政策之刀斬向閑置地王 地王“狙擊戰(zhàn)”打響

    “地王”狙擊戰(zhàn)打響

    2009年5月以來，全國“地王”頻現(xiàn)，房價應聲而漲。另一邊，2007年拍出的“地王”依然按兵不動，大量土地早已雜草叢生。

    據(jù)合富輝煌一份報告顯示，廣州2007年拍出高于當年平均樓面地價的“地王”共有27塊，但到目前為止，未售或未動工的地王還有24個，其土地面積相當于2008年全年出讓的住宅用地總量。

    事實上，開發(fā)商捂地的現(xiàn)象并不是廣州獨有。據(jù)中原地產(chǎn)最新的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：根據(jù)該機構(gòu)所監(jiān)測的國內(nèi)12個城市的土地數(shù)據(jù)，梳理了40家知名地產(chǎn)商自2003年到2009年上半年獲取的270幅土地狀態(tài)之后發(fā)現(xiàn)：這些地塊中，除去在售和售完狀態(tài)的土地，有57%的土地尚未入市。其中，27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)，30%依然處于規(guī)劃在建狀態(tài)，尚未形成實際的房源銷售。

    一方面是用地指標緊張，新“地王”不斷涌現(xiàn)；一方面則是大量土地批出去以后卻開發(fā)緩慢、沒有形成投資量。我國作為一個嚴重缺乏耕地的國家，土地緊張程度日趨加重，用地矛盾無疑更成為各方關(guān)注的焦點。

    近期，國土資源部國家土地總督察辦公室就發(fā)出一份通知，要求各國土督察局就土地“批而未用”問題展開一次專項快速督察。針對閑置“地王”，許多地方也在積極行動。據(jù)了解，廣州市國土局正在對8塊“地王”進行清算，待處理意見經(jīng)廣州市政府批準后，這些開發(fā)商將被沒收土地出讓金、收回土地使用權(quán)并且將被罰款；廣東省佛山市國土局近日已收回富力地產(chǎn)一塊，其2.4億元的競買保證金也被罰沒。

    對“地王”的公開處理，在廣州尚屬首次。中國城市經(jīng)濟學會副會長牛鳳瑞在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，此舉有敲山震虎之意。據(jù)了解，8月20日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局相關(guān)負責人透露，上海目前總共有1007公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態(tài)，上海將對這類土地進行分類處置，對已具備開工條件，但因開發(fā)商原因而未開工的土地，將加大督促和處理力度。

    事實上，包括廣州在內(nèi)的一些城市，前兩年也曾板起面孔，對一些閑置地塊進行處罰。比如：在2007年，廣州就收回了1366宗閑置土地，用地面積達25.9平方公里；同年，杭州市國土資源局也依法對3家房地產(chǎn)企業(yè)的閑置土地進行立案查處，罰款金額共計3351.9922萬元。

    國巨資本國際控股集團總裁、美國萬通投資銀行控股集團執(zhí)行董事、首席經(jīng)濟學家孫飛博士在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示：“相關(guān)部門必須將政策真正執(zhí)行起來，必須在處置閑置用地上強硬起來，否則，土地閑置仍將不斷重復。”
 

    昔日“地王”何以閑置土地？

    2009年5月以來，全國土地市場一片火暴景象。上海、北京等一線城市“地王”稱號被頻頻刷新。近3個月全國土地市場被封為“地王”的地塊就已達10余塊，2007年各開發(fā)商高價圈地的“造王”熱潮疑似再度襲來。

    以北京為例，5月底，富力地產(chǎn)以14097元/平方米的樓板地價、高達241.5%的溢價率競得廣渠路10號地塊；6月與之相鄰的廣渠路15號地塊，又被中化方興以14494元/平方米的樓板價拍下；7月6日，經(jīng)過243輪“廝殺”，上海綠地以30.25億元的價格成為大興區(qū)黃村19號商業(yè)金融和混合用地、20號居住項目的新科“地王”。

