7月地產(chǎn)新開(kāi)工率環(huán)比大降42%

    8月28日，A股再現(xiàn)低迷，上證指數(shù)盤(pán)桓數(shù)日上攻3000點(diǎn)無(wú)果之后，暴跌85.7點(diǎn)，跌幅高達(dá)2.91%，終于選擇了掉頭向下探尋。

　　樂(lè)觀的投資者仍然認(rèn)為，今年已經(jīng)投放的巨額信貸仍然保持了市場(chǎng)充足的流動(dòng)性，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前景十分看好，行情沒(méi)有理由終結(jié)。

　　但一條悲觀的鏈條也開(kāi)始浮出水面，那就是，隨著證券市場(chǎng)的下跌，樓市價(jià)格將結(jié)束上漲轉(zhuǎn)而開(kāi)始調(diào)整，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降低新項(xiàng)目的動(dòng)工速度，并帶動(dòng)上下游50個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)投資一旦停滯，水泥、鋼鐵、有色金屬都將因需求低迷而影響業(yè)績(jī)。

　　歷史經(jīng)驗(yàn)表明，中國(guó)GDP超高速增長(zhǎng)與高固定資產(chǎn)投資率往往相伴出現(xiàn)。復(fù)蘇時(shí)，固定資產(chǎn)投資是重要支柱。房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，地位重要性顯而易見(jiàn)。

　　“資產(chǎn)價(jià)格的變化有一個(gè)連鎖反應(yīng)，它的傳導(dǎo)鏈重點(diǎn)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)趴下，所有的行業(yè)都將面臨二次去庫(kù)存化，去產(chǎn)能化。”上海一位私募基金經(jīng)理向記者談及他對(duì)市場(chǎng)后續(xù)演繹路徑的看法，“這種打擊是十分致命的。是不是最壞，要看房地產(chǎn)調(diào)整的具體情況。”

　　鑒于房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)投資一旦在四季度出現(xiàn)大幅下滑，經(jīng)濟(jì)增速以及以其作為下半年行情主要依據(jù)之一的股市走向都將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

　　房?jī)r(jià)、股指同周期

　　近幾年的經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)價(jià)格、證券市場(chǎng)指數(shù)同周期運(yùn)行特點(diǎn)明顯。

　　2007年10月，A股創(chuàng)出歷史高點(diǎn)6124點(diǎn)，同期，上海、北京、深圳等全國(guó)一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格也達(dá)到歷史高點(diǎn)。隨著2008年股市的單邊下跌，房地產(chǎn)先是成交量萎縮，后開(kāi)發(fā)商變相降價(jià)促銷，最后公開(kāi)宣布降價(jià)。

　　但就在2008年11月，股指、房?jī)r(jià)最低迷的時(shí)候，卻迎來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。

　　2008年10月下旬，股指經(jīng)過(guò)1年暴跌已經(jīng)下探至1664點(diǎn)，同期，房地產(chǎn)價(jià)格也開(kāi)始止跌企穩(wěn)，均同期踏入了上升恢復(fù)的通道。

　　根據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，北京7月份現(xiàn)房簽約套數(shù)4，216套，環(huán)比6月上漲43.84%，創(chuàng)2007年以來(lái)月成交量新高。上海8月成交均價(jià)刷新歷史紀(jì)錄，每平方米升至20，563元，突破均價(jià)2萬(wàn)元的水平，環(huán)比上漲14%。

　　股指方面，2009年8月4日，上證指數(shù)創(chuàng)出本輪反彈行情的高點(diǎn)3478點(diǎn)，隨即出現(xiàn)了近20%的下跌。

　　“股市、樓市的關(guān)聯(lián)在于對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的同一種預(yù)期，同時(shí)還有財(cái)富的相互作用。”一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理認(rèn)為，“股市上賺了錢，才能有更多的錢買房子，當(dāng)股票被套以后，買房子的計(jì)劃不得不推遲，甚至放棄。”

　　“根據(jù)我們目前監(jiān)測(cè)的情況，上海地區(qū)的房地產(chǎn)成交已經(jīng)沒(méi)有前期活躍，價(jià)格也開(kāi)始有所松動(dòng)。”一位房地產(chǎn)研究員告訴記者。

　　8月13日，中金公司發(fā)布了對(duì)7月份房地產(chǎn)新開(kāi)工面積再分析的研究報(bào)告，之所以“再次分析”，是因?yàn)閿?shù)據(jù)中，7月份的新開(kāi)工數(shù)據(jù)令人沮喪：同比微漲0.7%，環(huán)比下降42%。

　　“偶然性因素的確存在，比如開(kāi)發(fā)商要?dú)w還銀行貸款，但6月份的新開(kāi)工率是環(huán)比上升55%、同比上升11.6%，相比之下，7月的數(shù)據(jù)表現(xiàn)之弱超乎預(yù)期。”富國(guó)基金一位地產(chǎn)研究員告訴記者，“新開(kāi)工數(shù)據(jù)其實(shí)也是一個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心指數(shù)。”

