國(guó)土部清繳閑置用地 在建地王漁翁得利

    幾乎就在所有“拿而未建”的“地王”承受著前所未有的來(lái)自國(guó)土資源部的壓力時(shí)，已經(jīng)開建的“老牌地王”們，挨過(guò)了難熬的日子，終于開始漁翁得利了。

　　如果將昔日的地王置身于更長(zhǎng)的歷史緯度中，當(dāng)年的天價(jià)在如今已是“稀松平常”。在北京昔日地王的“密集之地”——大興、昌平，基準(zhǔn)地價(jià)早已翻番。由于這些“老地王”面積巨大故而開發(fā)周期甚久，通過(guò)坐享自己“后輩”們推高的地價(jià)所帶來(lái)的巨大利潤(rùn)，也引發(fā)社會(huì)各界的關(guān)注與議論。不過(guò)，按照標(biāo)準(zhǔn)法條，這些在建地王卻并不在閑置土地之列。

　　“拿而未建”的“地王”正在給他的前輩們“縫制嫁衣”，當(dāng)歷經(jīng)了歷史上最長(zhǎng)的一個(gè)調(diào)整周期后，“在建地王”的開發(fā)商們，理解最深的一句話或許就是，時(shí)間就是金錢。

　　不涉清查

　　“其實(shí)我們一直對(duì)已經(jīng)出讓但閑置未開發(fā)土地進(jìn)行監(jiān)控，達(dá)到處罰標(biāo)準(zhǔn)的，我們會(huì)根據(jù)法律和規(guī)章進(jìn)行處罰。”2009年8月27日，北京市國(guó)土局的一位官員告訴記者，由此向前倒推3天，國(guó)土資源部剛剛表示，對(duì)于“拿而不建”的“囤地”行為，將加大打擊力度。

　　然而，若干“昔日地王”，卻可以確定不在本次清繳的范圍內(nèi)。上述官員告訴記者，衡量“閑置”的標(biāo)準(zhǔn)主要有兩個(gè)：一是工程進(jìn)度，即出讓合同簽署后一年未動(dòng)工開發(fā)，則可定性為閑置，收取土地閑置費(fèi)，達(dá)到兩年標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以按土地管理法有關(guān)規(guī)定收回；二是投資到位情況，這實(shí)際上與第一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)互相關(guān)聯(lián)，如果出讓半年到一年內(nèi)，項(xiàng)目投資未能到位，也可視做閑置。

　　顯然，如果按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，不少昔日“地王”，都不會(huì)被列入清理監(jiān)管的范圍內(nèi)。記者了解到，在北京昔日“盛產(chǎn)”地王的大興、昌平，大部分創(chuàng)紀(jì)錄價(jià)格成交的土地，都一直處在“正常開發(fā)”的狀態(tài)。

　　“2003～2005年的土地出讓，由于是在剛剛實(shí)行招拍掛前后，土地整理速度最快的還是這些原來(lái)的郊區(qū)，所以那時(shí)候的土地供給多是在郊區(qū)，而由于當(dāng)時(shí)的土地價(jià)格還不是太高，之所以能形成地王，很大原因是由于地塊面積大造成的總價(jià)高，所以，這些土地開發(fā)周期長(zhǎng)，也是正常的。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者。

　　如李文杰所言，2003年的“地王”大興1號(hào)地和2005年的“地王”清河毛紡廠地塊土地面積均超過(guò)20萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積亦都接近90萬(wàn)平方米。

　　前述北京市國(guó)土局官員告訴記者，雖然上述幾塊地王的開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，但并沒有出現(xiàn)像廣州、深圳等地的“拿而不建”的現(xiàn)象，從目前的情況看，政府著重清理的仍然是閑置土地，而閑置土地是有著硬性指標(biāo)的。

　　言外之意，這些著名的昔日“地王”，盡管開發(fā)周期甚久，但仍不在清理的范圍之內(nèi)。

　　坐享其成

　　從北京南三環(huán)的玉泉營(yíng)驅(qū)車向南30分鐘，便可以到達(dá)北京第一塊“地王”的誕生地——大興黃村，時(shí)近6年前，地產(chǎn)駭客順馳創(chuàng)始人孫宏斌以9億元的價(jià)格拍得大興1號(hào)地，隨后一個(gè)名叫順馳·領(lǐng)海的住宅項(xiàng)目在這塊土地上開發(fā)，如今，他已經(jīng)易手香港上市公司路勁基建（6.01，-0.03，-0.50%），而這個(gè)項(xiàng)目也隨之更名為路勁·領(lǐng)海。

　　彼時(shí)，沒有人相信背負(fù)高達(dá)9億元的土地成本，順馳·領(lǐng)海能有多好的盈利前景。而十分微妙的是，時(shí)近6年之后，這里成為了北京地價(jià)上漲最快的區(qū)域之一。北京市國(guó)土局的資料顯示，截至2009年8月1日，北京市共成交12宗居住及商業(yè)地塊，其中有8宗位于大興，而這其中有一半地塊以100%以上漲幅的溢價(jià)成交，土地價(jià)格翻倍。