    2007年是“土地為王”的黃金時期，全國一二線城市誕生了大大小小20余個知名“地王”，一兩倍的溢價率稀松平常。然而，2008年樓市陷入低谷，讓這些“地王”進入痛苦的煎熬期，那么，2007年的地王近況如何呢？

    8月22日，記者來到位于北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號地。位于金星路附近的17號地，南北是翡翠城項目，周圍的居住區(qū)也已經(jīng)發(fā)展得比較成熟，距離在建的大興線也不遠。這塊地是華潤置地(武漢)發(fā)展有限公司于2007年12月，經(jīng)過194輪競價以14.3億元的高價拿下的，樓面地價達到6290元/平方米，溢價率達到180.39%。

    距離拍下這塊地已經(jīng)一年多了，但記者看到的景象卻是，裸露的土地，高高的雜草，除了平整過的地面外，沒有絲毫動工的痕跡，只有偶爾飛過草叢的瓢蟲守衛(wèi)著這塊土地。

    老地王昔日風光儼然已逝。“2007年中國經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)近10年的增長，伴隨著高速的經(jīng)濟增長，居民收入大幅提高，樓市銷售火暴，房價高企，開發(fā)商預期房地產(chǎn)市場還要進一步發(fā)展，因此，不惜出重金拿地。但受金融危機影響，房地產(chǎn)銷售量嚴重萎縮，樓市陷入‘冷凍期’，房價持續(xù)下跌，開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)困難。”中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心教授李恩平在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示。

    李恩平說道:“直到今年房地產(chǎn)逐漸回暖，雖然房價有所上升，但是與2007年拍地的樓面價格相比，仍然低于開發(fā)商拿地時的心理預期。因此，如果對2007年拍下的地進行開發(fā)，這些開發(fā)商會無利可圖。”

    “開發(fā)商爭做‘地王’有時候是一種策略，是醉翁之意不在酒。”國巨資本國際控股集團總裁、美國萬通投資銀行控股集團執(zhí)行董事、首席經(jīng)濟學家孫飛在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，“許多財大氣粗的開發(fā)商不僅僅有一個項目，地王拍出以后，周邊的一些在售的住宅項目都會應聲漲價。”

    當廣渠門外10號地被富力地產(chǎn)以10.22億元拿下，加上建安成本、財務成本和營銷成本，這個地塊住宅至少需要28000元/平方米才能有所贏利，所以該地塊成交后數(shù)日內(nèi)，周邊項目普漲10%，部分二手房售價甚至飆升至30000元/平方米。

    貴州大學城市管理與經(jīng)濟發(fā)展研究所副所長、北大縱橫管理咨詢公司高級咨詢顧問項凱標在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時認為，“土地閑置成本太低，也是開發(fā)商肆無忌憚地捂地的原因之一。”
 

     新“地王”

    再步老“地王”后塵？

    8月10日，廣州市國土房管局推出首個針對“天價地王”的處理方案，并重申“不會對知名企業(yè)法外開恩”，此舉對開發(fā)商拿地計劃顯然起到了威懾作用，使得8月18日推出的10幅商住地塊驟然降溫，并沒有出現(xiàn)新“地王”。

    然而，其他城市的“地王”爭霸戰(zhàn)仍在上演，東莞、蘇州、南京等地的拍賣會依舊火暴。2009年5月以來，各地“新地王”紀錄被不斷刷新，地價直逼同地段售價。只不過此輪“地王”們，頭頂?shù)氖?ldquo;國”字號招牌。

    中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心教授李恩平在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示：“今年地王的出現(xiàn)是由于國有企業(yè)的強勢介入，雖然與2007年地王出現(xiàn)的背景、性質(zhì)不同，但是最終的結(jié)果是一樣的——大量土地閑置，而且，此輪可能比上一輪的閑置更為嚴重。”

