“內(nèi)憂(yōu)外患”困擾九江本地二手房中介

悄然之間，九江的二手房產(chǎn)中介市場(chǎng)，似乎迎來(lái)了一場(chǎng)動(dòng)蕩。來(lái)自南昌的“中環(huán)地產(chǎn)”在樓市整體疲軟期迅速“擴(kuò)張”，兩年時(shí)間在潯城開(kāi)了16家門(mén)店。與此同時(shí)，潯城本土的二手房中介，如“裕達(dá)”、“得意”、“順騰”、“輝馳”等，要么關(guān)閉門(mén)店，要么撤出九江，要么已經(jīng)易主。

有傳言說(shuō)，外來(lái)的和尚會(huì)念經(jīng)，“中環(huán)”擠垮了“裕達(dá)”，超越了“恒力”。這個(gè)外來(lái)的二手房交易中介在九江“一枝獨(dú)秀”，坐上了第一把交椅，并且擠垮了一些本地二手房中介。

事情真的是這樣的嗎？本地的二手房中介真的遭遇生存困境了嗎？潯城二手房中介的這塊蛋糕，是怎么被人分掉的呢？

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外來(lái)和尚念出不一樣的經(jīng)

紅色的門(mén)頭，統(tǒng)一的著裝，這是“中環(huán)地產(chǎn)”門(mén)店給人的第一印象。今年6月初，85后小伙付文浩在大樹(shù)下開(kāi)了一家“中環(huán)地產(chǎn)”，這已經(jīng)是南昌中環(huán)地產(chǎn)在九江地區(qū)的第16家店了。晨報(bào)記者了解到，從2012年5月8日，南昌中環(huán)地產(chǎn)九江分公司總經(jīng)理余國(guó)福來(lái)九江算起，這個(gè)來(lái)自南昌的二手房中介，在短短兩年時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)占據(jù)了潯城市場(chǎng)的重要份額。

余國(guó)福說(shuō)，公司之所以從南昌擴(kuò)張到九江，是因?yàn)榭粗辛司沤址渴袌?chǎng)的潛力。余國(guó)福是有充分理由的。熟知二手房市場(chǎng)的人都知道，中環(huán)地產(chǎn)在南昌有280多家門(mén)店，幾乎占到南昌二手房市場(chǎng)份額的一半。但余國(guó)福認(rèn)為，“九江比南昌市場(chǎng)更好。”

他用一個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明這一點(diǎn)：在南昌，一手房和二手房的成交比是3:1。而在九江，這個(gè)比例能達(dá)到4:1。比例越大，表示這個(gè)地區(qū)二手房市場(chǎng)更具潛力，這也是南昌中環(huán)地產(chǎn)選擇九江作為開(kāi)拓市場(chǎng)第一站的原因。

不過(guò)，有潛力不代表一定能做好。兩年時(shí)間開(kāi)了16家分店，秘密是什么呢？

“我們把南昌的成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到了九江。”余國(guó)福介紹，來(lái)九江之前，他曾在同行那里“潛伏”過(guò)，發(fā)現(xiàn)了潯城市場(chǎng)的不少問(wèn)題。“九江幾乎沒(méi)有采用加盟方式來(lái)經(jīng)營(yíng)的二手房中介，而且很多門(mén)店做不到網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)，也就做不到資源共享。”

“中環(huán)”的這16家門(mén)店，全都采取加盟方式，直營(yíng)管理。說(shuō)得直白點(diǎn)，就是每一家中環(huán)分店，店長(zhǎng)從找店、裝修到業(yè)績(jī)都得自己來(lái)，每個(gè)店上交10%管理費(fèi)，剩下90%進(jìn)自己腰包。“也就是說(shuō)，店長(zhǎng)其實(shí)就是股東，而且為自己打工。”這樣大比例的加盟模式，才是吸引更多門(mén)店的關(guān)鍵原因。