　　“8月份的數(shù)據(jù)應(yīng)該會(huì)有好轉(zhuǎn)。”上述富國(guó)基金地產(chǎn)研究員補(bǔ)充說(shuō)。

　　但據(jù)上述房地產(chǎn)研究員分析，“由于擔(dān)心房?jī)r(jià)大起大落，很多開(kāi)發(fā)商并不急于動(dòng)工，因此8月份的新開(kāi)工數(shù)據(jù)估計(jì)比7月好不到哪里去。”

　　申銀萬(wàn)國(guó)27日發(fā)布建筑、房地產(chǎn)企業(yè)新開(kāi)工調(diào)研報(bào)告表示，目前開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工意在補(bǔ)庫(kù)存，大幅增長(zhǎng)動(dòng)力不足，原因是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)中期的判斷仍然比較謹(jǐn)慎。“由于全國(guó)范圍庫(kù)存量仍然較大，且未來(lái)房地產(chǎn)銷售將逐步趨于平穩(wěn)，下半年新開(kāi)工面積增長(zhǎng)幅度有限。”申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為。

　　而從建筑企業(yè)調(diào)研結(jié)果來(lái)看，都普遍沒(méi)有感到訂單加速。

　　惡性傳導(dǎo)鏈

　　由于房地產(chǎn)連接的是一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)鏈條。房地產(chǎn)行業(yè)是否繁榮，直接關(guān)系到其他行業(yè)的表現(xiàn)。

　　在2007年全球各國(guó)有色金屬的消費(fèi)比重中，中國(guó)無(wú)一例外是各種主要有色金屬的最大消費(fèi)國(guó)，其中鋁、銅、鋅占全球的消費(fèi)比例分別33%、26%和28%，西歐、美國(guó)和日本的消費(fèi)量均不及中國(guó)。而在中國(guó)對(duì)各種有色金屬的消費(fèi)中，房地產(chǎn)占據(jù)了主要部分。

　　招商證券研究發(fā)現(xiàn)，國(guó)際銅價(jià)每漲500美元/噸，將提升江西銅業(yè)業(yè)績(jī)0.12元/股。簡(jiǎn)單反向推斷，銅價(jià)的下跌也將十分敏感的拖累其業(yè)績(jī)預(yù)期。

　　“從目前看，江西銅業(yè)等有色金屬類上市公司，是沒(méi)有實(shí)實(shí)在在的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)的，都是一種對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期，對(duì)大宗商品價(jià)格的預(yù)期。一旦這種預(yù)期被打破，股價(jià)的暴跌是必然的。”上述私募基金經(jīng)理表示。

　　從中國(guó)的房地產(chǎn)投資復(fù)蘇，到世界范圍內(nèi)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇預(yù)期，再到國(guó)際有色金屬的價(jià)格上漲，再到有關(guān)上市公司的預(yù)期業(yè)績(jī)提升、股價(jià)上升，這看似一個(gè)幸福的鏈條。

　　有色金屬指數(shù)也由2008年11月的1825點(diǎn)，上漲至2009年8月4日的7188點(diǎn)，漲幅為2.9倍，遠(yuǎn)超大盤(pán)同期漲幅。

　　“我們承認(rèn)，有色金屬股票的上漲就是一個(gè)泡沫，就是因?yàn)橹С诌@個(gè)泡沫的預(yù)期比較確定，所以我們也可以去配置它。”上海一位公募基金經(jīng)理坦言。

　　上述基金經(jīng)理的說(shuō)法并非個(gè)案。交銀施羅德旗下基金在今年4月份凈值排名突然上升，就是因?yàn)槠渲貍}(cāng)配置了有色金屬、煤炭、地產(chǎn)等行業(yè)。

　　“國(guó)際市場(chǎng)這一波大宗商品價(jià)格的上漲，中國(guó)因素占到了很大因素，國(guó)際炒家就是預(yù)期中國(guó)的固定資產(chǎn)投資將上升，所以才敢于推高有色金屬等大宗商品的價(jià)格。”上海一位私募基金經(jīng)理告訴記者。

　　正向預(yù)期如此，反向預(yù)期呢。“有色金屬價(jià)格一旦下跌，其他大宗商品也必然追隨，反映到A股上，則會(huì)出現(xiàn)一次擠泡沫的過(guò)程?，F(xiàn)在雖然跌破了2900點(diǎn)，但這僅僅是開(kāi)始。”上述私募基金經(jīng)理認(rèn)為。

　　果真如此，國(guó)內(nèi)A股上市公司的估值將遭受到反向壓制。有色金屬、煤炭、房地產(chǎn)均是如此。最重要的是，如果房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資下降，中國(guó)將依靠什么來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。