    “今年地王的出現(xiàn)不屬于市場行為，是由于體制改革不徹底。國有企業(yè)拿地不是出于市場和社會需要，不在于住房開發(fā)，而是在于圈地、囤地，等地價上漲以后再出讓，賺取地價上漲的利潤。新地王產(chǎn)生有兩點原因，其一，在中央‘保增長、擴內(nèi)需’的政策引導之下，國企不僅被視為金融機構(gòu)重點信貸支持的對象，也被視為帶頭執(zhí)行國家政策的中堅力量，因此，在擔當保增長的主導力量過程中，獲得了巨額信貸資金。”李恩平表示。

    “其二，在實體經(jīng)濟沒有得到恢復的情況下，生產(chǎn)性行業(yè)的利潤仍在下滑，因此，獲得信貸支持的國企希望尋找高利潤的投資領(lǐng)域。央行上半年執(zhí)行的相當寬松的貨幣政策，天量的信貸投放量使人們產(chǎn)生了強烈的通貨膨脹的預期，而以房地產(chǎn)為代表的不動產(chǎn)就成為了保值增值的重要投資領(lǐng)域。”

    貴州大學城市管理與經(jīng)濟發(fā)展研究所副所長，北大縱橫管理咨詢公司高級咨詢顧問項凱標在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時也表示，從歷史的經(jīng)驗來看，“地王”結(jié)局不好的偏多，它的所謂“社會效益”大于其本身的“經(jīng)濟效益”。目前各個央企的主業(yè)發(fā)展前景并不明朗和樂觀，不敢輕易加大投資，房地產(chǎn)的利潤有著非常大的誘惑力。

    其實，不少開發(fā)商對今年以來各大城市“地王”頻出的現(xiàn)象也表示憂慮。在上周舉行的2009博鰲房地產(chǎn)論壇上，SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示，對于地王“曬太陽”現(xiàn)象，他贊同政府處罰的做法，因為不少開發(fā)商拿地并不是為了建房子，而是為了升值、為了上市、為了增發(fā)。

    李恩平不無擔心地表示，國企做地王，但是其房地產(chǎn)經(jīng)驗并不豐富，開發(fā)的經(jīng)驗不足，對于其投資房地產(chǎn)的前景并不看好，也很難說對房地產(chǎn)健康發(fā)展帶來實質(zhì)性好處。土地撂荒的情形恐會再現(xiàn)。

    然而，早在1994年就有了《閑置土地處置辦法》，2007年國土部還專門出臺4條辦法應對開發(fā)商囤地。“連續(xù)兩年未使用的閑置土地可無償收回土地使用權(quán)”，“每宗地開發(fā)建設時間原則上不得超過3年”，這些都是鋼性的制度。但在2008年以前，土地出讓合同中只規(guī)定開工期限，而未規(guī)定竣工期限，致使挖個坑、打個樁也算開工，致使相關(guān)政策對開發(fā)商形同虛設。

    國巨資本國際控股集團總裁、美國萬通投資銀行控股集團執(zhí)行董事、首席經(jīng)濟學家孫飛博士在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示：“防止土地閑置，要對土地出讓信息進行公示，對土地出讓合同進行更加細化的規(guī)定，除了限定開工時間，還應對竣工時間加以規(guī)定。”

    項凱標則認為，“目前土地的‘招拍掛’政策是我國地價高企的制度性原因，如果不能很好地解決這個問題，地價上漲以及‘地王曬太陽’的情況就不能得到根本改善。”

    “要地王回歸理性，有效遏制‘地王曬太陽’的現(xiàn)象，其實起關(guān)鍵作用的仍是政府。”李恩平表示。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭曾撰文表示，如果說2005年之前很多土地屬毛地出讓，拆遷難和規(guī)劃調(diào)整是不能動工的重要原因，那么其后依然有這么多土地閑置，只能說明責任在企業(yè)不情愿，以及地方政府和國土部門監(jiān)察不力。

    孫飛表示，政府必須加大對違規(guī)違約開發(fā)商的懲處力度，提高其違約成本，不僅要對前期繳納的土地出讓金進行罰沒，還要堅決收回土地使用權(quán)。切斷地方政府和開發(fā)商之間的利益關(guān)系，從土地供應制度上進行改革，防止政策流于形式。