公司層面上，他們實(shí)行主要負(fù)責(zé)人員統(tǒng)一培訓(xùn)和內(nèi)部聯(lián)賽機(jī)制，用先進(jìn)企業(yè)文化拓展門(mén)店。從最開(kāi)始的一組變兩組，兩組變四組，如今，他們已經(jīng)有16個(gè)小分組了。目前，這16家分店共有100多名員工，規(guī)模在九江二手房市場(chǎng)靠前。

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市場(chǎng)不規(guī)范本地中介面臨生存壓力

和外來(lái)的“中環(huán)”相比，潯城本地的“恒力”、“得意”、“順騰”、“輝馳”稱(chēng)得上是老大哥。2005年，桂勝鋒一手創(chuàng)辦了九江恒力房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。從九龍街東盟城中城店算起，門(mén)店最多的時(shí)候有10家。

最近，外界一直在傳說(shuō)，“恒力”被“中環(huán)”逼得不得已，只能關(guān)了門(mén)店。聽(tīng)到這個(gè)，桂勝鋒笑了。“我最近又開(kāi)了2家店。”他說(shuō)，他確實(shí)關(guān)了2家店，但那不是因?yàn)殚_(kāi)不下去。關(guān)掉馬獅店，是因?yàn)榉繓|要門(mén)面；關(guān)掉老氣象局店，是因?yàn)槟抢锏姆孔右疬w。而在湖濱和裕華大市場(chǎng)地段，他覺(jué)得那里的位置有優(yōu)勢(shì)，于是，他在這2個(gè)地方又分別開(kāi)了新店。

不過(guò)，桂勝鋒介紹說(shuō)，潯城確實(shí)有本地二手房中介關(guān)門(mén)了，比如“裕達(dá)”，這也讓桂勝鋒覺(jué)得很可惜。

“‘裕達(dá)’確實(shí)關(guān)門(mén)了，但并不是被‘中環(huán)’擠垮的。”從資歷上說(shuō)，“裕達(dá)”比“恒力”成立時(shí)間更早，頂峰時(shí)，門(mén)店也有10多家。但就在去年底，“裕達(dá)”的老板決定關(guān)掉所有店面，轉(zhuǎn)做別的生意。現(xiàn)在他們只剩下一家店，但也不是原先的老板在經(jīng)營(yíng)，可以說(shuō)是徹底轉(zhuǎn)行。

一位從事九江二手房交易多年的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，九江的二手房交易市場(chǎng)，存在著一定的缺陷。最早一批經(jīng)營(yíng)九江二手房市場(chǎng)的，是一批浙江人。“他們一開(kāi)始就把利潤(rùn)點(diǎn)定得比較低。”行內(nèi)都知道，目前九江二手房買(mǎi)賣(mài)的抽點(diǎn)是買(mǎi)賣(mài)雙方各一個(gè)點(diǎn)。“但全國(guó)來(lái)看，基本上是買(mǎi)賣(mài)雙方各1.5個(gè)點(diǎn)。”抽點(diǎn)利率低之外，二手房市場(chǎng)受政策的影響也非常大，而且這些機(jī)構(gòu)要年審交費(fèi)，加上門(mén)面、水電的開(kāi)支，如果生意不好，根本經(jīng)營(yíng)不下去。

現(xiàn)在，人工費(fèi)用也變得越來(lái)越高。“成交一套房，有的中介給業(yè)務(wù)員很高的提成，甚至高到總房?jī)r(jià)的1個(gè)點(diǎn)。”

桂勝鋒也認(rèn)同這一觀點(diǎn)。他說(shuō)，像“恒力”這樣資歷的二手房中介，大部分采取的是直營(yíng)模式，每家分店開(kāi)業(yè)，從店鋪?zhàn)饨?、裝修、人工到其他各種開(kāi)支，都是由總部支出。“尤其是人工費(fèi)用，占了極大部分。因?yàn)槿绻档徒o業(yè)務(wù)員的提成比例，他們會(huì)被挖走。”