　　“從這個(gè)歷史緯度來(lái)看，2003年的9億元土地價(jià)格不貴。”路勁基建北京公司銷售負(fù)責(zé)人溫立偉告訴記者。就在7月底，規(guī)劃建筑面積只有13萬(wàn)平方米的大興10號(hào)地還拍出了8.2億元的天價(jià)，而當(dāng)年1號(hào)地的規(guī)劃建筑面積幾倍于如今的10號(hào)地，土地價(jià)值無(wú)形中的增值，由此已是清晰可見。

　　北京的另外一塊“地王”——清河毛紡廠地塊如今是華潤(rùn)地產(chǎn)的住宅項(xiàng)目橡樹灣。與大興1號(hào)地十分類似的經(jīng)歷是，當(dāng)時(shí)這塊土地因?yàn)?ldquo;面粉貴過(guò)面包”而被業(yè)界普遍不甚看好，但如今，其銷售價(jià)格已然超過(guò)20000元/平方米關(guān)口，而該項(xiàng)目的后期商業(yè)項(xiàng)目，業(yè)已投入開發(fā)，由于其前期項(xiàng)目住宅已經(jīng)入住，商業(yè)自然可以賣出更高的價(jià)格。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)顯示，清河毛紡廠地塊所在區(qū)域的土地價(jià)格，在最近的4年間，上漲幅度也接近1倍，不久前中國(guó)電子（0.94，0.00，0.00%）拿下的奧運(yùn)村附近的地塊規(guī)劃建筑面積尚不及清河毛紡廠地塊的1/3，但土地成交價(jià)依然高達(dá)19.6億元。

　　“土地面積大，開發(fā)周期就會(huì)相對(duì)拉長(zhǎng)，從資產(chǎn)價(jià)格角度，升值是必然的，這就是我們當(dāng)時(shí)的邏輯。”一位不愿具名的華潤(rùn)地產(chǎn)高管向記者坦言，“時(shí)間就是金錢”。

　　調(diào)價(jià)借勢(shì)

　　“他們?cè)皆玳_建，我們?cè)介_心。”8月26日晚，路勁基建北京公司的一位人士在聽說(shuō)了國(guó)土資源部清理閑置用地，并盯緊新近出讓土地開工情況和工程進(jìn)度的消息之后，對(duì)記者說(shuō)，在他看來(lái)，這種整頓，對(duì)他們很是有利。

　　路勁北京公司的邏輯非常簡(jiǎn)單。目前，大興主要地段的在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格都已超過(guò)10000元/平方米。其中，11000元/平方米至13000元/平方米已成為普遍價(jià)位，如路勁領(lǐng)海、水晶布洛格、綠城陽(yáng)光名苑等。其中價(jià)格最高的是位于亦莊開發(fā)區(qū)的金色·漫香林，其7月新房源的開盤均價(jià)達(dá)到15000元/平方米，這一價(jià)格已接近東四環(huán)邊的普通住宅項(xiàng)目。

　　但是，溫立偉告訴記者，從地價(jià)來(lái)看，新近成交的9塊地有6塊都超過(guò)了樓面成本價(jià)5600元/平方米，加上建安成本等各種費(fèi)用，未來(lái)區(qū)域主流項(xiàng)目的售價(jià)必定超過(guò)12000元/平方米，甚至有可能達(dá)到15000元/平方米。此時(shí)，即將推出最新一期項(xiàng)目天使灣的路勁·領(lǐng)海，便有了足夠的向上調(diào)價(jià)的理由與支撐，而這還沒有考慮到水面環(huán)境這一產(chǎn)品的特殊性，目前，路勁方面正在考慮其定價(jià)的策略。

　　這一邏輯的核心在于，新“地王”們?cè)皆玳_建，在建的“老地王”們就越早有向上調(diào)價(jià)的理由。

　　“在大興、昌平這些原來(lái)被認(rèn)為郊區(qū)的地區(qū)，我們很關(guān)注他們有沒有新的土地放出來(lái)。”首開集團(tuán)的一位高管告訴記者，“這些地區(qū)原來(lái)都是被認(rèn)為交通不便的地區(qū)，但現(xiàn)在軌道交通、路網(wǎng)建設(shè)，以及大型基礎(chǔ)設(shè)施，比如機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，還有城市格局的調(diào)整與變化，都是我們關(guān)注的原因。”他說(shuō)。

　　新有企業(yè)到自己所在的區(qū)域“搶地”，是這些“老地王”們最愿意看到的，而在土地部門的督促之下，這些新出讓土地越快投入建設(shè)和銷售，他們提價(jià)的理由也就可以越早到來(lái)