fā)商電話，對方要求張女士辦理退房手續(xù)，并給與定期存款利息的補(bǔ)償。

    從公開的資料看，河北正華房地產(chǎn)公司隸屬于河北正華實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，正定國際小商品市場即由該公司開發(fā)建設(shè)。該公司總裁孫鳳鳴曾擔(dān)任正定縣副縣長，2006年5月被聘為該公司總裁。