在桂勝鋒看來(lái)，九江二手房交易沒(méi)有統(tǒng)一的行規(guī)，發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)惡性競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。而在買(mǎi)賣(mài)二手房過(guò)程中，會(huì)涉及墊資、銀行擔(dān)保等多重問(wèn)題，很容易出現(xiàn)資金斷鏈。

其實(shí)，“中環(huán)”來(lái)九江之前，包括“恒力”在內(nèi)的一些老牌二手房中介都表示過(guò)歡迎。桂勝鋒是這樣理解的：“九江二手房一直有市場(chǎng)，雖然頂峰交易期不可能再重現(xiàn)，但也不至于無(wú)單可做。”由于二手房交易要涉及各種過(guò)戶(hù)和資金問(wèn)題，所以二手房交易時(shí)，95%的人要靠中介。桂勝鋒認(rèn)為，九江市場(chǎng)不怕競(jìng)爭(zhēng)，“我更希望通過(guò)不同的經(jīng)營(yíng)模式，改善九江二手房交易市場(chǎng)的亂象。”

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“雜牌軍”勢(shì)力龐大潯城市場(chǎng)“有些亂”

而來(lái)“外來(lái)和尚”和“本地土著”之外，還有一種勢(shì)力也參與到了分蛋糕的行列中。晨報(bào)記者從市房管局市場(chǎng)監(jiān)管科了解到，去年我市有資質(zhì)的二手房中介只有42家。而“中環(huán)”和“恒力”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻顯示，九江的二手房門(mén)店有100多家，主要集中在潯陽(yáng)區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)，廬山區(qū)和八里湖新區(qū)門(mén)店較少。

這里的差額是從哪里來(lái)的呢？原來(lái)，二手房市場(chǎng)上還存在著大量的“雜牌軍”。

市房管局一位不愿透露姓名的工作人員說(shuō)，九江二手房交易市場(chǎng)上，有些門(mén)店沒(méi)有經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，或者沒(méi)有及時(shí)年審，這些門(mén)店就是所謂的“雜牌軍”，它們的存在，也對(duì)本次正規(guī)二手房中介門(mén)店的生意造成了沖擊。

“這些店都是些小店，很多是由夫妻雙方經(jīng)營(yíng)的。”步步高地產(chǎn)負(fù)責(zé)人朱貴忠介紹說(shuō)，這些小門(mén)店不需要給員工開(kāi)工資，也不需要分利潤(rùn)點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)起來(lái)無(wú)壓力，更容易生存下來(lái)。此外，有些二手房中介并不僅僅只經(jīng)營(yíng)二手房交易，成本低、經(jīng)營(yíng)自由，反而讓它們能夠避開(kāi)市場(chǎng)中的不利因素。

“中環(huán)地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該中介上個(gè)月的總成交量為40多單。余國(guó)福說(shuō)，九江二手房一年的成交總量在5000套左右。“有一定比例的交易量是沒(méi)有通過(guò)中介的，而是通過(guò)粘貼小廣告或者網(wǎng)絡(luò)等途徑自行成交。”在余國(guó)?？磥?lái)，這樣的成交形式約占一半。

不過(guò)，桂勝鋒說(shuō)，雖然市場(chǎng)有些亂，但他們都認(rèn)為，那些小中介的不正規(guī)經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ诫y以獲得大發(fā)展。

從上述情況來(lái)看，潯城二手房交易的份額很難真正劃清。市房管局不愿意透露姓名的工作人員說(shuō)，目前“中環(huán)”和“恒力”在九江排名都很靠前，可以說(shuō)是市場(chǎng)份額占比較大的二手房中介，但不能說(shuō)占據(jù)了半壁江山，真正決定二手房市場(chǎng)的是政策。在他看來(lái)，九江房?jī)r(jià)沒(méi)有下行空間，又會(huì)有源源不斷的一手房成為二手房，二手房市場(chǎng)必然會(huì)更具潛力。